谢逸枫:两会中海南楼市吹来温柔“调控风”

　　  核心提示：为抑制炒房行为,海南省决定自2010年5月1日起,实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度。要求开发企业在订立商品住房买卖合同后10天内办理备案手续和预告登记;逾期不办理的,暂停预售许可。同时,在办理房屋所有权证之前,严禁办理房屋转让和更名手续。实行商品住房预售款监管制度,预售款应存放于开发企业指定的某一银行账户,严禁开发企业直接收取现金。

　　

　　  笔者认为，这个政策基本上无任何实质性调控海南楼市的意义,出台目的是贯彻和执行国务院"国十一条"的政策,作为配套的文件,同时为了消除外界对于海南楼市存在泡沫将破裂的看法。其中的政策都是有保有压,所以,海南政府的政策无法挤出楼市存在的严重泡沫。对于海南政府的政策在无任何的杀伤力和调控力情况下,根本遏止不了投资投机炒房和高房价继续上涨趋势及炒地的现象，主要是政策缺乏没有针对性和政策过于温柔及缺乏实际操作性。

　　

　　  3月1日,海南住房与城乡建设厅改革发展处副处长谢曦透露,近期该厅针对海南房地产市场如何平稳健康发展做了大量工作,一些相关的政策文件日前均有了实质性进展,经海南省委省政府审核通过后,将于近期陆续公布。“海南省房地产中长期发展规划”及“海南房地产发展实施意见”可能就是其中两项,前者已进行专家评审会,后者基本制定完毕,并已提交海南省委省政府审批,预计3月就会推出。

　　

　　  因此,以上种种迹象表明,海南的房地产政策风向或许正在起变化。此前,海南省政府对于房地产市场的态度一直是商品房的价格交给市场来决定,政府主要集中精力解决保障性住房问题。现在海南似乎开始出现“调控”的倾向。2010年2月之后，四处传海南新一轮楼市调控政策近期公布，并且酝酿土地新政策或将限制普通商品房开发，因此，海南政府正在政策酝酿“亮剑” ，加入楼市调控大军之中的城市。

　　  除了海南住房和城乡建设厅近期将推出系列关于房地产市场发展的相关政策外,海南国土环境资源厅酝酿的“土地新规”也已提交海南省政府,并从2月底至6月,计划用4个月时间,在海南全省范围内开展清理整顿囤积圈占土地,严查当前突出土地违法行为专项行动,五类土地违法行为将被查处。该厅制定的“土地新规”已提交海南省政府,预计要等到国家发改委把《海南国际旅游岛总体规划》批下来后再推出。

　　  此前海南省政府对楼市推行的是“双轨制”,商品房的价格交给市场来决定,政府主要集中精力解决保障性住房问题。但目前在全国进入第二轮调控后,海南的房地产政策风向正在起变化,已经出现“调控”的倾向。针对目前海南“高房价”形势,3、4月份政府可能出台调控政策,比如通过限购、税收等方面对市场进行调整,将会直接影响到房价走势。

　　  例如,据海口市南海网统计数据显示,2月海口商品房市场总成交量环比1月下滑38.75%。节前海口商品房市场依旧保持热度,但在黄金周期间销量骤减,甚至连续四天连续签约量为零,节后销量也未能迅速提升。据海南省统计局最新发布的信息显示,今年1月,海南全省房屋销售129.67亿元,这个数字超过2009年全年销售额350.91亿元的1/3,达到2008年全年销售额171.12亿元的3/4从销售面积上看,2009年海南全省销售面积达560万平方米,为历史新高。

　　

　　  今年1月海口、三亚分别以同比35.1%、31.2%的涨幅,领衔全国新建住宅售价。但进入2月后,海南楼市进入冷静期。以海口为例,2月,海口商品房市场总成交量为2150套,平均日成交量约为76.8套,签约总面积为272273.83平方米;环比2010年1月海口商品方销量下滑38.75%,平均日销售量环比下滑约36.2套。但价格仍然坚挺。2月,海口商品房销售均价8618.63元/平方米,环比2010年1月海口商品房销售均价提升34.14%。

　　

　　  目前海南各个城市的楼盘销量大跌,不少开发商已经撑不住了,价格出现了10%-20%的回调。例如,三亚的房价比年前最高峰时至少跌去了10%-20%,一些飙升到2万多的房产,目前的价格回调到了1.7万元-1.8万元之间。因此,在政策继续调控下,海南的房价,特别是涨幅比较大的海口和三亚,房价还有进一步下滑的可能。由于观望情绪严重,春节期间海南不少楼盘的销售惨淡,有些楼盘只卖了七八套。海南楼市的旺季是每年的冬季,随着看房客陆续离开海南岛,淡季到来,为了尽快销售,开发商还有进一步下调价格的可能。

　　

　　  但是，一直就没有下文。到2010年3月4日，中央媒介报道，海南日前出台《贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》，决定加强商品住房交易和土地市场监管，打击炒房炒地行为；同时增加保障性住房和普通商品住房的有效供给，促进房地产市场平稳健康发展。

　　

　　  海南日前出台《贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》,决定加强商品住房交易和土地市场监管,打击炒房炒地行为;同时增加保障性住房和普通商品住房的有效供给,促进房地产市场平稳健康发展。《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》出台后,由于部分房地产企业捂盘惜售、人为哄抬房价,海南房地产市场迅速升温,出现房价疯涨、购房者盲目跟风抢购等非正常现象。1月15日,海南决定暂停商业性开发土地出让和新的房地产开发项目立项审批。目前,海南楼市观望气氛浓厚,成交量明显下滑。

　　

　　  一，为抑制炒房行为,海南省决定自2010年5月1日起,实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度。要求开发企业在订立商品住房买卖合同后10天内办理备案手续和预告登记;逾期不办理的,暂停预售许可。同时,在办理房屋所有权证之前,严禁办理房屋转让和更名手续。实行商品住房预售款监管制度,预售款应存放于开发企业指定的某一银行账户,严禁开发企业直接收取现金。

　　

　　  笔者认为，例如在遏制炒房导致房价上涨方面,为什么不提高二套或者三套首付到50%,利率到8%;或者是收紧银行贷款及提高开发商自有资本金到35%;或者是限制外资进入楼市;或者是增加保障房等政府出台。

　　

　　  本次政策仅仅是要求开发企业在订立商品住房买卖合同后１０天内办理备案手续和预告登记；实行商品住房预售款监管制度，预售款应存放于开发企业指定的某一银行账户，严禁开发企业直接收取现金。

　　

　　  这个是政策规定,根本就无法起到遏制房价疯狂上涨的现象,因为导致房价疯狂上涨的主要原因的投资投机的炒房炒地的人和外来的民间资金及海外的热钱。另外，银行和开发商一般会互相“勾结”，因为银行需要贷款业务，开发商需要资金。所以，为什么会出现有假按揭的现象，其实就是开发商和银行“狼狈为奸”的最好证明。

　　

　　  同时，开发商也不会按照政策所规定的“订立商品住房买卖合同后１０天内办理备案手续和预告登记”，因为只要开发商把签定合同时间往后推，或者是修改合同签定时间，不去办理备案手续和预告登记，如何能够起到监督的效果，况且政府人员不可能到开发商的办公室天天在那里监督。

　　  二，在防范恶意炒卖土地，海南省强调，已出让的土地，未按规定的开发期限开发建设，造成土地闲置，依照规定应无偿收回的，坚决予以收回。在规定时限内，投资额未达到开发投资总额２５％的，严禁转让、联营合作、作价出资（入股）和抵押土地使用权。

　　  土地转让成交价格比土地行政主管部门委托评估价或区域基准地价低２０％的，市、县人民政府可以优先收购。同时要求，房地产项目土地出让金应自土地出让合同生效之日起６０日内全部付清；逾期９０日未付清的，解除土地出让合同，定金或保证金不予退回。未缴清全部土地出让价款的，土地行政主管部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。拖欠土地价款的企业，在欠款期间不得参与土地竞买活动。

　　  笔者认为，本政策根本达到遏制和防范恶意炒卖土地的现象,因为惩罚的力度和政策规定的开发投资总额比例太小及地方政府在执行力上存在"真空"和监督不到位的现象.另外,海南各个城市的地方政府对于土地财政的依赖性过大,虽然对于土地出让付款期限做了规定,但是,地方政府往往对于房企空置土地的现象打击不力,或者是"放水",却不公布空置的项目和开发商,虽然限制拖欠土地价款的企业不得拿地，地方政府还是存在给开发商"走后门"的现象。

　　  三，海南省还要求价格、监察、工商、住房城乡建设等部门大力整顿规范房地产市场价格秩序，规范商品住房交易价格行为。规定，商品住房销售一律实行明码标价，经营者在公开销售前２４小时。

　　  笔者认为，本政策毫无疑问是政策贯彻政策而已，在实施上根本就存在操作上的困难和难抑制开发商上涨房价的同时进行捂盘销售及哄抬房价，并且要求开发商在销售前24小时，在商品住房交易场所醒目位置公示商品住房价目表。因为开发商一般都是在开盘前几个小时间才会把一房一价的具体价格做出来，对外公布的仅仅是平均价格，况且地方政府也不可能专门派人到每个楼盘去监督。

　　  四，海南省还决定，省财政从市、县收取的土地出让金１０％部分以及省和市、县一般预算新增财力部分向保障性住房建设项目倾斜。２０１０年新建１０．０９万套保障性住房，力争在２０１２年末基本解决全省低收入居民住房困难。

　　  笔者认为，本政策很难得到执行，因为海南的商品房供应过大和本地人需求有限制及地方政府一般会考虑开发商的利益，所以，除非地方政策会去真正实施，但是，从以前的执行政策看，基本上是很难得到实施。