谢逸枫:银行全面停止给开发商贷款纯属谣言
2011年2月23日下午广州大银家投资顾问有限公司董事总经理黄家荣发博客表示，银行或将全面停止开发商开发贷款，此消息一出，业内一片哗然。2011年2月23日下午，后被各大记者媒体向银行采访，确认此消息并不属实，2月份停止贷款是本月贷款指标消化完毕，银行只是执行从严信贷政策，并不会全部停止对开发进行贷款。中国光大银行北京分行海淀支行行长李莹表示，这个消息并不准确，银行不会全面停止对开发商贷款；与此同时，中国人民银行研究局研究员邹平也否认了银行或将全面停止开发商开发贷款这一说法。
新政调控从信贷角度是从严，并不是像有些人所说的全面停止。尽管目前出现了有银行会对开发商贷停止这一现象，这是泛指所指的企业所言的，并不单单指针对开发商，其原因是2月份的贷款指标已消化完毕，所有的企业都在等着一下个月的贷款计划指标。
另外，2011年2月23日，有媒介也报道，全面停止开发贷消息不实，多家银行承认确已收紧。银监会相关负责人也称监管要求未发生变化。不过多家银行内部人士承认，目前贷款发放确已收紧，也有开发商称银行已将开发贷利率较基准利率上浮30%。今日下午，有传言称，某总部在北京的银行通知“停止一年房地产开发贷款”。银监会相关负责人也表示，“银监会对房地产开发贷的监管要求没有发生任何变化，商业银行是否会根据风险情况停贷由商业银行自主决定”。不过数家银行内部人士透露，虽然未有官方通知，但银行内部已经收紧开发贷发放。
银监会相关负责人说，银监会始终如一地引领商业银行严格按照既定的宏观信贷目标，科学把握银行业信贷投放节奏，已取得积极成效。银监会目前要求商业银行对信贷风险进行更为审慎、更为严格的管理，同时确保个人和企业的正常贷款得到满足，特别是在建、续建项目和企业正常流动资金、个人贷款需求及其他日常金融服务不受影响。
银监会此前曾下发《关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》，通知明确，商业银行对有重大违规行为的房企不得发放新贷款，原有贷款到期收回。对此商业银行全面停贷消息，媒介记者也第一时间向商业银行求证，四大国有银行、交通银行、招商银行、深发展、平安银行、广发银行、上海银行等相关负责人都否认了开发贷全面停止。
笔者认为，如果银行今年全面停贷，主要原因是自去年和今年三轮四波房地产政策调控未收到国务院调控的预期效果，另外是由于银行的资本金提高，放贷压力巨大，而银监会为防止金融风险。最主要原因是担心货币放量过大，导致出现恶性通货膨胀，加快房地产泡沫破裂。并且，去年的信贷已经超过政府规定的预期目标，达到7.95万亿，多放贷了0.45万亿。同时，也是配合新国八条政策调控，从开发商的资金源头上进行重拳打击，收紧银根，挤压开发商资金链。
笔者认为，假如四大银行和部分其他商业银行真的全面停止一年给房地产开发商贷款开发房地产，中国房地产市场要发生毁灭性的“九级地震”，大半房企扛不住要“倒下”，或者是部分开发商因资金链破裂而倒闭，或转行，甚至会出现退地或被收购的现象。没资金实力的房企要遭殃，但对资金雄厚和具有融资能力强大的央企和国企及上市民企等大房企，虽然有一定的冲击力，但是至少不会“死掉”，而会采取部分楼盘价格下降的办法自保资金链。
笔者认为，估计国务院和银监会及央行目前不会采取“要开发商的命”的银根收紧政策。况且，前三轮政策调控效果显然不明显，但是至少遏止房价幅度上涨的现象，销售成交大范围的下降。已经通过上调存款准备金率和加息及收紧房贷等取消房贷首套优惠政策，同时加强销售款的监督和封闭房企融资渠道及限制上市房企等信托，全面挤压房企的资金链。到现在为止，中国部分中小房企已经开始出现部分城市的区域楼盘价格下降的现象。
笔者认为，所以，没必要这样做，如果房地产投资额下降和房地产萧条，中国经济必然要受到严重损伤，甚至今年保八都有问题，更不要谈经济发展和财政收入及GDP增长，而所谓的地方政府保障房建设任务，也会因地方政府土地财政和房地产税费收入减少，而“纸上谈兵”。毫无疑问，政府不会做如此愚蠢的事情，拿房地产“自毁长城”或者是拿起石头砸自己的脚，失信于社会。
2011年2月23日有报道，从中行、工行和其他几家商业银行了解到，面向房地产企业的贷款并没有“全面停止”。中行总行相关负责人明确表示，中行没有停止对开发商发放贷款。工行总行相关负责人在听到该消息后，表示自己并不知情。另外，从广东发展银行北京某支行了解到，该行并没有停止对房地产企业的贷款。
上海银行深圳分行人士表示，对中小开发商的贷款已经停放，但对行业巨头如万科、金地等并没有停。今年以来，中央继续实施稳健的货币政策，在贷款收缩的同时，政策对房地产市场的打压也使得开发商资金链趋紧。专门做二三线城市地产项目的北京某投资公司总经理戴先生表示，银行向中小开发商停贷已经不是新鲜事了。自己的项目早在去年就已经贷不到款，但因为二三线城市的项目都不大，资金回笼比较快，因此资金链还不至于断裂。不过，上述中行负责人表示，银行发放贷款主要是看企业是否符合贷款发放标准，而不是以大小开发商来区分。
虽然开发贷收紧，但开发商的融资渠道并未全部堵死。2月17日，发改委一位官员透露，虽然没有发文放开房地产信托贷款，但2月以来，银监会已不强行制止近期信托公司发放房地产业的放贷行为，房地产信托贷款业务实际上已经重启，这将保证地产公司资金链不致断裂。有信托业内人士透露，目前开发商借道房地产信托的融资成本至少高达15%以上，而且其中不乏万科、富力等一些大型开发商，每款信托产品的融资额度也都在5-20亿元以上。此外，海外融资大潮依然汹涌。标准普尔评级服务2月15日发布报告提示，2011年1月以来，中资房地产开发商从境外债券市场融资已超过30亿美元。不过，标普同时指出，如果目前的市场状况迅速恶化，某些发债人的信用评级将有可能面临下调风险。
以下为2011年2月23日，广州大银家投资顾问有限公司董事总经理黄家荣博客原文:
“今天上午，我因为公务会见一家银行领导。在沟通中，这家银行主管业务副行长告诉我，从现在开始，这家银行全面停止给房地产开发商贷款开发房地产。我在微博中透露这一消息后，引起很多人的关注和确认消息的准确性。我为此专门电话与这位副行长沟通，他确认是这样。同时告诉我说，这家银行北京总部通知，全国停止一年房地产开发贷。
我同时致电另外几家银行领导！这几家银行的领导告诉我：现在还没有收到正式的文件通知不准给房地产开发商贷款开发房地产，但是可以明确的是“没有钱给房地产开发商贷款开发房地产！！！”国家去年出台“国十条”，没有收到多大的效果！今年再出“国八条”，如果还没有收到多大的效果，停止房地产开发贷是不可避免的事！本人对此博文的真实性负责，同时要求转发注明出处！”。
2010年11月14日有报道说,四大商业银行停止对地产商发放开发贷款。从多条渠道证实，占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。而此次不同于之前的月度性停贷调节奏。
11月7日，工行总行授信审批负责人表示，工行已完成了全年的信贷任务，包括北京分行在内的多地分行都停止了新增开发贷的发放。类似的说法也相继从中行、建行、农行内部人士口中得到确认。一般各分行开发贷投放得更早，三季度就完成了全年的投放目标。
2011年的新额度到来之前，勒紧裤腰带是开发商惟一办法。更坏的消息还在后面。11月10日，央行决定再次上调存款准备金率0.5个百分点。配合着“十二五”的保民生、调结构目标，监管层防通胀、货币政策回归常态化的意图已经十分明显。在可预期的后市监管下，开发商即使挺过今年的信贷空窗期，2011年面临的信贷环境也不见得比今年好，甚至更差。防通胀措施会加强，地产调控也会持续，预计明年的地产信贷供应会减少两成。
早在8月底，农行曾给各分行下发通知要求暂停开发贷发放。与此同时坊间也传出中行、建行、工行暂停开发贷审批。尽管农行行长张云随即强调，开发贷只是暂停8月24日～8月31日一周，并仅限于农行自身调整，另外三大银行也纷纷辟谣表示开发贷正常发放，但彼时日渐严厉的多部委地产联合调控以及各商业银行普遍抢贷的习性仍不免让市场对四大银行的表态心生疑虑。
为了配合国家宏观调控，在前三季度抢先完成开发贷投放后，四大行要想在剩余不多的信贷余额中新增开发贷已是难上加难，尽管不会被命令叫停开发贷，但不配合的话‘被窗口’、‘被谈话’也很容易。再融资关闸、上市梦断、私募拆借成本高企，再加上行业调控笼罩在市场上的观望乌云，已经迫使更多的开发商将下一年度的计划押宝在2011年的信贷开闸上。
银行也正在积极地把真空期排队的融资需求转换为明年的客户项目储备。到11月中旬，我们会基本结束一线开发商新一轮的授信，并完成明年一季度的项目储备。工行信贷负责人表示在挺过今年的年关后，将为开发商开启新一轮的融资。今年监管部门主要做了三件事，整治地方融资平台、房地产以及‘三高’行业不良贷款的信贷风险，这实际上是在调控的基础上使适度宽松的货币政策逐步回归常态化。但明年监管部门还要加上第四件事，防通胀。预计工行2011年的开发贷会比今年回落两成。根据我们完成的授信情况，招、保、万、金为代表的一线房企额度并没有太多变化；出于地方平台风险控制，我们介入的也不会超过100个。
2010年8月30日，监管层叫停房地产开发贷款的传言被四大国有商业银行彻底打破。农行行长张云在2010年中报发布会上回应称，农行只是暂停8月24日-8月31日一周的房地产开发贷款，而且并非应监管层的要求，是农行自己的调整。从9月1日起，农行将恢复房地产开发项目贷款业务。工行、中行和建行此前也都否认了暂停房地产开发贷款的传闻。农行暂停房地产开发贷款的一周期间，如确有房地产开发贷款需要发放，需报请农行总行批准。停发开发贷的主要目的是清理相关情况，平衡房贷节奏，优化结构。
2011年11月15日有报道说,银行新增开发贷并未行政叫停。农业银行与建设银行负责开发贷的人士接受记者采访时，否认了银行新增开发贷款被行政叫停的说法。前述农行消息人士称，截至三季度末，农行已完成了全年信贷任务，总行及各地分行基本上停止了新增开发贷的发放，“但并没有行政叫停，有好的项目还是会贷。此前有媒体报道称，四大行已停止新增开发贷，对此，上述农行人士表示，“银行常规的贷款节奏就是上半年基本完成新增的额度，下半年进行存量置换，这是正常节奏，并没有行政叫停。
目前存量置换要视企业的贷款到期情况而定，但空间并不大。销售方面，万科连续三个月创造销售新纪录，10月销售额攀升至155.1亿元，截至10月底，万科累计实现销售面积731.8万平方米，销售金额869.3亿元，提前完成800亿元的全年销售目标，市场预期2010年全年销售额有望达到千亿。
此外，恒大地产、龙湖地产均完成了全年销售目标，雅居乐、保利香港、首创置业已经大约完成了全年目标的90%，恒盛地产合同销售金额翻番。对于明年的贷款计划，农行人士表示，“目前正在制定中，预计新增开发贷占银行总贷款盘子的比例不会有太大变化，约为13%-15%。
农行2009年的贷款量约为9000亿元左右，新增开发贷约为1200亿元。虽然二季度以来，房地产调控的力度很大，但三季度的销售高峰大大缓解了开发商的资金压力，目前大型房企的现金流情况良好。三季报数据显示，60家大型房企三季度末账面现金创历史新高，长短期偿债能力均较半年报有所好转，其中万科的账面现金315亿元，保利地产、金地地产、首开股份、招商地产的账面现金也有上百亿元。
谢逸枫
2011/2月24