今年两会期间，房地产成了代表们议论最多的话题之一。为了避免成为两会焦点，北京国土局煞费苦心，把几块可能出现高价的土地竞拍延期到两会结束后，3月15日，远洋、中信和中国兵器三家国企相继创造了北京市土地出让楼面单价和总价的最高纪录。远洋拍得的大望京1号地块，楼面价达到了每平米2.75万元，超过了周边二手房的价格。一时间舆论大哗，甚至认为是给中央政府的一记耳光，还出现了“房价是总理定还是总经理定？”这样的诘问。北京市政府、国土局、国资委等方面自然尴尬不已。

仅仅两天之后，3月17日，同样在大望京地块的4号、5号地，被保利地产以总价50.4亿，楼面单价1.79万/平方米竞得。三天内地价跌宕起伏，犹如一场大戏，带来的震荡至今未绝。据称，3月19日，国资委就召集部分央企开会，要求78家不以房地产为主业的央企15个工作日内制定退出房地产行业的方案。篇幅所限，无法讨论太多，只谈几个舆论焦点：

1、大望京地块1号地2.75万元每平米的楼面地价真的高吗？远洋地产是国企，有一系列的决策程序和评估体系，远洋也不是初入房地产行业的外行，有成熟的开发经验和市场判断。在大望京地块南部三公里，现在在售的太阳公园和红玺台售价已经接近每平米4万元，那么明年入市、主销期在2012年的大望京1号地块以4万元左右的价格销售为什么不可能呢？别忘了届时太阳宫地区、望京地区还有几个新盘可售？政府已经说了今后六成的土地是用来做保障房的，这意味着今后商品房的土地会更紧缺。而整个大望京地块规划为以商业、商务功能为主导的城市综合区，总建筑规模129.22万平方米，公建建筑规模约103万平方米，居住规划仅20多万平方米。商务商业综合区的规划意味着本区域就会有大量新增高端住宅需求，在此背景下看好后市，应该说远洋和参与到最后竞拍的几家企业是有眼光的。

 2、大望京地块4、5号地不到每平米1.8万元的楼面地价很低吗？很多媒体认为受1号地高价成交带来的舆论影响和压力，保利地产拿到的4、5号地价格有大幅回落。有的甚至认为是“冰火两重天”。虽然不知道这几个地块的具体规划细节，但可以推测一二。1号地规划是以住宅为主，住宅体量应当占8成以上。4、5号地是公建住宅混合用地，住宅体量当在6成以下。望京区域的写字楼价格大约是住宅的百分之七十，如果再要求自持公建和商业，那带来的现金流压力和盈利影响就更大了。同时1号地的位置更好，靠近公园绿地，轨道交通更加便利，容积率比4、5号地低近一半，这也是关系到产品品质和价格的重要因素。所以4、5号地的价格其实并不算低，在后续开发的难度上甚至超过1号地块。当然也不可否认，在敏感时期竞得1号地的价格带来的压力，多少会对远洋继续在此地拿地的决心产生影响，才使保利没有用更高的价格得手。

 3、央企退出房地产市场，房价就会下跌吗？且不说是不是央企造成了房价高涨尚未定论，即使央企是高房价的罪魁祸首，那退出一大部分留下一小部分，至少从市场竞争的角度看，充分竞争的市场一定比垄断集中的市场更合理。表面看来央企挟资金优势攻城掠地，抬高地价进而拉升房价，但那也是有市场需求存在。如果没有市场需求，央企打起价格战来也毫不温柔。既然存在未被满足的市场需求，如果我们不在如何提高供应上下功夫，而只是在减少有实力的供应者上做文章，后果一定不是价格的下跌。央企退出的市场空间也还会被其他企业占领，除非确认其他地方国企、民企、私企、外企比央企更有社会责任感，不以企业盈利为主要诉求，即使销售旺盛也不提价。但那还是企业吗？更有甚者，北京市国土局宣布暂停热点地区土地出让，这更加搞笑。这倒是能暂时避免出现新的地王，只是让人想起来那个“没看见，没看见”的笑话。怕人家说自己发烧了，于是不量体温。还别急着说他傻，真的有人信是退烧了！

 4、房价是“总理”定还是“总经理”定？听上去理直气壮，让人很难反驳。如果换个说法可能就好理解些：房价是政府定还是市场定？很简单，政府定保障性住房，给中低收入者提供基本的住房保障，这是政府的职责和义务。这部分房价由政府根据收入水平和成本因素决定，也就是由“总理”定。而商品房是给中高收入者提供的，当然由市场决定，即“总经理”们根据市场供求和成本利润指标等来决定。高地价本身不是问题，因为普通老百姓可以不买高价房。而中低收入者买不到中低价的房这才是问题。政府有责任解决这个问题。所以才大规模的增加保障房供应。如果不卖出几块天价地，政府拿什么去做保障房？所以，企业买地价格高不应指责，政府卖了地的收入有没有用在低价房上才应该关注。遗憾的是开宝马的人常被煽耳光，没做好公共交通的人却不被打屁股！

 （3月21日为《房地产世界》2010年5、6期合刊供稿）