不必对楼市新政过度恐慌  

      ——剖析楼市严厉政策背后的“得与失” 

国务院4月14日重拳出击的楼市新政，可谓“一石激起千层浪”，在短时间内引发了楼市“海啸”，一时间，整个楼市风声鹤唳，谈楼色变，有信息显示，目前在北京等部分一线城市，已经出现楼市炒家对二手房的抛售现象，部分领涨楼盘也开始领跌，对此，有个别专家再次大胆预言，楼市跌幅将达30%或更高，笔者认为，对于此次楼市新政，无论购房者还是开发企业，依旧需要理性看待，政府调控楼市，其出发点和落脚点非常明确，即是抑制和剔除楼市投资、投机型泡沫，保障民生购房，维护楼市稳定和健康发展，而不是将楼市整体一棒子打死，因此，对待楼市新政，没必要过度恐慌。

那么，本次楼市调控的性质、手段、目标和目的是什么？试着分析一二：

第一：楼市严厉调控政策的性质——“民生”为本。

由于房价的过快上涨，使中低收入家庭购房变得更为艰难，而造成这一艰难窘境的“原罪“者并不仅仅是开发商，还有“兴风作浪“的楼市炒家，事实是，目前楼市的现实购房者恰恰不是房子的真正需求者，而多是投机和投资者，急需住房的人买不起房、买不到房，而不急需住房的人却占有”三宫六院“，囤积了大量住房资源待价而沽，这一直是国内楼市的顽疾。因此，本次楼市调控无疑是一次住房资源的再分配，逼使待价而沽的部分投资者将过多占有的住房资源回吐楼市，从而达到惠及民生，维系楼市主流需求的调控目标。因此，本次楼市调控可谓开启了“民生购房”和“民生为主”的新格局，满足“民生”需求是本次严厉调控政策的一大宗旨；

第二：楼市严厉调控政策的实施手段——有‘保’有‘压’

从本次楼市的调控手段和操作思路来看，依旧采取了有‘保’有‘压’，泾渭分明的差别化调控思路，重点以环节调控为主，而绝不是对整个行业、整体楼市进行“一刀切”式的全面打压。这重点体现在三个方面：首先，新政重点针对二套房和三套房的信贷政策进行了收紧，从而打压投资性购房，而对90平方米以内的一套住房，则采取了保护的政策；其二，新政对异地炒房者进行了限制和挤压，并设置了需具有一年纳税证明和社保证明这一入市门槛，并重点保护了本区域居民的合理购房需求；其三是楼市新政重点强调了仅针对“房价过高、上涨过快、房屋供给不足”的城市，这表明，部分一线城市和特大型城市或适用本政策，而房价温和上涨和供需矛盾不突出的区域，则不在本次调控之列，这也为各地方政府抑制房价预留了许多“操作”空间和弹性空间。可见，政策仅针对“点”，而不是针对“面”，楼市调控手段依旧是环节调控和结构性调控，而绝不是要打压整个行业和全国楼市，这无疑使本次楼市调控依旧保持了“温柔”的一面，其彻底性和执行力依旧有待观察；

第三：楼市严厉调控政策的基本目标——优化结构

一直以来，楼市的最大弊端是供给结构和消费结构的不合理性，致使出现了“三大失衡”现象：一是投资房与自住房消费失衡；几年来，投资型住房消费的疯狂入市在一定程度上“掠夺”了自住型消费的有限住房资源，使房价和楼市消费结构出现了畸形发展，从而导致民怨沸腾，楼市成为众矢之的，而本次严厉调控政策显然是对投资型客户下了“逐客令”，这将为优化楼市消费结构，使住房资源更科学、更合理的分配创造了前提条件；二是商品房与保障房供给失衡；长期以来，社会保障房建设的曲高和寡和供给不足，使商品房市场得以一枝独秀，由于商品房集“万般宠爱于一身”，从而使部分开发商表现出了“店大欺客”和“唯我独尊”作风，这种供给结构的失衡为商品房一家独大提供了表演舞台，也为楼市乱象埋下了隐患，而本次严厉调控政策，重点突出了要加大和加快保障性住房的建设规模和建设进度，并明确了今年70%土地供应要建设保障房和全年完成300万套的总指标，显然，这对优化住房供给结构、建立双轨制供给渠道，降低普通民众购房成本益处多多，同时，也为刚需一族提供了更多的选房空间。三是大户型与小户型结构失衡。这一失衡现象导致了单套房屋总款的价格提升，购房者压力加大。尽管政府在2006年即推行了70/90政策，户性结构有了一定改善，但在执行力度中并不彻底，因此，90平方米以下的小户型住宅目前依旧属于稀缺资源。正是这“三大失衡”现象，使整个楼市出现了严重的结构性矛盾和供需矛盾，因此，优化楼市消费结构和供给结构，也是本次严厉调控的一大目标之一。

第四：楼市严厉调控的最终目的——抑制房价

本次严厉调控政策仅是规范楼市健康运作的一种手段，而核心目的无疑是抑制高房价，那么，此次楼市“海啸”是否会导致房价“高台跳水”？而哪类购房者会从中受益或从中受损？从开发商的角度分析，由于众多开发企业资金充裕，加之因地价的飙升，许多商品房的硬性成本较高，因此，一手房很难出现高台跳水现象，但各开发企业对今后房价的市场预期会有一个理性判断和理性降温的过程，部分开发企业或会采取适度惠民促销和重新拟定新盘价格的销售策略，以应对政策变化和市场变化，但让利幅度短期内将不会超过10%；而从购房者的角度分析，投资型购房的“损失”将较为明显，特别是短线投机和“借鸡生蛋”的专业炒房一族，将成为楼市新政的最大牺牲品，特别是今年年初入市的投机性购房一族，受市场冲击将会更大；从受益的购房人群分析，刚性需求一族将成为本次楼市调控的最大赢家，特别是拆迁房和婚房一族，由于投资者对二手房的抛售和保障性住房的集中入市，刚性需求一族的购房成本将会得到一定降低，而选房空间将会更大，因此，刚性需求将在楼市中得以进一步释放，所占市场份额有望进一步提升。

总之，楼市严厉调控政策的推出旨在“惠及民生、优化供需结构和保持房价的合理稳定”，而对于楼市预期，过度悲观和过多恐慌都大可不必，少了投资者必然会多了一些自住者，剔除楼市的不合理需求必然要以增加楼市的合理需求作为补偿，因此，楼市之间的利益博弈和发展历程也将是一个“此消彼长”的过程！