媒体报道李思廉在亚运城发布会上称,“目前只有不动产是最好的保值升值产品,亚运城第一期是不赚钱的,肯定有升值空间”。他透露亚运城项目成本达1.1万/平方米以上,而陈卓林补充说,加上其他经营费用,成本是超过预期的。

   李思廉说, “第一批定价根本没钱可赚。”并且表明今年亚运城的销售目标为50-60亿。而中信方面对此则表示,亚运城项目成本太高,卖价太低。按照李思廉的说法,地价4000多,外加设计、建设、开发、宣传、销售等等环节的成本,每平方至少11000多。可是,体育馆、医院、学校通通都不是开发商建的,这些本不应算入开发商建设成本。

   李思廉再度爆料，“我们这一次如果全部销售出去的话可以收入255亿,因为政府给我们摊分了一些公建设施的费用。”

   我查了一下有关资料，广州市房管局网站上披露的亚运城基本情况是：项目用地位于广州新城东北部，规划总用地面积 2639520平方米，地上总建筑面积为438万平方米。其中，亚运城项目已建成物业约106.65万平方米，其中住宅建筑面积约80.34万平方米，商业建筑面积约6.58万平方米，公建配套建筑面积约19.73万平方米，已建成物业将于亚运会召开前投入使用。换言之，开发商拿到项目后，只需要出售已建好的住宅，就可以回款。

   但亚运城正式竣工并移交时资料显示，亚运城规划总用地面积273.7万平方米，由运动员村、媒体村、技术官员村、媒体中心、体育馆区、后勤服务区、亚运公园等7大部分组成。亚运城赛时总建筑面积147.82万平方米（含地下室和架空层面积），绿地率达54.2%。城内7大部分包含22个子项目，媒体村、运动员村、技术官员村三大居住组团共包含房屋8078套，总建筑面积80.3万平方米。

   亚运城五大开发商没有请我参加他们的在歌剧院召开的发布会，不过媒体的报道铺天盖地，网上也有现场直播的报道。上述有关亚运城成本的说法就是从媒体报道上摘录的，看了这些报道我感到疑问最大的是，亚运城第一期的成本要11000多元/平方米吗？

   其实众所周知，亚运城第一期的建设和配套成本全部都不用开发商承担，或者说是打在255亿元地价款当中的。这部分造价如何摊分和计算有很多不同的方法。似乎按李思廉所的情况，第一期成本摊分的配套和资金费用或许过大，可能是将本应按总建筑面积摊分的成本一次性在第一期摊销。

    如果每一期成本都要11000元/平方米，土地成本不要说按李思廉讲4000多元/平米来说，就是按5800元/平米来算，土建、装修和配套也要不了6000多元/平米。土建超不过2000元/平米，估计这样的小高层1500元/平米也就差不多了，装修每平米1500元/平米的标准也已经很不错了，对外起码可以号称带3000元/平米以上装修。

    而且，富力、雅居乐、碧桂园这三大民企在成本控制方面是出了名的厉害，连供料都是自已做，不要说建筑施工和销售管理。因此，我对李思廉关于第一期销售成本高达11000元的说法表示高度怀疑。

   还有一点有些不明白，就是李思廉所说的：“我们这一次如果全部销售出去的话可以收入255亿,因为政府给我们摊分了一些公建设施的费用。”因为没到现场，不知道他这句话的是在什么情况下讲的，如果属实的话可能会牵出很多的问题。

   其一是政府摊分的这些公建设施费用是开始就有的还是后来改变的？其二是如果第一期就可以收入255亿，那还能说没有钱赚吗？后面还有几百万土地还没开发呢？岂不是将整个土地成本都在第一期就可以摊分完了，后面的土地不就是相当于“零地价”了吗？

   这部分不晓得是否媒体听错了或记错了。难道李思廉是要在第一期就摊分掉所有的成本，那当然第一期就不能赚钱了，但后面却可以赚大钱。我理解，可能李思廉是想说，有些商业配套如果一起拿来销售的话，是可以回笼很多钱的，但有可能会像李生说的那样吗“这一次如果全部销售出去的话可以收入255亿，”是说错话，还是媒体听错了？

   还有就是原本亚运城项目已建成物业只有106.65万平方米，但建成移交时总建筑面积增加到147.82万平方米（含地下室和架空层面积），增加的部分是否就是李生讲的“政府给我们摊分了一些公建设施的费用”？如果增加了配套的建筑面积，又不需要增加开发商的负担，这对于其他参加竞拍的开发商显然是不公平的。

    我希望李思廉先生能对我提出的疑问作出合理的解释和回应。主要是三个问题：一是到底第一期是否不赚钱；二是政府有没有改变土地拍卖条件；三是“这一次全部销售出去的话可以收入255亿”这句话到底是什么意思。

                                 2010年9月28日