日前参加央视“中国财经报道论坛”，主持人陈伟鸿问我：“对2010年的中国楼市走势，各位专家都认为存在诸多的不确定性，你认为影响明年楼市的最重要因素是什么？”我回答：“政策！”

    正如中国的股市在很大程度上是政策市一样，中国的楼市也受政策左右，而政策又难以预测，所以楼市的走向常常让人猜不透、看不准。而政策之所以难以预测，是因为政策要达到的目标是多元化的，制定政策的程序又不够透明，政策的初衷和实际的效果常常错位，不知道什么时候会出台什么政策，这是影响明年房地产市场的首要不确定因素。 例如，最近新出台的所谓“2改5政策”，即将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。此政策初衷可能是增加投机者“快进快出”成本，遏制二手房市场的投机需求，从而给市场降温，以稳定房价。但结果可能正好相反。提高营业税并不能有效抑制投机需求，也不会抑制房价，反而可能会助推一、二手房价，2006年6月个人转让住房营业税2改5的结果已经证明了这一点。 尤其在经过09年房地产市场空前火爆之后，主要的大中城市大都处在供求失衡的状态，可售房源大幅下降，需求热度不减。在卖方市场中，即使营业税是由卖方缴纳，但卖方很容易将其转嫁给买方，这等于让购房人承担更高的房价。而且，如果征税导致卖方产生惜售行为，还会减少二手房市场的供应，让供求更加失衡，并推高二手房的房价；如果购房者转向新房市场，则又会推高新房的房价。所以这个政策除了给政府带来更多的税收外，对平抑房价的作用微乎其微。

    有时候，不同部门会传递出不同的声音。例如：12月14日的国务院会议提出：按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，加强和改善对房地产市场的调控。在市场机制下，供求关系是价格的决定性因素。如果要增加住房的有效供给，首先要增加土地的供应。第二天，北京市国土局就国务院近日批复的《北京市土地利用总体规划 (2006-2020年)》举行新闻发布会介绍：到2020年，全市城乡建设用地规模控制在27万公顷以内，严格控制中心城区用地规模，中心城区土地利用要以调整、改造、挖潜为主。……规划集中体现了国家关于土地参与宏观调控的决策意图，是北京实行最严格土地管理制度的纲领性文件……。很显然，北京今后的土地供应会越来越趋紧，中心城区的土地会更加稀缺，即使增加供应也多位于远郊区，而想到北京购房的人仍然浩浩荡荡，北京的房价怎么才能下降？

    还有的政策更是直接用行政手段来干预市场，例如宁夏出台了一个《商品房销售管理暂行办法》，其中明文规定：“开发商已经备案的商品房半年内不得涨价”。此前在6月1号，江苏省昆山市成为全国首次试点房价备案制度的城市，规定价格主管部门对普通商品房实行价格成本备案，并明确商品房利润率不得超过12%。7月上海出台《商品房销售方案备案管理暂行规定》，明确商品房销售方案须经备案，规定商品住房预售面积不得少于3万平方米。各地政府用心良苦，劳心费神，却没有可操作性。半年内不得涨价，那就备案时一次涨够；利润率不得超出，对成本如何核算？既然是商品房，有何法律依据限制企业定价权？商品房销售方案须经备案，那么肉联厂的猪肉销售方案要否备案？每批猪肉是否不得低于3千吨？

    当地政府的官员认为这些措施是合理的，理由是目前房产市场是一个不完全的市场，体现在由于供小于求，造成了开发商的垄断，而垄断是造成市场失灵的地方，需要政府的干预。言之有理，只是亲疏有别，而且没抓住源头。在中国房地产市场中，土地成本是房价构成中比重最高的，土地供应是最高度垄断的，土地是价高者得的；对开发商捂盘惜售处罚，没听说对垄断土地者不按计划完成供地指标处罚。对囤地不开发者处罚，但对囤地不出让者没有处罚；住房预售面积每次不得小于3万平米，土地出让每块不大于20公顷；土地百分之几百高溢价出让合理，房价利润率不得超12％……

    如果政策不能做到公平合理，那么也就很难让人信服。政府的出发点相信是善意的，可仅有善意的动机不代表一定带来良好的结果。