商品房“限购令”的退出时机

    国务院在今年年初推出的新“国八条”政策，以前所未有的力度推动我国的房地产市场调控向纵深发展。在这些调控政策中，最为引人注目的是将去年部分地方政府施行的商品房“限购令”推向全国，要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行限购措施。”

    “限购令”的推出，是行政力量对房地产市场的一种强劲干预，从根本上说，这似乎不符合市场的基本原则。但是，我们必须看到的一个现实是，我国的房地产市场自上世纪90年代形成以后，政府一直将其视为拉动经济和获取财政收入的一个工具加以大力推动，忽视了住房市场所应具有的保障功能，使商品房的投资投机功能得到过度的开发，因此这个市场在相当程度上已经与中国国情严重不合，从去年开始的房地产市场调控正是对这种扭曲市场的拨乱反正。但是，由于房地产市场的投资投机功能短时间内不可能得到改变，因此市场调控的效果与民众的期望仍有很大距离。在这种背景之下，政府推出“限购令”，从根子上斩断投资投机势力在市场存在的基础，是有其合理基础的。

    但是，限制购买住房，从根本上说毕竟又是与房地产市场的基本属性相背的，因此新“国八条”明确，“限购令”的执行只是“在一定时期内”，也就是说，过了这个时期，商品房还是可以自由买卖的。但是，新“国八条”并未明确这个“一定时期”到底是多长时期。春节长假期间，新华社发表一篇文章，借用一些专家之口提出，“限购令”只是一项中短期政策，虽然这个“中短期”同样是一个模糊概念，但给人的印象是，只要市场调控达到目标和预期效果，“限购令”就可以退出了。

    其实，要回答“限购令”何时退出市场这个问题，还得从我国房地产市场的基本性状说起。在我国住房制度改革之前，我国城镇居民的住房基本上是由政府统一安排，用现在的说法，那个时候的住房全都是保障房。改革之后，商品房市场迅速形成，民众也有了通过市场改善居住条件的可能性。但是，住房制度改革虽然距今仅有10余年历史，我国的社会形态已经出现了很大的变化，“城市化”的不断推进使一些一线城市成为吸纳外来人口的高地，他们的住房问题日益突出，而商品房市场显然无法满足他们的基本需求。这种社会形态的变化要求政府一方面坚持房地产市场的市场化建设，另一方面必须大力推进保障房建设，让暂时不能通过房地产市场解决住房问题的人口得到基本的住房保障。这后一个方面，正是政府在前几年有所忽视的，导致所有的人口，只能通过商品房市场来解决安居问题，市场购买力的不断壮大，使房价不断推高，将缺乏购买力的群体抛离在市场之外，住房问题成为一个尖锐的社会问题。

    因此，“限购令”的推出，固然是为了通过减少商品房购买力来达到降低房价的目的，但这不应是唯一的目的。否则，当房价真的有所下降并达到一定的幅度以后，如果即行退出“限购令”，那么，一个可见的情景便是，投资投机势力马上就会卷土重来，造成房价的报复性反弹，由限购所达到的效果很快就化为乌有。因此，“限购令”的退出时机，不应该是房价调控达到所谓预期目标的时候，而应该是城市的保障房建设达到一定规模，基本能够满足中低收入者住房基本需求的时候。在保障房建设达到这样的目标以后，商品房市场再行自由交易，即使投资投机势力有能力将房价进一步炒高，也不致于成为一个影响社会稳定的重大问题。从这一点上说，人为地对“限购令”退出设定一个“中短期”时期是没有意义的，地方政府应该抓紧目前的有利时机，大力推进保障房建设，才是根本之道。