《21世纪》：请谈谈目前国内REITS的发展现状？

　　 建银精瑞资产管理公司董事长李晓东：目前国内商业地产的价格已经偏离了其价值，按照现在的市场价格，特别是一线城市的甲级物业，租金回报很低，不足以支撑REITS投资者的要求，一般国际上REITS要求10年期国债利率再加100到200个基点，这是投资者要求的最低的投资回报的水平。

　　 现在做REITS不是一个合适的时间点，2004、2005年物业价值还是在一个合理的区间，不仅租金回报能够满足，而且能享受物业价格上升的利润。

　　 《21世纪》：调控之后，商业地产越来越火爆，原因是什么？

　　 李晓东：第一是大家觉得引发调控是因为住宅价格过高，相对来说，进入商业地产受政策影响较小；第二是中国经济正在转型，要增加消费驱动，随之而来的，就是逐步提高居民收入，就要有消费，长远来看，将来的消费升级；第三是开发商觉得将来土地的价格越来越高，交的税越来越多，股东回报率和利润率却越来越低，如果建成商业，每年能提供固定的租金回报，这是很现实的问题。

        “反对开发商自己做房地产基金”

　　 《21世纪》：楼市调控之后，对于房地产基金意味着什么？

　　 李晓东：目前开发商能够接受的融资的成本，跟去年相比，增加50%，而融资需求扩大了好几倍。房地产基金现在是一个很好的投资的机会，基金可以挑选的优质项目的面比原来广得多。稳健收益型的基金给投资者的年回报都能达到13%-15%，这样的回报率完全能够覆盖未来通货膨胀的预期。

　　 《21世纪》：是否类似于中海地产私募房地产基金，或者金地、绿城等所做的信托基金？

　　   李晓东：还是不太一样。开发商发起的房地产基金，我是坚决反对的，它没有办法处理这中间出现的一些利益冲突和关联交易问题，比如投资发生损失了，是先损失他自己的钱，还是基金投资者的钱？

　　 特别是在项目选择标准上，怎么认定何为优质项目？特别是一些国企，在去年都是天价拿地，像北京大望京有个地块，楼板价格都20000多了，现在实际上已砸在手上，因为房地产的价格是由供求决定，而不是由成本决定，不要以为28000买的地，就能卖40000，市场不接受，也只能卖20000。而此时如果基金进去接盘，将来损失谁负责？这个没有任何的监管和风险隔离，如果任由开发商去发展去搞私募，将来会出现大问题。需要一个第三方的管理机构管理的基金。

         “要抓紧时间解决供给问题”

　　 《21世纪》：此轮房地产调控跟以前有何不同？

　　 李晓东：这次政策的出台相对更为完善，不仅是调需求，也提出了增加供给，因此这一次的效果比原来来得快；但另外一方面，有些政策指向是反的，比如把银行贷款和信托大大压缩了，开发商没有资金了，就不敢去拿地、或者开工。

　　 成交量下降了是抑制了刚性需求，但刚性需求是逐年累积的、直线供应的，而未来的供给可能是紧缩的，如果开发商绷不住降价了，大量刚需涌入，可能又会带来明年供给不足的问题。

　　 《21世纪》：那么你认为是否会出现有些人所说的房价的报复性反弹？

　　 李晓东：过去几年的调控，都是遵循这个规律，所以要抓紧时间，解决供给问题。开发商的投资下降了，把民间的资金引入，比如其他行业的、原来炒楼的资金投入到房地产，增加供给，他们有多种方式，也自己可以当开发商，但相对来讲房地产基金是相对便捷、相对成本较低的一种方式。房地产基金并不需要暴利，需要的是一种连续性和稳定性。

21世纪经济报道 张晓玲