一边是匮乏疏通渠道而堰塞的民间资本，一边是调控中融资渠道渐紧的房地产企业。今年一揽子的宏观政策，正为私募基金在房地产业中的投资带来新机会。
正在募集新一轮PE资金的建银精瑞资产管理公司董事长李晓东认为，民间资本将是未来PE融资的趋势，并有可能在三五年内超过机构资金；而在当前形势下，面对地产的融资需求，PE也加大了投资力度。
民间融资是趋势
中国房地产报：今年初建银精瑞曾发起了20亿元的地产基金，目前这一基金的筹资进展如何？
李晓东：年初募集的20亿元更多来自机构，目前已经全部投出去了。从6月份开始我们又在募集新的资金，并开始把募集对象转向民间部分，希望做成常态化的轮动募集发行，跟我们的精选项目池进行匹配。
中国房地产报：向民间资本倾斜，是否代表了基金募集的一种趋势？
李晓东：通过有限合伙制募集民间资本，确实在经营与成本上要耗费很多。从今年来看，这并不是我们的主要资金来源，但这是未来的发展趋势，我们会更加开放并向民间资本靠拢。因此，在新一轮资金募集上，我们会加强与第三方的机构合作，来增大对民间资本的销售力度。
中国房地产报：在融资方面，目前的流动性充裕是否为基金募集的规模与多样性提供了更大便利？
李晓东：如何启动民间资本，已经上升到了国家战略层面。作为一个能大量吸纳资金的地产行业，对民间资本的利用仍有很大的发掘空间。
特别是今年以来基金的资金来源也正在发生明显的变化，民间资本正在喜人地上升。过去基金来源中机构客户与民间资本比例为9∶1，但今年过后，这一比例估计会降到3∶2；未来3~5年之间，估计这一比例会反过来。
基金投资机会多
中国房地产报：面对融资需求，基金在选择项目投资的时候，又会有哪些筛选因素？
李晓东：主要有三方面考虑因素：一个是项目所在城市房地产市场的总体发展水平以及供求关系，也就是判断前期是否有比较多的房价泡沫存在。如果没有或者比较少的话，我们就会积极投入合作。
对于合作伙伴来说，我们也在选择，主要是看其对项目的操盘能力。相对来说，我们对企业的规模方面也会考虑，但不会作为主要因素。
另外就是整个项目现金流的回笼状况，我们不希望资金有一个很长的循环周期。目前市场上的资金特点也是希望2～3年就能收回。
中国房地产报：符合要求或者预期的投资机会，是否都像现在市场上说的主要集中在二三线城市？
李晓东：不完全是这样。在二线城市，这样的机会可能更多一些，但在一线城市也有一些这样的项目。大家都在研究“部分房价上涨过快城市”都有哪些，并尽力将资金投到这一部分之外的城市。
中国房地产报：在投资时，企业股权与项目股权，私募基金更倾向于哪一种？
李晓东：从前年开始，我们做了一些企业股权投资；但从去年，我们重点还是在项目投资。因为股权投资的退出通道主要还在资本市场，房地产企业在资本市场退出的不确定性因素太强，对投资的期限与风险都不太好把控。
建银精瑞今年的业务也有所轻重匹配。今年由于地产市场的调控，重点寻找一些相对高净值、低风险、中收益的项目，采取很多保障措施，来锁定风险。
中国房地产报：锁定投资风险之外，面对地产企业的融资需求，建银精瑞是否有其他的金融创新？
李晓东：今年我们主要有两大系列，应该可以符合房地产企业现实的一些需求。“进取系列”是保本加浮动收益的，我们以股权合作的方式投资进去，派驻财务监管等进行风险防范。
“稳健系列”属于固定收益，这一产品可以涵盖的环节包括了拿地、开发甚至持有。
还有一种，是银行、信托做不了的，基金可以做“房产预购”。用这种方式，就可以帮助开发商进行存量的盘活，提高现金流。
中国房地产报：那基金对回报率有怎样的要求？
李晓东：首先收益一定是与风险挂钩的，从这一点来说，不同的项目会有不同的要求，也是随行就市的。但与其他基金不同，由于出身定位原因，建银精瑞对地产的融资利率要求相对于其他民间资本来说，也更加具有竞争力一些。 |
中国房地产报 张晓赫 叶加 北京报道 2010-8-2 |
