成全-研发中心金科企业研究系列之四
金科拿地开发模式研究
出品人：吴思超@成全机构研发中心
2008年，继龙湖地产转战北京、上海谋求全国扩张之后，耕耘重庆市场十年的金科集团亦开始了由重庆向外辐射的全国攻势。
要实现房地产企业的全国化战略目标，有全国化的土地布局是先决条件，成全机构如是说。作为渝派地产杰出代表，金科集团全国土地储备的完成，标志着渝派地产已真正成长为全国楼市一支重要力量。
在前几期的《全周刊》中，我们曾谈到，金科走向全国的奥秘之一是金科的成本控制，而成本控制首先来源于拿地模式。究竟金科是如何一面控制拿地成本，一面在全国范围内进行扩张呢？这是本期研究的主题。
黄红云，金科集团董事长，一个视李嘉诚为偶像的地产企业家，他有句名言，""我们的拿地原则是高价地不拿。""显然他将李氏的""地段价值论""做了一番新的注解。""地段固然重要，但要看时间场合，如今私家车逐年增加，交通也很方便，最显赫地段和次级地段的差别，已经不是太大。""
所以，十年金科，几十个经典项目，却没遇上过一块好地;所以，一位金科的中层员工愤懑地说：好地都是别人的，我们只能造不掺水的好房子。纵观金科十几年拿地模式，我们不难总结出以下几点规律。
谨慎扩张，厚积薄发
2007年，一向在地产界高歌猛进的金科开始惰于拿地，业界讥笑声四起。
当时眼前是一个读不懂的市场，土地一天一个价，房子也一天一个价。金科有一个雷打不动的原则：成本高过董事长黄红云规定的线，就绝对不准出手。因此大家看到的是这样的场景——在2007年开发商不惜血本频频制造“地王”的时候，金科异常低调，尽管在全国各地参加了100多次土地竞拍，却只拿下了成都的一块地。对此，黄红云解释说：“我们对行业形势有自己的判断。我们认为，任何一个行业，当进入到所有企业都在疯狂赚钱，没有一个企业被淘汰的时候，这个行业就进入了高风险阶段，这时候，我们公司的投资就会相当谨慎。我们很清楚地看到了疯狂拍地的危险。我们是一个稳健的企业，不可能允许我们的财务状况陷入高风险的境地。那是饮鸩止渴。”
但2007年的金科也并非无所作为。当年11月，金科长沙项目的负责人就已频频约见长沙业界人士，进行市场调研。2007年年底，金科集团拿下河西雷锋大道旁的三块土地，当时金科在长沙拿地已达3370亩。而长沙站，只是金科全国化战略的一步棋而已。
牛市保守、逆势拿地
“六折拿地，八折卖房”是黄红云的又一句名言，“好的房地产企业应该如此”。金科在关键时刻作出毅然决然的正确行动，沉住了气，一直等待时机。2008年，他们的机会来了。
这一年，政府大量供应土地，而大量企业没有资金，土地价格一跌再跌，此时金科瞄准时机，开始迅速发力。2008年仅1月份就拿了6块土地，2月份又拿了5块土地。
这一年，在全国房地产行业调整的时候，金科却在进行着规模空前的扩张，一改头一年的谨慎低调，在全国频频拿地，在北京、重庆、成都、涪陵、无锡、江阴、长沙、浏阳等城市同时发力。极具前瞻性的低调给金科带来了数十亿现金储备，为他们提供了足够的实力，最终使金科在这场""错峰""之战中大获全胜。
这一年，金科在土地市场上抄底成功，并为上市积累了大量的土地资源。这可以叫绝地反击，也可以叫华丽转身。总之，在拿地策略上，金科显示了一个成熟企业的战略和决策水平。
金科在二三四线城市拿地较多，在这些地区，金科特殊的拿地方式是与地方政府签署拿地协议，建设星级酒店。金科用这种“酒店置换土地”的方式跟地方政府合作，从而在获取土地资源方面有着相对优势。
转眼间，金科的土地储备已经超过1000万平方米，此数目甚至超过了部分已上市地产公司。而仅仅2年之前的2006年，金科集团的土地储备不过500万平方米。从土地储备量来看，金科已经进入全国一线开发公司行列。经过这一轮房地产熊市，在一系列组合战略之后，可以说，金科已经做好了在全国进行大规模扩张的准备。
进军一线，联合拿地，品质开发，乘胜追击
2008年1月，金科集团联合另一地产公司在北京取得一块土地，顺利完成进京“赶考”的第一步。
2009年6月21日，金科在北京的第一个项目金科帕提欧50套别墅，开盘当天售罄，刷新北京别墅销售记录。金科进京首战大获全胜。
热销后的金科并没有停止在北京的动作。2009年6月26日，备受关注的奥运村地块现场竞价，金科参与其中。虽然，由于该地块的争夺超出了常规的理性，一向以稳健拿地的金科，最终和该地块失之交臂。但金科再次高调进入公开市场拿地，则充分说明其在进京首战告捷后的扩张态势。
从北京市场对金科的重要性来看，在土地方面应该有所收获。彼时金科透露出消息，有眉目的土地均是地块面积大，区域位置较好，适合开发低密度的高品质地块。他们关注着北京所有符合金科开发模式的地块，不论是政府公开出让的土地，还是二手土地。
进京是金科打开北方区域市场的第一步，战略地位很重要。同时，为其今后进军上海等一线城市奠定了基础。此外，北京还是全国房企的战略高地，任何一家异地房企，必须攻下北京市场方敢称为全国性企业。因此在这个过程中，要谨慎的释放自己的野心。金科进京标志着其已经由一个西南区域性的房企，飞跃成为一个全国性知名房企。
“遍地开花，不如根深叶茂“
2009年10月28日，无锡南长区“罗氏中亚地块”和位于新区的两个地块，被金科地产分别以22.4亿元和6.9亿元竞得; 12月10日，金科在成都竞得292亩住宅用地，此前已在牧马山附近获得480亩; 12月23日，金科在重庆拿下大学城1800亩土地……2010年是金科ST成功后的第一个年头，也会是金科快速扩张的一年。土地市场上的大举压上，表明了金科对于2010的希冀。
金科在全国的土地储备分布于8个城市，其中一线城市北京，二线城市重庆、成都、三线城市长沙，无锡，四线城市浏阳、涪陵、江阴。在无锡、成都、重庆的先后动作，进一步稳固了金科在这些城市的地位。09年底的拿地行动再次证明了金科在企业发展的策略——在一个城市落地生根之后，再谋求对外的扩张。
又见“逆市之下全国扩张”
国家宏观调控政策频频出台，不少房企都选择了收缩战线，而金科却在此时迈出了全国扩张的重要一步。
2010年6月18日，金科以13.12亿元拿下苏州寒山寺风景区、京杭大运河旁地块，264亩，楼面地价超6000元/平米，金科地产强势挺进苏州，做大长三角！
2010年3月15日，金科先以23亿击败包括万科、保利、富力、金地、远洋等在内的众多国内一线开发企业，获得北京小汤山河滨公园近300亩地块，同日下午又成功取得重庆永川新城项目，地块总面积300亩。
苏州，北京，重庆，成都和无锡……自09年底算，短短6个多月时间，金科斥资100亿在全国范围内广泛拿地。在资本市场上频频出手，无疑是一个成熟企业自信心的最好体现。
至此，金科集团全国土地储备总量已达到1065.2万平方米，并且形成以西南的重庆（成都）、华北的北京、华东的无锡等一线城市为顶点的“黄金三角”区域，辅以长沙、江阴、涪陵、永川、浏阳等二、三线城市布局，将金科集团2010年战略中：“一、二、三线城市协调发展”的战略意图发挥到极致，金科成为渝派地产进入城市最多的企业。
纵观国内开发商的拿地模式，无外乎有两种，一种是以高价于城市中心区域拿地，一种是以相对低位的价格在那些目前尚不成熟但发展潜力看好的区域拿地。金科的拿地模式，恰恰就属于后一种，这种拿地方式的好处是投资少，风险小，回报高，难点在于对开发商的品牌影响力和项目运营能力要求较高。近两年，随着企业实力的增强，金科才开始尝试在黄金地段拿业界公认的优质地块。
而金科经过12年的发展，已经形成了从拿地、开发到销售环节等一套完整和稳健的运营体系。金科用一个个鲜活的案例，让那些曾经都不被外界看好的区域，因为金科的入驻，而变得沸腾起来。