房产税之争说明了什么

近段时间，关于上海房产税的消息纷出，各界对此的猜测和争议亦不绝于耳。早在4月份，就有媒体报道说基本方案已定，后来上海市房管局和政府官员都曾表示还在研究过程中。就在上海房产税看似呼之欲出之际，日前国税总局新闻处处长却兜头一盆冷水的表示：税收立法权在中央，地方政府没有权力出台新税种。

接着，又有财政部官员表示：房产税实施细则的制定权在省级政府，地方可以通过实施细则将个人第二套或者第三套住房定义为经营性房产来操作保有环节的房产税，只需报财政部备案即可。

表面看来，在房产税的问题上，中央和地方存在一定的矛盾。其实，这并非问题的关键。房产税并非新税，正是考虑到物业税出台需要全国人大批准，流程较长，中央和少数城市才有意暂且通过调整房产税的税基和税率，将投资投机性住宅纳入征税范围。

在4月开始的新一轮房地产调控中，中央已给那些房价过高的城市政府放权，比如“国十条”中首次明确：地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。所以说，上海房产税是否推出，何时推出，主要取决于上海市政府，而非中央审批方面的障碍。比如，近几年来上海市对于住房出租者，只征5%的综合税，其中就包括房产税，而国家规定的房产税税率却是租金的12%，因此对于房产税这样的地方税种，地方政府还是有一定调整空间的。

那么，上海当局到底作何思量？笔者认为，最重要的是对市场走势的预判。任何经济领域的调控，都是着眼于短期目标，房地产市场亦不例外，去年我国楼市过热、房价偏高，所以进行严厉的调控，可眼下全国商品房成交量已大幅萎缩，上海商品住宅的日均成交量，甚至已创下近几年的历史新低。成交量的调整领先于价格，按此态势，房价两个月内能就会出现整体性的下跌。

不管是中央，还是地方政府，既不希望楼市过火、房价大涨，亦不愿看到楼市过冷、房价大跌。既然新政出台一个月即出现如此显著效果，那么还有必要继续追加更为严厉的房产税新政吗？宏观调控不是科学，“度”的把握最难，此时政策制定者应密切观察已有政策发挥作用的机理，以及市场下一步的走势。宜静不宜动。

事实上，政府的这种心态已露端倪。首先，从宏观政策观察，近日胡锦涛主席在会晤外国首脑时表示，各国刺激经济的政策还不应停止；温家宝总理在天津调研时指出，要注重宏观经济政策的协调配合，既形成调控整体合力，又要防止多项政策叠加的负面影响，始终合理把握政策力度。由于担心欧洲少数国家的债务危机升级和国内经济增长的不确定，今年下半年，我国经济政策存在放松的可能性。

其次，本轮调控中最具杀伤力是“二套房贷”政策，但目前各家商业银行的做法不一，松紧有别。“国十条”中曾规定，“住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。”一个多月过去了，三部委还未出台认定标准，反映出三部委在细则的松紧程度上难以形成共识。

再次，“国十条”出台后，各地陆续推出了执行细则，但同中存异。较早出台的北京细则最为严苛，不仅全面落实“国十条”，而且首家提出一个家庭只能新购一套房。等到后来同样是高房价的深圳细则出来时，却已将原本草稿中的限购条文删节，当地政府官员称因为深圳楼市已快速降温，不宜追加政策了。而同为一线城市的广州，连三套房限贷的权力也下放给了商业银行。

随着时间的推移，地方细则也趋于缓和，主要与市场调整态势越来越明显有关。毕竟，地方政府都不傻。作为典型的高房价城市，上海细则推出的时间最晚，同样证明当地政府在细则的严厉程度上举棋不定，尤其是要不要全国第一个“吃螃蟹”——推出重新修定后的房产税。

“国十条”中提出，“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。笔者认为，在楼市步入下行通道的条件下，不管是房产税，还是物业税，都将推迟计划。

刊发于中国房地产报(写于上周)

备注:近日有消息称上海近日将出台房产税,不管是否会出台,我个人还是认为在当前楼市快速降温的情况下,不宜出台。