在两会结束的第一天，北京市场又现三个“地王”，而这三个“地王”纷纷出自住宅市场。相比住宅市场，从过完春节2月份以来，北京有近20宗土地入市，其中纯商业金融用地8块，与住宅用地火爆的追捧场面以及溢价达到100-300%不同，这些商业金融用地或流拍无人问津或仅以比起始价稍高草草收场。在3月17日的拍卖现场，4块商业金融用地中的两块由于不足两个以上竞买人要求竞价，并没有进入现场竞价环节，仅仅以起始价成交，其余两块地的溢价也就在10%。而更让我们大跌眼镜的是与“地王”相邻的大望京村2号及3号地，规划性质为商业金融用地，竟由于投标单位未达法定数量而流标。

针对住宅市场的持续火爆，商业市场为何无人问津？我认为可以分两方面来说。

首先，土地争夺的焦点永远都在住宅市场上，造成这个现象的原因有三方面，简单来说，一是易算账；二是预期好，三是收益快。易算账是指成本的计算较简单，包括建筑、设计等等方面。开发住宅项目的成本相对于商业项目来说计算起来是较为容易的，因为开发住宅项目遇到的计划外的开销会很少，成本大多与事先计算好的相差不多，因此对于开发商来说，它的利润是很在可掌控的范围内的。预期好则是指对住宅市场的未来走势以及发展变化的估计，像北京这样的国际城市，在未来很长一段时间内，住宅市场都会是供不应求的，价格也基本会呈现稳步上升的态势。因此，开发商对于将来的收益可以做到心中有数。收益快是指住宅项目大多都会选择出售的方式，因此开发一个住宅项目会帮助开发商可以快速的回笼资金，这样一来，开发商将会用回笼的资金开发更多项目，最后得到更多的收益。所以综上来说，在面对一块大蛋糕时，谁算得细，谁胆子大，谁就敢举牌。

从另一方面来看，商业地块的流拍现象也恰恰说明了商业项目操作比起住宅来说难度大很多。首先，由于未知因素太多导致开发商业项目的经营效果不能预知，利润不好计算。其次，开发商业项目需要对项目有整体的把握，分割出售之会加大后期经营的困难而最终导致业态布局混乱、商业档次降低等不利结果。最后，商业项目相对于住宅来说，对于区位的要求更高，如果没有专业的操作团队，没有庞大的人流作支撑，再不具备区位优势，那么一个商业项目是很难做成功的。以上海和香港这样的商业做的非常成功的城市举例，在这两个城市的商业地块的价格通常要比住宅高，而且也是众多开发商争夺的焦点，因为在这两个城市，开发商业项目难度较小，获得的利润也相对丰厚，最关键的在于这两个城市的面积都较小，可供商业开发的土地随着时间的推移变得愈加稀缺。

因此，北京的商业地块无人问津说明北京的商业市场发展状况还不足以让开发商放心大胆地开发商业项目。他们没有十足的把握可以开发成功的商业项目，从而获取更多的利润。信心是来源于专业的，正是由于对商业地产市场的不了解才导致商业市场的门可罗雀。因此，一个真正了解北京商业地产市场、具备专业操盘经验的策划和招商团队对于成功的商业项目来说才是至关重要的。只有在对北京商业市场有充分的了解下，做出适合项目发展的策划以及运营和招商方式，才会让复杂多变的商业地产开发道路走得更加顺畅。

“七”乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~~~请点击进入~