楼市调控调的是什么？是房价过快上涨，是推动涨价背后的投机炒房、开发商靠捂盘囤地获取暴利，以及不符合普通老百姓需求的高价房、豪宅等。
2010年年1月10日，国务院办公厅被认为是今年抑制房价的第一拳——“国十一条”，规定购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价”。4月17日，被业内称为“史上最严”调控政策的“新国十条”横空出台。“新国十条”中最具有杀伤力的无疑是一系列的“限贷令”，包括二套房首付不低于五成，贷款利率则不得低于基准利率的1.1倍；购买首套但90平方米以上的首付不得低于30%；在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
9月29日，被大多数媒体称为“二次调控”、但实际上已是今年以来第三轮宏观调控的“新国五条”出人意料却又是预料之中地在国庆长假前夕出台。又一轮的“组合拳”中，被认为最“给力”的政策，莫过于“限购令”，即国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。国家有关部委再推多项铁腕政策，包括加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给，加快推进房产税改革试点工作等，以巩固房地产市场调控成果。10月20日，央行首度加息，增强楼市回归预期。
围绕房地产市场进行调控的政策2010年密集出台，从士地、保障房到银行贷款全面覆盖，从限贷、限购到加息步步紧逼。4月份，国家开始陆续颁布号称史上最牛的房产调控：二套房首付不低于50%，贷款利率1.1倍；90平米以下首套住房贷款首付不低于30%；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停三套房贷款;对不能提供相应证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；房地产企业不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定金等性质的费用。至此，“国十条”靴子落地。
北京版限购令出台后，并没有其他城市追随，直到9月29日国家有关部委出台“新国五条”后，“限购令”蔓延全国，上海、深圳、厦门等城市纷纷效仿。到11月中旬，全国已有16个城市颁布“限购令”。
年末政策中出现了一些长效的制度性政策，例如建立大规模保障房供应体系，出台出租房新政等，针对年底市场的反弹，新一轮行政调控也有呼之欲出之势。房地产调控常态化已经毋庸置疑。总体而言，当前地产板块从估值角度而言，已具备较高的安全边际，但是年末年初调控频繁且政策预期强烈，楼市调控政策短期内不可能松动，国土资源部将继续抑制地价过快上涨，做好保障性住房用地供应，土地政策有望成为地产调控的新抓手。
2009年信贷增长速度过快后，大量信贷资金流入楼市，成为房价上涨的重要推手。今年信贷收缩对房贷产生了直接影响，打击了投机和投资性需求，从而在源头上对楼市进行了调控，是此轮政策调控的核心。开发商今年提前完成销售任务，开发商不缺钱，尽管今年房地产市场调控力度空前，但在货币资金充裕的情况下，龙头房企拿地热情不减，土地交易市场异常火爆。数据显示,12大主要城市的土地出让金已超过7000亿元,比2009年全年的土地出让金还多出28%。一些二线城市成为开发商进军的重点，卖地收入同比翻倍。
史上最严调控已持续大半年，虽然房价平抑的效果已初步显现，但并没有出现很多人期盼的房价下降。“限贷令”几乎已严无可严，却更多地限制了自住需求，而投资性购房照样如火如荼；计划经济式的“限购令”效果也差强人意，业内人士认为，以堵为主的宏观调控政策，并没有加大土地供应力度。历次调控已经证明，光堵不增的调控，只会屡调屡涨。9月底开始的二轮调控除城市土地增供有限，使得市场对房价的上涨预期不变。由于地方政府的GDP情结和土地财政现状，即使出台第三轮调控政策，也很难从根本上解决问题。
尽管今年上半年，国务院先后下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》明确要求各地采取坚决措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。此后，特别是土地、房产、信贷等部门加大文件贯彻落实力度和政策调控力度，取得了初步成效，部分城市房价过快上涨的势头得到初步遏制。但部分地区对房地产业要以保民生为首要目标认识不到位，对房地产业不能作为城市经济支柱产业还有不理解情绪。一些地区认为现阶段本地房价水平与地区经济发展基本适应，房价上涨并不快，出于担心调控可能影响地方经济和财政收入的考虑，对于落实中央调控要求，政府和各相关部门还在等待、观望，对土地供应和住房建设如何主动参与房地产市场宏观调控缺乏研究探索，对下一步如何推进落实考虑不多。
如果楼市调控再现越调越涨局面，意味着面临失败危险，政策失去民心，政府公信力大大削弱，中国 市场土地市场要么倒退到计划经济边缘，要么市场秩序更加混乱，两极分化加剧，社会稳定进一步受到威胁。
2010楼市词典
聚焦楼市最新调控
为调控新政探路？ 央媒齐声“轰”楼市
楼市“最严调控”这一年 市场究竟变化几何?
地王频现 房价异动 土地政策有望成调控新抓手