谢逸枫:2010年广州土地首拍进入低潮期
广州市国土房管局目前还在制定年度土地出让计划，预计要3月份才能出炉。但可以肯定的是今年将加大供地总量，预计将超过4平方公里。此次卖地还严格限制入围门槛，申请人有拖欠地价、严重违反出让合同、闲置土地或有其他不良记录的，及与其有参股、控股、投资关系的法人、个人及其他组织，均不得参加本次竞买。2010年“国土调控”系列影响下，中国土地市场产生开发商拿地两极分化的现象，北方土地市场爆发出火热的市场，央企不断出收抢夺土地，二日之内制造四个地王。而南方土地市场爆发出冷清的市场，基本上底价成交或者流拍或单价比较低，相比较北京市场，真是差别甚大。
2010年3月15日和2010年3月18日，在全国“两会”闭幕后的第一天和第四天，北京便一日内诞生“四地王”。所以，北京土地市场的火爆，在中央政府决意调控房价的声音下显得格外突兀。与北京大型国企挺进房地产拍出天价相反，此次角逐的多是小型房企的身影。
由于广州2010年首次土地拍卖的地块，都是位于市中心的地块规模小、手尾多，一个是位于南沙的地块则比较偏远，另外一个是位于东风西源溪大街烂尾地块转让，将成为今年广州十区真正意义上第一块公开拍卖的土地，但是土地的成交都难以成为“两会”后广州土地市场的风向标。从发展商报名的数量和竟价情况看，对土地的热情程度，在“国十一条”和严厉打击开发商囤地的“国十九条”下，广州土地市场的一些端倪逐渐显示出来。
本周广州将出让住宅地块一览
出让时间 地块
占地面积(㎡)建筑面积(㎡)起拍价(万元)折合楼面地价(元/㎡)
3月17日 东风西源溪大街地块 3104 18095 4465 2468
3月18日 南沙2010NJY－1 10817 21634 2530 1169
3月18日 南沙2010NJY－3 15385 38463 5874 1527
2010年3月17日广州市国土房管局发布，闲置长达10年之久的东风西源溪大街烂尾住宅地，占地面积3104平方米，总建筑面积18095平方米，共有拆迁户133户，回迁安置面积约4950平方米。目前地块上尚有一栋四层高住宅尚未拆除，竞得人须自行负责处理解决拍卖地块因拆迁形成的拆迁、拆迁补偿、回迁安置等所有拆迁遗留问题。另外，竞得人还需负责缴纳该拍卖地块所欠出让金本金、逾期滞纳金和拖欠的临迁费本金共计1500多万元。
虽然该地块的起拍价为4465万元，折合楼面地价约2468元/平方米。不过，如果算上地块拖欠资金和回迁面积，该地块的楼面起拍价约4555元/平方米。源溪大街地块是典型的“蚊型地”，并且手尾多多。不过地块位于老城区，目前周边缺乏一手住宅供应。附近南岸路楼盘荔港南湾和中山八路富力环市西苑目前的二手楼价分别达到1.1万元/平方米和1.4万元/平方米。由于位于老城区和中心城及周围配套比较成熟，况且四周物业的房价上涨考试，在市中心土地稀少的情况下，开发商还是比较感兴趣的。
2010年3月17日拍卖的土地位于广州东风西路的源溪大街烂尾地块，尽管面积规模小，遗留问题多，却仍受6家中小开发商哄抢，最终被佛山南沙平南实业公司以7100万元拿下，折合楼面地价约3923元/平方米。国家提高了土地拍卖保证金、缩短付款期限之后，小型房地产企业今后的日子更不好过。眼下大部分优质土地资源都被大型开发商或上市公司占据，小房企的生存空间越来越小，只好盯住大房企不屑的小地块，因此小房企打崩头争这块蚊型“烂尾地”也就不足为奇了。
2010年3月18日出让公告显示，本次出让的三幅地块总用地面积约3.2万平方米，总建筑面积将近90000平方米。其中，两幅住宅地总用地面积就超过2.5万平方米。一幅商业用地面积近6000平方米，位于南沙龙穴岛海港大道拐角处。其中一幅住宅地块再次出现了90平方米户型比例必须占70%的出让条件。不过，南沙的地块不如市中心的地块被看好。
住宅地块之一，南沙2010NJY－1住宅用地位于金洲村，裕兴花园东侧，富佳花园北侧。占地10817平方米，建筑面积21634平方米，容积率2，挂牌底价2530万元，折合楼面地价1169元／平方米。
住宅用地2010NJY－3地块位于港前大道西侧，时代地产用地北侧，临近虎门大桥，为二线江景用地，高层单位可以望江。项目占地15385.07平方米，建筑面积38462.675平方米，容积率2.5，挂牌底价5874万元，折合楼面地价1527元／平方米。值得注意的是，市房管局在2010NJY－3的地块规划文档里明确，其住房结构比例规定建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上，这也意味着曾经淡化了一段时间的“90／70”政策再次重出江湖。
南沙金洲村2010NJY-1地块以2580万元由广东省肇庆市第二工程集团有限公司竞得，折合楼面地价1193元/平方米。广东省肇庆市第二工程集团有限公司非常看好南沙房地产前景，今天的地价和南沙本地房地产市场都有很大的发展潜力。
南沙街芦湾村2010NJY-3地块只有一家开发商参与竞拍，以挂牌起始价5874万元被广州市时代宏泰投资有限公司收入囊中，折合楼面地价1527元/平方米。
位于南沙区龙穴岛海港大道拐角处的商业地块流拍。就在广州南沙拍地结果出来后不久，国资委在下午举行新闻发布会上表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。
两会之后，北京土地市场依旧火爆，两次拍地央企出尽风头，屡创地王。而广州昨天率先举行的东风西地块出让也吸引了六家开发商争夺，只是主角以中小房企为主。不过，考虑到昨天出让地块较小而且手续繁多，因此，今天南沙地块出让业界关注度更高。
而从今天的拍地现场来看，与北京中国烟草、中粮、保利等一众国企肆无忌惮疯狂掠地形成鲜明对比，广州土地市场几家主角都中小企业，三幅地块就有两幅被外地企业拿走，而且都是名不见经传的小企业。这与08年楼市低迷期，中小企业在广州拍地现场出尽风头极其相似。现场冷清的气氛，多少让人感到楼市寒冬或将重现。广州虎年地市呈现牛年开局，只是能否延续牛年牛气冲天之势、还是虎头蛇尾？成为业界关注的焦点。从调查结果来看，虽然本次拍地场面仍旧火爆，2010年难现牛年地王频出的局面。
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