“国八”及“京十五”的核心措施无非有三：一是限制非本市户籍人口购房（仅1套），二是限制本地户籍人口多购房（限2套），三是再次提高交易成本。现在看来，各区县房管局肯定会坚决执行，短期内不敢打折扣。因此，以“国八”为依据的“京十五”肯定会通过“限购”和“禁购”将北京存量房的交易量压缩，以2010年19万套为基数计算，2011年度存量房交易量的压缩的幅度有可能达到30%。但这仅是推算，实际情况可能会比预期得要乐观一些。

限制非本地户籍人口购房不是新举措，而是老办法。北京最初限制非本地户籍人口购房的目的是挤压那些明火执仗的“炒房团”。早在2006-2008年间，“炒房团”的主力部队就已经开始转移阵地，到2008年以后留下少数残余势力也早已不成气候。因此，此次对非本地户籍人口购房的限制措施的火力覆盖范围主要还是外地人在北京工作不满5年的工薪阶层。严格说，即使不用“5年”来限制，外地在北京工作未满5年的工薪阶层中，真正具备购房能力的人数也不多，北京的租赁市场长期火爆主要还是仰仗这个群体捧场。所以，细分之后会发现，对非本市户籍人口在京工作记录不满5年的人群采取限购措施还是有“一拳打空”的嫌疑。

对本市户籍人口购房采取“禁三”措施，可能会有一定效果。本市户籍人口因为各种原因有能力购买第三套的人群不在少数，其中包括改善型和投资型两大类。从实际情况看，购买第三套的人群中，投资型占多数，改善型占少数，至多也是想把存款变成固定资产留给后代享受。如果严格执行“禁三”措施，交易量很可能会在短期内出现下滑。

对产权拥有期不满5年的住房征收全额营业税仅仅是针对交易环节采取的措施，从北京地区目前的实际成交情况看，征税数额堪称“巨大”。以当前平均单套成交总价150万元计算，如果全额征收营业税，也要7万多元，相当于一辆中型轿车的价格，这个数额肯定会让一些低端市场的购房者犹豫再三。但是，多数低端市场的购房人群，都是典型的“刚性需求”，在购买与不购买之间的回旋余地不大。他们真正需要计算的是营业税和长期租房之间的经济损失。从目前北京租金明显上涨、房价保持平稳的态势看，这部分“刚性需求”的购买力极有可能会选择多缴税而快速获得住房。他们肯定不愿意承担远期（1-2年内）房价再次上涨以及全额征收营业税带来的双重损失。

银行对存量房信贷政策的调整肯定也会发挥作用。首套房的利率优惠减少或免除，第二套房首付比利增加，都不是最根本的解决方案。“刚性需求”不会因为利率或首付而出现大幅度萎缩，关键还是对未来住房价格趋势的判断。与承担未来无法精确计算的高房价相比，承担能够精确计算的利息还是比较理性的。如果房价再次看涨，还贷期间把房子抛出换取差价，也能弥补现在高利率造成的损失，这是绝大多数“刚性需求”购房者的心理。

有些“学者”和“业内专家”放言北京住房交易量会下滑60%的说法就显得有些“政治化”。交易量肯定会下滑，但下滑的幅度不会超过30%。而且，2011年度上半年的交易量是下滑的主要时期，下半年很有可能会在交易量方面出现反弹。交易量减少的主要因素不是“限购”，而仍然是购房者对未来房价涨落趋势的预期，房产市场“买涨不买落”仍然是基本规律。从目前看，无论限购还是提高交易成本，都无法在短期内促使北京存量房价格明显下降，相反，由于限购导致的局部房源短缺，房价极有可能会僵持不动甚至小幅上涨，这将直接导致交易量出现阶段性回升。所以，可以预期交易量下降，但暂时还没有理由认为交易量下降幅度超过30%。