谢逸枫：垄断土地是房价上涨根源
2010年3月3日和5日从地方“两会”看楼市调控,落实中央政策再考各地执行力。房地产每年都是热门话题之一，而类似“加强和完善对房地产市场的调控”，“优化供地结构”，“强化市场监管”，“打击投机”的政府表态也比比皆是。但是，房价却仍然一年高过一年，离普通老百姓的实际购买力越来越远。最近中央再次发力，针对房地产的多项政策密集出台，调控房地产业。而各地方政府也在本地“两会”作出了积极表态，其具体调控举措则是因地制宜，各有重点。然而，决心已下, 具体效果会怎样，还得看各地政府的执行能力。
例如，2010年2月22日，北京市国土局下发了《关于加强我市闲置土地清理处置问题的公告》，全面清理和预防土地闲置问题。在北京“地方”两会上，北京市住建委新闻发言人徐志军明确表示对楼市的调控目前已经紧锣密鼓地展开。无论是将出的地方细则还是大龙公司地王的被收回，无不显示出，“两会”之后北京市房地产调控已经开始动了真格。
据悉，北京市正在进行房地产市场行政检查执法行动，近日将曝光一批违法、违规企业的查处情况。2010年，北京 楼市调控“玩真的”谁会是下一个“大龙”？说明收回地王 “杀一儆百”严管闲置土地。北京地王的收回，预示着北京在对待土地闲置问题上的态度是绝对强硬。
例如，三亚老城拟拆迁，一平方米两千元。现在海南房地产业正值火爆之时。大年初一，万余名买房客涌入三亚大东海的房地产展会，三亚的房屋起价平均已达每平方米2万元左右。当地政府2009年数据显示，三亚渔民人均年纯收入为8100元。
例如，继东濠涌拆迁创出广州有史以来最高的拆迁补偿单价13360元之后。例如,东风路绿化广场四地块的拆迁将再次出现同样的高价补偿。东风路又是最高补13360元/m2，但是，13360元/m2补偿也难买市区房，因为广州市区房的价格基本上是在1.8万-2万元/平方米左右。
根据市政府的重新部署，停滞近三年的“大元帅府保护项目”于日前重启。其中，为建设大元帅府绿化广场项目，包括滨江中路398-406号在内的236户房屋需要拆迁。根据最新的拆迁补偿方案，市中心一线江景的住户可获拆迁补偿10000元/平米(框架结构)，是该项目在2006年启动之初制定的4200元/平米补偿标准的2.3倍。
按照09年8月10日张贴的《孙中山大元帅府绿化广场拆迁工程拆迁补偿方案》，框架结构的住宅弃产补偿为8800元/平米，混合结构和砖木结构分别为8500元/平米和8200元/平米；而弃租则分别为2640元/平米、2550元/平米和2460元/平米。此外，在09年10月31日前签订补偿协议并搬迁房屋的，私房和公房分别奖励1200元/平米和360元/平米；而在09年11月30日前签订协议的则分别奖励700元/平米和200元/平米，未在该期限内的不予奖励。也就是说，涉及拆迁的私房业主如果在10月31日前签约，便可获得10000元/平米的拆迁补偿。相比起新电视塔南广场项目最高8800元/平米、南华西旧城改造项目最高6500/平米的拆迁补偿，大元帅府绿化广场项目的拆迁补偿标准为海珠区最高。该项目在2006年启动之初，为拆迁业主制定的补偿标准仅为4200元/平米(框架结构)，绝大多数的业主都不能接受，项目因故搁置。
例如,杨箕村“城中村”改造是迎亚运重点工程之一，也是越秀区加快推进城中村都市化进程和“三旧改造”(旧城镇、旧村庄、旧厂房)的试点，已被纳入了广州市全面改造“城中村”的名单。“杨箕村‘城中村’改造范围用地面积约11.83公顷，涉及拆迁面积约35万平方米，改造的总建筑量达到64.8万平方米，安置补偿初定是每月30元每平方米，容积率是5.9”。猎德村改造时的拆迁补偿费为每月20元每平方米，而其它在改造中的城中村容积率大多介于4-5之间。
例如，北京市对闲置土地的调控思路基本是按照“国11条”进行的，其关键点就是“执行到位”。北京市国土局上述通告主要包括了三种做法。其一，国土局对欠缴地价款、招拍挂成交后未按期签订土地出让合同的用地单位，暂停其在北京市土地交易市场新的土地出让交易活动的资格（共有8家公司，当时已经包括大龙地产公司）。
其二，对于2008年12月31日之前通过市场供应的住宅用地尚未开工的项目予以公示，并向用地单位下发了通知书（包括华润置地、中粮地产、龙湖天行置业等公司19家公司）。其三，对2009年通过市场供应的住宅用地项目予以公示。需要指出的是，为使土地闲置的痼疾得到根本解决，北京市对因政府原因造成土地闲置的问题也没有回避。
今年国土部将对全国，特别是对北京、上海等重点城市加大闲置土地的清理力度，北京市的做法就是一个例子。目前，地方政府要钱不要地，开发商要地不要钱，反映出中国房地产暴利的最典型现象。
温家保答网友提高问时成：“在任职期间，一定把房价调控在合理位置”。说明两会之后。中央和地方政府可能有针对性的出政策继续调控楼市，尤其是高房价和地王及炒房现象。
其实，中国房地产市场和楼市房价等供应一切问题，都应该回归中国土地上，方可解决或者解释为什么中国房地方产市场频繁出现“房荒”或“地荒”或“囤地”，另外是“闲置土地”或“地王”或“炒地”等现象，不仅影响到市场供应，还推波助澜的推涨房价，甚至影响到中国楼市稳定，更严重的导致中国经济稳定。因此，解决好土地问题是解决所有问题的根源，尤其是房价，土地供应影响到市场供应，再影响到房价。
2008和2009年，广东省的房地产市场戏剧性地实现了一次V型走势，从2008年的直线下滑到2009年的强劲反弹。进入2010年，广东的房地产政策走向未明也令广东的“房市”进入观望期。而在广东“两会”召开前后，广东省“三旧改造”政策的出台，为广东房地产行业带来巨大的想像空间。
广东的房地产界普遍认为，该项政策的实施，将从源头上增加巨量的土地供给，同时也为广东房地产带来了新的增长点。2010年广东首次把“三旧（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造”写入广东省政府的工作报告。在“两会”作工作报告时，广东省长黄华华特意脱稿谈了一段“三旧改造”的话。
自2009年8月，由富力、合景泰富以及新鸿基三家地产大佬联手打造的猎德城中村改造正式动工，标志着广州首个由开发商投资的城中村改造进入实质性的工程阶段。该项目投资高达100亿元，由富力和合景泰富在2007年9月以46亿元的天价拿下；此后新鸿基加入，三家各占1/3的股份。该项目涉及大型商业中心、高档酒店、甲级写字楼及服务式公寓等商业项目。
在猎德项目开工前，富力于6月初同广州市同和实业公司签下了“合作改造同和城中村”项目框架协议书，这是富力继猎德城中村改造后，参与的第二个城中村改造工程。2009年10月，保利以1.42亿元的底价拿下广州市琶洲地区4块城中村用地“旧城改造”项目，总建筑面积达104万平方米。其中，可建不限户型的住宅40万平方米，其余64万平方米全部为商业金融用地。
尽管以底价拿下，但保利还将投入城中村改造成本和配套综合费用约44.7亿元，提供政府琶洲地区综合整治费用3亿元。该项目实际楼面地价为4714元/平方米，而如今该区域普通酒店公寓的售价已达到2.3万元/平方米。
在2009年土地市场表现平平的合生创展，在今年初也传出将涉足广州越秀区登封村的改造，初步估算改造资金将超过26亿元。该项目建筑面积达16万平方米，包括居住和商业金融用地，但由于该区域城市规划限高，使得这一项目搁置。
据初步测算，到2012年，（广东）全省城中村改造投资将达1480亿元，“三旧”改造将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地。据了解，“三旧”改造中，最大的突破在于争取了三年时间的“政策窗口”，可以将广东省内的农村集体土地，直接改变成为国家建设用地。广东的房地产界普遍认为，该项政策的实施将从源头上增加巨量的土地供给，同时也为广东房地产带来新一轮的增长。
据初步统计，广东省 “三旧”用地有175万亩，而国家每年给广东的建设用地指标是20多万亩，相当于保证了广东9年的土地供应量。同时，“三旧改造”也将带给房地产行业巨大的投资机会和利润空间，广东省长黄华华估计，“三旧改造”至少可以拉动投资2.82万亿元，带动冶金、建筑、建材、能源、机械、轻工等十多个产业，每年至少可以实现产值3800亿元。
同时，“三旧改造”也将为地方政府带来可观的收入。根据调查，现在广东全省缺乏合法用地手续的“三旧”用地有90万亩，其中60万亩需要缴纳新增建设用地土地有偿使用费。按照“三旧改造”政策，在2012年前完成用地手续审批，无须缴纳该项费用。据统计，这将可为地方政府新增建设用地土地有偿使用费167亿元，以及节约耕地开发资金20.7亿元。另外，根据政策，“三旧改造”用地的招拍挂和协议转让收入中，可把60%用于补偿原所有者。
据统计，广东全省以招拍挂方式出让的土地，可带来2571亿元的出让收入；协议方式出让则可以带来2142亿元的出让金，两项累计可达4713亿元。广东省的“三旧改造”政策，在其全省两会上成为一项热门话题。不少人大代表和政协委员都对其在平抑房价上寄予希望。希望能够加快“三旧改造”的规划和审批进程。
根据广州市政府颁布的《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，广州将用10年的时间基本完成广州市“三旧”改造。广州的“三旧”改造，将为广州新增高达353平方公里的建设用地，相当于目前市中心面积的1/10，相当于未来10年新增建设用地2.4倍。其中，整体拆除重建的旧城区、旧工厂、旧村用地约5.53平方公里，局部拆除更新改造的旧城区以及功能置换的旧工厂用地约3.73平方公里。规划更新改造后旧城区整体平均毛容积率控制在2.0以内。预计整个旧城改造涉及动迁人口60万、需要资金近千亿。
据广州市国土房管局局长谢晓丹透露，2010年，广州计划清拆9条“城中村”，拆建房屋1000万平方米。另外，在广州市区拥有大量旧厂房的广州浪奇、白云山A、广钢股份、广船国际等上市公司，由于政策已明确，如果搬迁而获得地价的60%的补偿，近期已受到资本市场的高度关注。
“回到广州的实际，改革开放30年以来，广州的高速发展也付出了资源和环境的代价，粗放的、拼资源型的经济增长模式难以为继。”谢晓丹指出，1997年至2007年，广州年均新增建设用地规模达到49平方公里，年均减少耕地34平方公里，相当于每年新增一座解放前的旧广州城(54平方公里)。值得注意的是，根据国务院批准广州的新一轮土地利用总体规划大纲，从2008年至2020年，广州可使用的新增建设用地规模只有148平方公里，按上述土地消耗速度，仅够3年。
对于国土房管部门而言，谢晓丹强调，今后广州土地管理关键在于正确处理好供应总量和供应结构的关系，要控制总量、用好增量、盘活存量、提高质量，推动土地利用方式向节约集约、内涵挖潜转变。“实际上，在看到广州耕地保护压力较大、新增用地有限的同时，广州存量土地盘活的潜力可观。”
谢晓丹指出，据不完全统计，广州以“三旧”地为典型代表的低效利用的存量土地在80平方公里以上，此外还有不少历史上批而未用、供而未用的土地，这些存量资源是宝贵财富，如果能有效盘活，不仅能缓解土地资源供需矛盾，而且促进广州产业结构优化转型战略，为现代产业发展拓展空间、提供保障。
广州去年楼市表现也异常火爆，2009年全市十区商品住宅(含一手和二手房)交易面积为1937.06万平方米，同比增长92.5%。成交金额为1374.55亿元，同比增长92.3%。广州市国土房管局指出，去年楼市创下广州历年来同期成交金额最大的纪录。
对于今年的房地产市场调控，广州市国土房管局表示，将坚决贯彻落实国家房地产宏观调控政策，在注重房地产宏观调控政策的稳定性和连续性的同时，增强调控的针对性。今年要根据市场供求动态，适当增加商品住宅用地供应规模。以“三旧”改造为契机，增加中心城区居住用地供应，优化全市居住用地供应布局。
今年还将优先保证和有效增加中低价位、中小套型普通商品住房用地供应，进一步改善居住用地供应结构。此外，今年广州还将从防范和平抑房价过快增长出发，保护和促进自住型和改善型住房消费，因地、因时、因需地确定限价房用地供应规模、布局和时机。
在住房保障方面，广州原定2012年底前基本解决全市2008年统计在册的77177户低收入住房困难家庭的住房问题。记者昨日获悉，困难家庭的住房问题有望提前解决了，广州目前要把上述计划提前到2011年底前全部实现。
广州市国土房管局表示，今年要解决25000户低收入家庭的住房困难，力争完成总目标任务的85%。在抓紧推进在建221.3万平方米保障性住房建设的基础上，2010年新开工建设保障性住房300万平方米、41875套，其中廉租住房150万平方米、25000套；经济适用住房和经济租赁住房150万平方米、16875套。广州今年还将制定《广州市经济租赁住房管理办法》，探索以券代金保障方式，完善租赁补贴的使用管理，进一步健全租售并举住房保障和供应政策。
尽管政府对买地的限制性措施接连出台、银行也被再次提高存款准备金率，但并未让房地产商放慢从上海土地逐利的步伐。刚刚过去的二月份地价居高不下，卖地收入已近人民币300亿元，创出近年来月土地收入新纪录。土地交易记录显示：春节前的2月1日，黄浦区外滩8-1地块以92.2亿元出让；2月8日南京东路163地块以34.1亿元成交；2月11日，仁恒地产以38.20亿元的高价拿下沪郊青浦徐泾镇徐盈路东侧B4-01地块；华侨城集团以70.2亿元的价格竞得了上海苏河湾1号地块。春节前的四幅地共收获234.7亿元巨资。
春节过后的2月26日，沪郊松江区广富林2-2号地块、龙兴路R19-1号地块、广富林2-4号地块、龙兴路R19-2号地块四幅地块完成交易，共拍得土地款64.6406亿元。至此，在2月份短短的28天时间内上海土地市场创出了成交历史高位，土地出让收入达到299.3406亿元，是去年上半年成交额的两倍。近期土地市场竞价交易过程显示，地产商对于土地的追逐热情没有丝毫消退，住宅用地更是争夺激烈，并且都以高溢价成交。新黄浦、华侨城集团、仁恒地产、招商地产、华润置地、绿地集团、中华企业等地产大佬均在当月的地块争夺中现身。
就土地单价而言，当月成交、距离外滩不远的苏河湾1号地块以5.27万/平方米的价格刷新了上海近年来楼板价纪录，成为全国新地王。而沪郊松江区广富林2-4号地块出让面积130970.0平方米，容积率仅为0.8，楼板价竟达到了16378元/平方米，溢价率191%，刷新了沪郊土地单价纪录。此间土地市场的热度显示开发商们对于申城未来楼市的“坚定看好”，拿地冲动不减，上海地价还有冲高动力。
例如，国11条明确提出“加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为，稳定市场秩序”，剑指开发商低价拿地囤地、高价售楼。广州市国土房管局新修订的《广州市闲置土地处理办法》出台。目前广州全市约200宗闲置地正在进一步摸查核实，下一步将重点监督处理。将采取多项新举措加大闲置土地的查处力度，其中特别明确如果闲置土地增值，开发商需要按新的市场评估价来补交地价，此举将直接抬高开发商的囤地成本，击中开发商低价囤地、高价卖楼的要害。
按照广州2003年出台的闲置土地处理办法，地块开发建设的面积占应当动工开发建设总面积不足1/3,或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的，将被认定为闲置土地。广州市国土房管局相关负责人指出，新办法将更准确地表述闲置土地的认定标准，其中，“动工开发不足1/3”的标准将明确为用地面积，而不是建筑面积，开发商难再打擦边球。
作为土地闲置认定标准之一的投资量，将计算地块建设部分的投资量，买地成本不计入其中。该负责人举例说，亚运城255亿元的拿地成本就不能算投资量，而是要计算土建和装修的成本，“买地买得再贵，后边一分钱不投入开工的话，也要认定为闲置土地”。
按照此前的规定，如果是因为不可抗力或政府因素的影响，闲置土地可以不受处罚，这也就成为开发商被查处时的“救命稻草”，每逢查处必联系政府因素。 而新修订的《广州市闲置土地处理办法》可望堵住这一漏洞。据介绍，即将出台的办法一方面对常见的不可抗力或者政府因素影响的形式进行了规定，比如政府主导的规划变化，市政建设的影响，发现文物等都可算做政府因素。 此外，还将认定规划调整的主导因素，开发商自己要求调规划，比如要求调高容积率，而造成闲置的不能免除处罚。
据统计，广州从上个世纪末开始查处闲置地以来，已经处理了1000多宗闲置土地。2009年，经广州市人民政府批准，广州市国土房管局收回闲置土地12宗、面积共41.3017公顷，注销用地批准文件4宗、面积共2.0976公顷。
广州市国土房管局相关负责人表示，此前的统计数据显示，目前广州全市还有约200宗闲置地，主要位于花都和番禺，总面积近3平方公里。这一数量超过了去年广州2.5平方公里的年度供地计划。 据悉，经过前期调查，初步了解的情况是番禺、花都撤市改区后规划有变化造成部分地块闲置，还有个别是被法院查封的地块。但究竟情况是否属实，还是开发商找借口，还在调查核实中。
“收取土地闲置费、收地不是最终目的，最主要的是促进土地开发利用。”广州市国土房管局相关负责人表示，商品住宅用地的闲置直接干扰了宏观调控计划的实施，影响了房屋供应量，特别是2007年底开发商过于乐观拿地，却没有在2008年如期开发。
此外，中国房地产市场近期引人关注的一个现象就是多家“地王”相继吃到“闭门羹”。北京、南京的国土部门先后宣布收回大龙地产、瑞嘉投资实业有限公司和实创投资有限公司的“地王级”住宅用地，并没收数亿元保证金。在新一轮房地产调控下，政府打击“囤地”、清理闲置土地的力度明显增强。减少开发商“捂盘”、“囤地”的做法，并提升土地转化为住宅市场有效供应的效率是增大市场供给、维持房地产市场稳定的重要一环。“地王”频现是房价节节攀升的重要推手，“收地事件”对开发商非理性的拿地冲动敲响了警钟，严格土地出让制度对开发商的资金要求会更高，其拿地成本也将随之增加，这将遏制开发商们疯狂拿地的冲动。
一面肩挑“保增长”的重担，一面频频拍下“地王”，在“三年大限” 即将到期之际，央企的双面角色显然令国资委陷入了两难境地。据相关媒体报道，80多家副业为房地产的央企在二季度的收益中，有近三成来自房地产业务。专家对此认为，需要明令禁止央企把“保增长”的资金投入到副业中，国资委还需要进一步推进央企重组和结构调整方面下重拳。
但是，2010年1月7日，国务院国资委召开的“中央企业负责人经营业绩考核工作会”上，中央企业全年营收总额预计将超过12万亿元，利润总额将超过7500亿元。也就是说，与去年相比，考核央企的关键指标均全线飘红。社科院“2009/中国房地产发展报告”课题组表示，受益于4万亿元投资及宽松的货币政策，2009年1-10月，央企中涉及建筑业的利润总额累计同比增长44.5%。央企翻红，房地产业功不可没。而对于央企进军房地产，国资委的态度显得有些暧昧。
有关数据显示：当前国资委分管的129家央企中，逾七成企业涉足房地产业。其中，保利、远洋、华润、中房等以地产为主业的有16家，而多达80余家的央企，在辅业中都含房地产，他们的主业来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等行业，这些企业原本和地产关系不大，但都日渐加入到拿地大军行列。从央企近年利润发展变化来看，其总体净利润开始出现明显的下降。而在主营业务利润下降的同时，有报道称，在央企去年二、三季度的收益中，竟然有三成来自辅业房地产。
据国家统计局公布的最新数据显示，我国房地产开发企业的资金来源，出现了较大增长，仅去年上半年就达到28639亿元，同比增长28.7%。而中国为应对金融危机所拨出的4万亿投资，绝大部分都进入了央企或地方国企。而进入央企的大量资金，相当的一部分被企业移花接木，投向房地产领域，这就有了“地王”新纪录，频频央企造。
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