近日有关未来房价到底是持续上涨还是下跌的讨论不绝于耳，而随着两会后的地王频出以及国资委要求78家央企退出房地产市场的消息则进一步加大了讨论热度。

就最新统计数据显示，上周京沪深穗一线城市商品房成交量继续回升，环比上涨15%，达到84.42万平方米，而其他可比的重点城市成交面积也继续回升，目前房地产投资及新开工面积增速继续高涨将在一定程度上消化前期紧缩调控的预期。虽然政府不断出台政策，平抑房价的呼声也不绝于耳，但种种迹象表明，在一线城市，尤其是北京，未来的住宅房价可能会出现调整，但整体还是会保持上涨趋势。究其原因，还是与北京的城市地位以及稀缺的土地资源有关。

国家目前对北京的规划是将北京建设成为“世界城市”， 提高北京在世界城市体系中的地位和作用，与国际一线城市接轨。研究表明，北京已进入世界城市体系，但尚处于较低层级。因此，北京未来的发展方向应是增强在世界城市体系中的影响力。比如，重点发展现代第三产业，改善投资环境，吸引跨国公司等国际机构，扩大对外开放，提高北京的国际化程度等。在2008年前，由于奥运会的带动，北京市政府在七年内陆续投入了将近3000亿的资金在场馆建设及城市的整体建设上，包括城市的基础设施、能源交通、水资源和城市环境建设等，改善了北京的城市硬件水平。那么这些投资在哪里回收呢？首当其冲的当然是日渐稀缺的土地市场。

两会过后仅两天，北京市的住宅用地交易价格就被三次刷新，地王频出，总交易价格过百亿。而土地价格的提升，势必会推高房价。那么，到底是什么造成了住宅用地价格的高烧不退呢？

还是要从北京的整体环境来看，北京作为首都，无论是经济、文化、教育还是其他方面，均属于全国领先。良好的发展前景及机会吸引着众多外来人口，据统计数据显示，2009年北京的外来人口已达600万，占常住人口总数的30%。而将近2000万的总人口对于住宅市场的需求是十分庞大的，目前城区内可供居住的土地已经越来越稀缺。随着轨道交通的建设以及交通网络的不断完善，人们越来越多的选择在距离城市中心较远的地方居住，这也导致了众多新城及卫星城的建设发展。

土地的供给有限，而人们的需求却是不断上涨的，供不应求的情况势必会造成土地价格的攀升。现今，人们的消费观念及习惯也不断发生变化，不仅仅满足于基本住房需求或改善性需求，拥有一定资金的人群也纷纷把投资目光聚集到了房地产市场这个炙热的行业，这是造成土地价格居高不下的主要原因之一。另外，土地供应市场由政府掌握，招拍挂的竞价机制导致了一宗住宅用地有多家房地产企业竞标，土地出让金的收入是政府财政收入的重要来源。2007年土地及住房的收入，达到政府全部收入的40.7% 。2007年土地出让收入是12000多亿，08年大概九千多亿，09年一万五千多亿，除08年受金融危机影响导致市场低迷外，整体土地交易收入还是呈上升趋势的。许多开发商表示，虽然目前的房价居高不下，但实际上一半以上的钱都给了政府，如果地价不降，房价根本无法降下来。

虽然政府不断出台一些政策表示要打压住宅价格，两会上与房价相关的提案也不在少数，但实际操作起来的难度及阻力都是比较大的。相关政策层出不穷，但真正能贯彻实施并起到抑制房价作用的却少之又少。从财政收入层面考虑，政府不会真正打压房价，只是尽量将房价的上涨幅度及速度调控在一定合理范围内。

以“二次房改”为例，09年9月，14位房地产专家联名上书，将一份二次房改方案提交国土资源部及住房和城乡建设部。核心内容是确立住房是准公共产品，基本方向就是由政府主导提供住房服务。但二次房改涉及到土地制度、财税制度、房地产市场发展等等，政府目前推行起来还是比较困难的。

综合看来，北京市房价未来的总体走势还应该是平稳中逐步上升的。由于城市中心的土地资源不可复制，对住房有需求的人们将会逐步迁移到土地供给较为充裕的城市边缘地区。目前北京五环内的住宅新盘价格已经突破3万大关，以大多数人的收入水平以及之前攒钱买房的消费观念已不足以支付日渐飞涨的房价。原本持观望状态，期待房价回落再在目标区域购房的愿望基本难以实现。以前省吃俭用积攒下来的钱可以在市区买一套房子，现在也许只能支付首付。建议不要再固守市中心地带，尽量在自己可承受价格范围内的区域内购房或租房。随着北京两轴两带多中心的城市规划，未来住房郊区化的趋势将十分明显，城市中心的住宅用地将进一步减少，可利用的土地将投入到可创造更多附加值的行业当中，譬如商业地产市场。

而由住宅市场反观商业地产市场，北京目前“商住倒挂”现象十分严重，也从侧面反映了商业地产的操作难度。住宅项目的操作难度主要集中在账期回收以及市场对未来发展前景的预期，只要对市场有基本的认知并根据现有资金情况反推出项目各阶段的销售价格以及回收期，住宅项目基本就能成功售出。

但商业地产项目则需要专业的策划招商团队进行前期定位和后期的运营管理，所涉及的客群也比住宅复杂的多。现有商业地产开发商中除万达和凯德有自己专业的操作团队外，其他开发商均无较为丰富的商业地产开发经验。与住宅的快速销售不同，商业项目能否成功考量着一个团队整体的专业程度。只有拥有丰富的策划招商经验，以及成熟的客户网络，才能在与住宅相比冰火两重天的商业市场上占有一席之地。

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