文章完成于2010年8月初

19-21世纪，随着人口的迁移和城市的变迁，不同的国家和地区依次开始工业化和城市化的进程。由于文化背景和发展阶段的不同，各国的城市化道路呈现差异化。不过其中也有共性的东西，伴随着城市化进程的推进，看到房地产市场的快速发展。

2009年上海城市化率88.3%，常住人口超过1900万，处于城市化进程的尾声和逆城市化的开端。上海作为国际化的大都市，正在经历部分国外大城市所曾经走过的摩登时代：高楼鳞次栉比、人才空间集聚、生活节奏快捷、生活成本高昂、高房价等。因此房价的高企，你不必大惊小怪。不过20世纪90年代日本房地产泡沫破灭带来“失去的十年”，这种毁灭性的坍塌，也让部分投资者对沪上的天价楼盘心有余悸。未来上海的楼市将走向何方？让我们拭目以待。

1、“新国十条”对上海楼市的影响何在？

国内的楼市是多方博弈的市场，政府对房地产市场一直在扶持和调控中摇摆。2005年迄今，每次政府调控后，房价都会出现报复性上涨。基于土地对于地方政府财政的重要贡献，相当部分开发商也坚信政府不会坐等楼市崩盘；因此救市论的噪音时常充斥市场。

在2008年，由于金融危机的外部冲击，上海楼市的成交量出现大幅下跌，价格也出现一定的调整。不过由于2008年底中央政府出台4万亿财政刺激计划和实施宽松货币政策，催生了2009年楼市的量价齐升。由于房价的一路攀升和全国地王频出，引发楼市泡沫的担忧，因此2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条）。反映在上海住宅市场上，我们看到商品住宅每周成交量的急剧萎缩，房价出现一定的松动。由于成交量是房价的先行指标，因此房价的真正回落需要持续等待一段时间。上海市的房地产市场进入观察期。

“新国十条”的亮点是重新祭出杀手锏：二套房首付比例提高至50%，贷款利率提高至1.1倍，对境外机构和个人购房者严格执行。2007年9月份政府也曾推出二套房政策，从政策的效果看，的确对投资或投机性购房有抑制作用。

2、为什么房价一直都在涨？

在影响房价的因素中，投资和投机性购房的资金进入楼市，成为推高房价的重要因素；因为投机资本容易挤占普通大众的购房需求。不过我们更愿意从供求的链条上，找出推动房价上涨的动因。

从供应角度看，2005Q1-2010Q2期间，上海市房地产开发投资额在GDP中的占比，自2007年初开始持续低于均值；这暗示着楼市的供应动量在缩减，有效供应不足。其中2007年5-10月、2009年2-11月，成交量和供应量出现重大偏离（供不应求），房价均出现快速上涨。

从上海市细分物业市场看，相比于办公和商业物业的投资开发在房地产总投资开发中的占比稳步攀升，住宅投资开发的占比自2006年开始出现大幅下跌，考虑到房地产预售制度和开发周期因素，反映在市场供应上，表现为2007年住宅供应量的不足。

从不同价格段的成交量看，2006.1-2009.5，上海市单价在1万元以下商品住宅成交量高于其他价格段；不过自2009年6月份开始，单价在1万元以下的成交量快速下跌，1-2万元价格段的成交量显著高于1万元以下的。这反映了整体住宅市场销售均价的大幅上移，并且房价的涨幅远大于城镇居民可支配收入的增速。

基于对于供应和需求两方面的分析，我们认为要平抑上海市住宅价格的快速上涨，一方面需要增加住宅土地供应（如保障性住房）和住宅物业的投资开发额；另一方面需要继续抑制投机性购房，通过税收等手段，防止资本的过度投机而带来的哄抬房价。

3、保障性住房和房产税——值得期待么？

1991年我国就已开始推行经济适用房制度，尤其在1998年房改后，政府继续推行这一政策，各地也加大经济适用房的投资和建设力度。不过自2000年起，经济适用房占商品房销售面积和投资额比重一直下跌，从峰值时的23%下跌至5%左右。虽然各地市在2005年后每年制订保障性住房计划，但绝大部分城市执行力度普遍低于制订的计划。单从经济利益出发，无论地方政府还是开发商，都不可能自觉的参与保障性住房建设，必须建立完善的制度设计、行政问责和监督来进行约束和规范。

2010上半年，上海市开工建设保障性住房270万平方米；新增廉租住房受益家庭5000余户，累计超过7.1万户。针对中低收入者，实施保障性住房的建设体现了政府对于民生问题的关注，也是政府从调整产品供应的角度做出的努力。不过与市场巨大的保障性需求相比，依然存在很大的缺口。有效的防止权力寻租，也是需要审慎思考的问题。

关于房产税或物业税的讨论已久，并且在部分试点城市空转。曾有媒体报道，房产税的年度支付相当于房产价值的8‰。房产税评估税基在技术上不是大问题；但是计税依据仍然需要经过详细和充分的论证。开征房产税，可能对于房价的影响也远低于市场预期。真正想通过税收手段抑制房价，征收增值税的调控效果可能会更好些。我们一贯坚持的原则是“市场的归市场，政府的归政府”。保障性住房建设是实现“居者有其所”诉求的政府行为；通过税收等手段规范市场，把属于市场的权利归还给市场，政府退出行政手段干预经济的方式。

4、楼市向上走，还是向下走？

在考察上海市房地产销售市场时，我们发现办公楼、商业和住宅市场的成交量走势基本呈现“共振现象”；通常是住宅市场的成交量首先下跌，然后传导至办公和商业市场。不过租赁市场的表现并不一致：虽然在2010年5月后，上海市细分物业销售型市场成交量下跌，并波动趋同；但在租赁型市场，我们看到住宅租金的持续上涨，甲级办公楼市场租金的触底反弹，以及商铺租赁市场的持续走强。

在2010年初，我们提出全年住宅市场的成交量“前低后高”和成交价格“前高后低”；现在我们依然维持这一判断。随着调控时间的推进，开发商为了回笼资金，降价或打折促销是一种有效的手段；而婚房和拆迁带来的刚性需求，会随着房价的松动而入市。2010下半年房价处于窄幅下降的区间，2009年下半年新开工的项目也将在今年下半年入市，有效供应可以拉动需求增加，有理由相信“金九银十”依然值得期待。

2010下半年，上海楼市步入观察期。值得我们持续关注的指标是：民间借贷利率、汇率和房价收入比率。不过需要注意的是，从长三角战略规划、结婚人口和城市移民等角度看，上海楼市依然处于增长型的大周期中，但未来的增长动力开始衰减，考虑到政治周期对于楼市的影响，尤其2009年上海市65岁以上人口占比15.8%，已经步入老年社会。2015年可能是楼市结构性变化的重要时点。