2009年底，苏州市人民政府法制办就本市即将实施房地产开发项目资本金管理的举措和具体操作办法公布了《苏州市房地产开发项目资本金管理办法（送审稿）》，并向全社会征求意见。笔者作为苏州市政府法律顾问深入了解了该送审稿及其出台背景，并基于个人专业和实务经验以及比较了其他城市同类规定的基础上向主管部门提交了若干修改意见。目前，该《办法》正在最后审订中，相信不久之后就会公布实施，而对于以房地产开发和工程建设法律服务为专业的我们建纬律师事务所来说，对于此类涉及开发企业重大问题的规定更是具有职业的敏感性和重视度。据此，笔者将其中一些关键问题结合简要分析向广大房地产开发商作出必要提示，惟愿各位有所启示。

房地产开发设置门槛，专户储存资本金保障开发进程

    《办法》第二条规定：“项目资本金是指在房地产开发项目工程建设总投资中，由房地产开发企业按规定专户储存，专项用于该房地产开发项目的货币资金。”第五条规定：“项目资本金占项目工程建设总投资的比例不得低于20％。具体执行标准由市房地产开发主管部门根据国家有关规定和工程造价予以公布，并适时调整。”

    可以看出，今后在苏州市行政区域内从事房地产开发项目建设的企业，都必须依照规定缴存资本金，并对资本金数额的下限将由明确规定。由此给开发企业带来的影响必然是巨大的，首先它使得部分资质不高或资本单薄的企业无法开展与之开发能力不相适应的更高规格的项目，其次对企业的现金流也会带来一定影响，开发企业所负担的责任也会更重。当然，《办法》的宗旨还是在于保障项目开发的顺利和与开发企业相关联企业的利益保护，按照房地产开发市场的发展规律和其他城市有关经验来看，其进步意义还是显而易见的。事实上，目前暂定20%的下限还是较为适应和有利于我市房地产开发商实际情况的，在其他城市均存在30%甚至35%等更为严格的规定。

资本金专户管理，缴存使用均需遵照程序规定

    《办法》第六条规定：“项目资本金实行专户管理。开发项目实施分期开发的，可以分期到位。开发项目依法转让的，受让人必须具备本办法规定的项目资本金条件。”

    按照规定，分期开发的项目对以总投资为计算依据的资本金可以按照分期的方式进行缴存。对项目的转让也规定了受让人必须承担的此项义务，因此对于未来有意进行房地产项目转让或并购的企业也提示了一个新的法律风险点，即在项目收购时需要注意资本金的义务承担，并对于因此造成转让失败的责任划分在合同中需加以明确。我们在向主管部门提交的修改建议中对于此项规定特别加入了一款“项目资本金只能专项用于项目建设。房地产开发企业不得以任何方式挪作他用，更不得擅自抽回、调出。”此处增添也是基于项目资本金的属性和宗旨所作的一项原则性规定。

托管银行可自行选择，施工许可证办理增加前置条件

    《办法》第七条规定：“市房地产开发主管部门应当与有关商业银行苏州分行统一签订委托监管协议，并定期公布银行名单。受委托的监管银行应当按照协议约定内容做好项目资本金的监管工作。房地产开发企业可以自行选定项目资本金专户开户银行，并与其签订《苏州市房地产开发项目资本金托管协议书》。”第八条规定：“房地产开发企业应当凭监管银行出具的资金存入证明书到建设行政主管部门办理施工许可证。已缴存项目资本金的房地产开发企业在办理施工许可证时可以不再提供工程支付担保凭证。”

    按照规定，开发企业可以在主管部门公布的银行名单中自行选择托管银行，并需签订托管协议书，因此在开发企业未来的合同审核工作中需要增加一项资本金托管协议的审核了。同时按照第八条的规定，开发企业办理施工许可证的准备资料中也由此增加了一项，《资金存入证明书》成为办理施工许可证的一项新的前置条件。我们在对此条的修改建议中增加了一款：“房地产开发项目在扩大投资规模时，应及时补充项目资本金”，也是为了保障资本金缴存数额与项目实际开发情况随时保持一致性，以避免开发项目变化可能带来的风险。

资本金分阶段使用，解款程序有明确标准

    《办法》第十条规定：“项目资本金应当根据建设进度分阶段使用，按项目工程建设进度解款，标准为：（一）工程基础完成，可以使用项目资本金不超过总额40%；开发企业在本地从事房地产开发5年以上且具有正式资质的，可以使用项目资本金不超过总额60%；（二）工程主体结构验收合格，可以使用项目资本金总额不超过80%；开发企业在本地从事房地产开发5年以上且具有正式资质的，可以使用项目资本金总额不超过90%；（三）项目取得交付使用证明文件届满一个月，可以使用项目资本金实际存入数额的全部余额（含项目资本金利息）。房地产开发企业凭房地产开发主管部门出具的解款通知书到监管银行办理解款手续。”

    《办法》将资本金的使用和解款进度划分为基础完成、主体结构验收合格与交付使用三个阶段，并对各个阶段的可用款比例做出了明确规定，可以说还是基本遵循了“宜粗不宜细”和工程开发阶段性用款特点的。

    最后，随着《办法》的实施，广大房地产开发企业必将在管理流程中增加相应的内容，凡涉及到资本金管理问题的都需要建立相应的工作机制。同时，在托管银行的选择、托管协议书的签订、资本金的缴存、项目的转让受让、相关手续的办理、解款申请等方面均会产生相应的法律问题或埋下法律风险，望引起企业的重视，如遇具体问题且无应对经验时，可以咨询相关专业律师。