谢逸枫:限购导致高端住宅“很受伤”
限购政策让广州高端住宅物业价格和销售大受打击“很受伤”，甚至影响到开发商的资金。大多采取延迟开发和推后开盘或者是空置土地的办法应对策略。相比在去年10月前，由于通胀的关系，大量的投资客瞄准高端住宅物业进行投资避险，防止资产贬值。因此，广州高端物业价格上涨凶猛，销售成交火爆。自去年10月15日限购到今年2月份广州细则再次限购及房贷收紧等上调存款准备金率，广州高端物业的价格和销售开始出现下降的趋势，不仅导致开发商开发进度缓慢，也导致开发商上市销售时间一再无端推后，在价格定价上非常的“很为难”。由于大部分广州高端住宅物业基本是高地价的地块和前5年拿的土地及90/70政策的影响，导致开发商的开发难度增大。另外是作为高端住宅物业，一般是开发大户型的别墅或豪宅，目的是快速回收资金。
据广东省房协近期公布的数据显示，去年一年，广州的房价累积涨幅达到40%，创下历史新高。而在广州土地市场上，2009年住宅用地楼面价格再次攀升，达到历年来的最高值5780元/平方米，较2002年增长250%。为了抑制过快上涨的房价，去年下半年广州市的土地市场严格规定土地出让的价款缴纳期限和比例，同时打击囤地行为，而今年则让“双限”的政策重新兴起。由于政策上并没有规定开发商动工的项目必须在一定的时间内完成，只要求拿到地块后必须在两年内动工。因此不少捂盘的开发商就采用“拖”的战术，等地价、楼价行情好的时候再销售，从而卖个好价钱。
目前广州市场高端物业供应增大和新项目增加，受到70/90政策的物业达到40%，主要是2005年开始拿的土地。由于受到70/90政策的限制，开发商将不得不采取“二变一，一变二”的做法，两套打通变一套，一套两证，避免政策的影响。或者是采取调整产品定位的方式，重新进行产品组合。为避免限购政策，开发商在销售策略上将采取公司团购方式，或者是外地销售的策略，或者是引进外资购买的措施，尽快回收资金。另外是开发商也将采取推迟上市。不过，如果开发商资金上有压力，销售成交连续下降3个月以上到5个月，开发商就扛不住了，不排除有小幅度的价格下降，以价补量或者是保量弃价，防止资金链破裂。
在限购令的压力之下，不但部分消费者受到了影响，甚至还出现了开发商不能开盘销售的事件。 受限购令影响的开发商是广东中鼎集团，受影响项目则是中鼎集团旗下多次获得豪宅、别墅排行榜榜首，却从未露面过的“中国第一豪宅”大一山庄。大一山庄在2010年下半年终于办好了相关手续准备入市，但由于突如其来的限购令，不得不暂停开盘计划。种鸡场地块位于白云区白云大道北（新广从路），地块在2005年6月21日成功拍卖，以5亿元的高价成交。地块占地面积约15.2万平方米，容积率仅为1。该地块楼面地价达3300元/平方米，只比当时广州的最高住宅楼面地价低48元/平方米，属于“天价地块”。
由于2006年宏观调控措施出台时，该地块仍未动工，因此有人估计地块原以别墅为主的规划将受到影响，将重新规划。2009年12月30日后，该地块就陆续有别墅获得了《建设工程规划许可证》，为两层或者三层别墅。 2011年1月，有就报道称，大一山庄“捂盘”5年，缺钱还是为艺术？2010地产中国最豪宅之“最能捂盘的别墅”。2010年中国楼市迎来最大调控，和中低端项目的交易萎缩相比，豪宅市场则是有一番热闹，在通胀预期下，财富人群选择了投资豪宅，豪宅价格也是涨多跌少，2010年哪些豪宅项目有“最”？开发商捂盘惜售，如今也算不上什么爆炸性新闻。但是，5年仅盖30栋别墅的速度恐怕是绝无仅有。隐身于白云山中的广州“大一山庄”，正是这个记录的开创者。
工程进度极其缓慢，开盘时间也一拖再拖。这个被称为“昔日中国第一豪宅”的大一山庄，被地产中国网评为“最能捂盘”的别墅。5年“磨洋工”，“只闻楼梯响，不见人下来。”如果谁一直在关注大一山庄的别墅，可能会发出这样无奈的感叹。这个项目总建筑面积15万平方米。早在2005年6月，开发商广东中力集团的母公司--广东中鼎集团如同半路杀出的黑马，一举击败保利、恒大、时代地产等大佬，以5亿元夺得该地块，名噪一时。3300元/平方米的楼面地价，在5年前的广州已经是小地王。
当初规划显示，该项目容积率仅为1。开发商广东中力集团（广东中鼎集团的子公司）也表示，欲将该项目打造成性价比非常高的优质别墅楼盘，并对外宣称，两年内就可以全面推向市场。然而，五年半的时间过去了，大一山庄从未正式开盘，其极度缓慢的工程进度已成众矢之的，甚至于出现已修好一栋别墅之后老板突然要求拆除重建的插曲。2010年2月,项目规划又有调整,由原来规划的70栋建筑增加到79栋,且部分住宅的建筑户型也有调整,这样一来,亦意味着发售时间将再次延后。目前地价已较当初翻了约5倍，光土地增值就超过20亿元，估计别墅市场价格也不低于6万元/平米，开发商5年"磨洋工"确实有了丰厚收益。
还未入市，该项目已经连续几年拿下了多个"超级豪宅"称号。《中国10大超级豪宅》揭榜。单套定价不低于5400万，物管费每平方米近百元。3月31日，世界经理人集团编制的2010年度(第七届)《中国10大超级豪宅》排行榜在京发布。广州大一、南京钟山国际高尔夫别墅、上海汤臣一品3个豪宅楼盘名列前三。这也是广州大一第二次问鼎该榜单成为中国第一豪宅。当天，主办方还发布了《世界10大超级豪宅》排行榜，法国的利奥波德别墅以6.7亿美元的价格排名第一。
3月31日，世界经理人集团编制的2010年度(第七届)《中国10大超级豪宅》排行榜在京发布。报告显示，中国富豪将购买豪宅列为奢侈品消费的第一选择。经过主办方对楼盘的知名度、品质价格比、物业领先度、投资回报率、业主满意度等指标考核，在10大超级豪宅中，北京和上海分别有3家入榜，深圳有2家入榜；广州、南京各有1家入榜。
去年3月31日，在由多家机构编制的2010年度《中国10大超级豪宅》排行榜中，大一山庄以单套2亿元二度问鼎中国第一豪宅，一举超过南京钟山国际高尔夫别墅、上海汤臣一品。根据最新消息，大一山庄已开始预约发售的一期单位货量为20套，主推面积为800-1400㎡的两层或三层独栋豪宅，每栋价格约为5000万-1亿，其超高定位、超大户型、超贵价格的"黄金卖点"也已经在网上宣传。但时至今日，其确切开盘时间和最终售价依然是犹抱琵琶半遮面，这个捂盘五年多的“昔日中国第一豪宅”何时推售仍是悬而未决。
2010年10 月15日，广州颁布并开始执行限购令。本来是针对消费者的一则条令，却让大一山庄也受困限购令而处于无法开盘面世的尴尬境地。大一山庄的开发已经超过5年时间，该项目位于广州白云区白云大道北(新广从路)，占地面积约为15.2万平方米，容积率仅为1，是目前中心城区少有的低密度项目，预计将打造与颐和高尔夫庄园类似的市区超高端别墅楼盘。项目位于白云区白云大道北（新广从路），距离市中心区较近。最新获得2010年“中国十大超级豪宅”榜首。因为大一山庄目前建成的基本以别墅为主，面积都在一千平米左右，但是由于某些原因，大一山庄的这些别墅基本都是两个房产证，需按两套房计算，在限购令之下，毫无开盘出售的可能性。
本来大一山庄准备在去年年底开盘，谁知突然颁布了限购令。而后集团方面觉得限购令的时效可能截止到2010年末而已，于是有意将开盘时间推至2011年年初。不料进入2011年后，限购政策不但没有撤销，还不断加强。因限购令而导致楼盘无法顺利推出销售的，大一山庄的确是典型案例。除此之外，广州还有一些楼盘有个别零星的单位也是由于有两个房产证而无法销售，但数量确实不多。
广州大一山庄地价猛翻五倍，土地增值20亿元。虽然大一山庄不能顺利开盘销售，开发商中鼎集团也不会因此而着急，一是因为房地产并非中鼎集团的主营业务，不会影响其营收。二是仅大一山庄的土地价值，从2005年出让至今就已翻升5倍了。大一山庄五年囤盘，地价已经到20亿元了，而2005年出让时不过5亿。
2005年6月21日，经过78次举牌，名不见经传的广东中鼎集团有限公司力压保利、万科、恒 大、合生创展和新世界等7家房企巨头，以总价5亿元竞得白云种鸡场地块，比最低交易价高出逾2.9亿元，楼面地价3300元/平方米。拍出来就贵过珠江新城地块，虽然现在看来并不高，但是在当时看来已经是非常高的地价，可以说是广州的小地王。目前户型在900平方米，按照销售平均价格60000元 ，每套总价54000万元。
当时，中鼎集团方面曾表示，欲将该项目打造成性价比非常高的优质别墅楼盘，两年内就可以全面推向市场。2005年的地王，2010年的“中国第一豪宅”，但该项目从未面世见客，就连开发商也有意保持低调。另一方面，该项目还没有建成销售，却四处拿奖并广为宣传。2010年3月31日，广州大一山庄成黑马，登内地豪宅排行榜榜首。在由世界经理人集团编制的2010年度《中国10大超级豪宅》排行榜中，尚未入市的大一山庄就以单套2亿元二度问鼎中国第一豪宅，超过南京钟山国际高尔夫别墅、上海汤臣一品。
而在之前的两三年，大一山庄也拿过类似奖项。大一山庄的楼盘质量和景观等方面与“中国第一豪宅”的名称并不十分匹配。大一山庄的缓慢工程进度也在业内是众所周知的，甚至曾出现拆除重建已修好别墅的故事，其捂盘、惜盘的怀疑。此外，大一山庄也几乎从未有公开宣传，且隐身白云山中，所以捂盘长达5年也鲜为人知。大一山庄在2010年下半年终于办好了相关手续准备入市，但由于突如其来的限购令，不得不暂停开盘计划。其对外公布的理由是：现在主要是由于亚运会，现场还没整好，可能要年后才开盘。
中鼎集团方面推测限购令的执行有效期只在2010年年内，2011年不会有限购令。不曾料想，进入2011年之后，限购令的执行更加严苛。据了解，中鼎集团年前给该项目的定价是8万元/平米。2011年02月16日，大一山庄一期即将上市，首推20套独栋别墅。“中国第一豪宅”大一山庄预计近期上市鹿鼎记，一期首推20套独栋别墅，面积800-1400㎡的两层或三层独栋豪宅，每栋价格5000万-1亿，毛坯发售。 项目聘请世界各国的知名设计师设计，每栋都是唯一的艺术建筑。 项目优势： 项目为广州超级豪宅项目焦点装修家居网，为市中心附近少有的大户型别墅。项目规划地密度、绿化优美，容积率仅为1，且是纯别墅社区，居住舒适度高。每栋别墅均为业主量身打造，设计用心。 项目劣势：项目为2005年地王校友录，定位高端，价格高昂。