商德、社会责任与开发商的道德血液
——金承龙 全经联有关“商德”接龙文章之第四棒
2月27日上午,在回答网友有关房价问题的提问时，温总理提出了一系列解决高房价的措施，并表示：“我也想说一点对房地产商的话，我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液”。而央视名嘴、全国政协委员崔永元崔则认为，每个人其实都应有“道德血液”，如果开发商实在“道德血液”不够，政府不妨帮着给他们“输血”。温总理强调开发商要流淌“德商”血液的一句话，引起社会各界的热度关注，在两会期间也成最热门的话语之一，话语中渗透着总理无限的期待，事实是，现社会的商业道德缺乏不只是地产行业的问题，而是整个社会中普遍存在的问题，只不过是房地产行业由于高房价的存在，其道德伦理的是非问题更引出全民高度关注。作为全国最大的房地产职业社团组织的“全经联”，继“楼品”关注后，将关注的目光投向了商德、社会责任与开发商的道德血液之焦点。“商德”可理解为经商之道德，是文明社会需求经商人遵循的诚实守信行为规则；而对于一个企业或组织来说，商德就是企业必要遵循的经营道德；关注“商德”，不仅仅是对自身境界的审视，更是对内业发展的反思。从而延伸出经营者如何操守企业道德和承担行业或社会的责任问题。
1、道德及其本质属性
“道德”这两个字，“道”原是指人行走的道路，引申为事物运动变化的规律和人们行为必须遵循的道理、规范。“道”与“得”的意思相近，是人们实行“道”的原则，内得于已、外绝于人，便称为“道”。我们现在所用的“道德”这个概念，主要是指一定社会或阶段用以调整人和人之间、个人和社会之间关系的道德规范的总和。它是依靠社会舆论、传统习惯，特别是通过人们的内心信念而起作用的一种特殊社会现象，同法律规范、政治规范和其他各种规范相比，道德规范的特殊性在于：其一，它以善和恶、正义和非正义、公正和偏私、诚实和虚伪等道德范畴，来评价个人和群体的行为；其二，它是通过社会舆论、传统习俗、内心信念等非强制性力量，来影响人的心理，实现调节作用。道德的本质属性体现在两个方面：（1）道德是由一定经济关系所决定的社会意识形态，它植根于社会经济基础之中，是人们的物质利益关系的反映。（2）道德以强烈的目的性和实践性，指导人们的社会活动和行为，并以形成良好的人际交往、协作关系，改善社会生活环境乃至促进整个人类文明程度的提高为目的。
2．企业道德的形态和范畴。
说起道德与社会责任感，我们应当先深刻地认识企业道德，这样我们才会更深入地明白企业的社会责任，在力所能及的范围内，为社会作出尽能的贡献，让企业与社会和谐相协调的持续发展。
企业道德是道德的特殊形态，是一般社会道德在企业关系和企业行为中的特殊表现，在社会中大家都习惯说成是行业公德。其内涵是：企业在生产经营活动过程中，协调、处理企业内外部关系的行为规范总和，它决定企业行为可接受与否的原则和标准。在实践活动中，企业借助社会舆论、传统习惯和整体信息来指导和约束企业，调整企业和各方面利益的关系。在这些过程中，企业道德得以逐步形成和发展。因而，企业道德既是社会道德体系的重要组成部分，也是社会道德原则在企业中的具体体现。她是人格化了的企业，在生产经营活动中或说自然求索社会交往中，需应遵循的旨在调节企业与国家、企业与他企业、企业与他单位、企业与竞争对象、企业与服务对象以及企业内部各方面关系的行为规范总和。
在当代企业中企业道德一词的含义在深化延伸，现代人称她是“企业文化”、“企业精神”等等，但其本质是没变。现代企业的竞争很大一部分是道德的竞争，当企业一步步做好做对自己的“道德文化”时，企业就在这个过程中旅行着自己的的社会责任，同时自身也得到长足的发展。
3．企业社会责任内涵、本质和内容。（1）企业社会责任：内涵其概念起源于20世纪初的美国（CSR,CorporateSocialResponsibility），并随着企业和社会的发展而发展。21世纪初，企业社会责任深化成四大部分内容。即：企业必须负有生产、盈利及满足消费者需求的经济责任；企业必须在法律范围内履行其经济责任的法律责任；企业必须符合社会准则、规范和价值观的伦理责任；企业必须具有坚定意志和慈爱心怀的慈善责任。到现阶段，企业社会责任已经超越了以往企业只对股东负责的范畴，强调对包括股东、员工、消费者、社区、客户、政府等在内的利益相关者的社会责任。无论是国有垄断企业或房地产等各行各业，在创造巨大物质财富、促进社会发展的同时，但也带来了不少的问题。如社会资源的枯竭、严重的环境污染、安全事故、质量问题等。这些都引起了人们的疑虑和反思：传统理念中说的企业存在的唯一价值、是否就是唯一的“利润达成最大化”？换句话说，企业除了承担经济责任、创造利润外，对企业其他利益相关者，如员工、消费者、社区和环境等，是否应当承担相应的社会责任？笔者认为是肯定的。随着经济的发展和社会的变迁，企业社会责任在企业战略中的意义日益突出。特别是对于我国本土企业，能否从战略的高度来认识企业社会责任问题，将成为制约其持续发展的关键。因而，企业社会责任的概念，可以分为广义和狭义两种。广义的企业社会责任，是指企业作为社会的一份子，应该对社会发展做出自己的贡献，并履行相应的服务社会、贡献社会的责任；狭义的企业社会责任，是指企业在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对员工、消费者、社区和环境等方面的社会责任；企业不仅要承担法律、行政等方面的强制义务，还需承担道德、慈善方面的自愿行为。（2）企业社会责任的本质：在经济全球一体化背景下，企业社会责任地本质，就是企业对其自身经济行为的道德约束。它既是企业的宗旨和经营理念，又是企业用来约束生产经营行为的一套管理和评估体系。随着经济的发展和社会的变迁，很多企业已经意识到企业社会责任在企业战略中的意义。即企业要与社会一样必须是达成可持续发展，长治久安，应当自觉地将对社会、环境以及利益相关者的责任融入到企业经营活动中。一定意义上讲，企业社会责任已经成为企业未来的战略竞争工具和方法。（3）企业社会责任的内容和具体表现：企业社会责任的内容，包括经济责任、法律责任、伦理责任和慈善责任四大层面。目前，人们所接受的企业社会责任的具体内容已十分广泛，归纳起来，大致可以分为以下六个方面： 第一方面是企业对员工的责任：员工是企业最可宝贵的财富。强调企业对员工的责任，旨在超越以往企业只是把赚取利润作为唯一目标这样的传统理念，更强调以人为本，注重在生产过程中对人的价值的关注，注重生产过程中人的健康、安全和应该享有的权益。企业对员工的责任主要体现在：不歧视员工；定期或不定期培训员工；营造一个良好的工作环境；善待员工的其他举措，例如推行民主管理，提高员工的物质待遇，关注员工的身心健康等等。 第二方面是企业对顾客的责任。“顾客是上帝”，忠诚顾客的数量以及顾客的忠诚程度，往往决定着企业的得失成败。企业对顾客的责任主要体现在：提供安全的产品；提供功能符合的产品；提供售后服务；提供必要的指导；赋予顾客自主选择的权利。第三方面是企业对投资者的责任：企业首先要为投资者带来有吸引力的投资报酬。只想从投资者手中获取资金，却不愿或无力给投资者以合理报酬的企业，是对投资者极不负责的企业，这种企业注定被投资者抛弃。企业对投资者的责任主要体现在：提高投资收益率；提高市场占有率；股票升值，对股民负责。第四方面是企业对政府、社区的责任，其责任主要表现在：执行国家的法令、法规；照章纳税；提供就业机会；通过适当的方式把利润中的一部分回报给所在社区；资助文化、教育、体育事业；关注社会弱势群体，热心公益事业。第五方面是企业对其他利益相关者的责任，其主要表现在：在偿还期内偿还债权人的债务，维护债权人利益；维护中小竞争者的正当利益；和供应商、分销商、零售商公平交易。第六方面企业对环境的责任：企业既受环境的影响，又影响着环境。从自身的生存和发展角度看，企业有承担保护环境和生态的责任。企业对环境的责任主要体现在；企业要在保护生态环境方面发挥主导作用；企业要以绿色低碳产品为研究和开发的主要对象；企业要治理好内部环境并促进外部环境的整体协和发展。
4、地产行业确实存在着一些不良道德行为：
“居者有其屋”，住房问题被中国老百姓视为“最大民生”之一，楼市经历数轮房地产的严厉调控，商品房销售价依然呈现“飞涨”，开发商在一轮又一轮的调控中始终赚个“盆满钵满“，类似“高烧不退”的楼市、房开商赢利现象引起公众的广泛质疑，温总理也是存心疑惑。
事实是在当今的中国，房地产行业已聚集了众多巨大实力的资本运作性企业，渐渐聚集成中国社会一个新的强大的利益集团。他们不仅是富豪榜上的主力军，还是媒体的宠儿，社会公众关注的焦点。其原因既在于中国老百姓住房难问题的尖锐突出，使盖房子的开发商受到关注；不可否认的是，大部分开发商是有道德的，具有正义和社会责任感的，但行业内也存在鱼龙混杂现象。可以说，当前中国房地产市场上的一些乱象，一些城市房价的不正常暴涨，既有中国发展阶段地方政府要谋求土地创收而卖高价地等客观限制和部分贪渎官员违法乱纪的原因，也与一些规模小的、正在起步阶段的不良开发商有一定的因果关系。例如某些房开商：一是空手套“白狼”。 一些本不是从事房地产业务的，或者以前是做建安、建材业务的人，稍微了解些房地产方面的知识，知道其中的较丰厚利润，于是注册一家房地产公司，然后挂着国有或合资的牌子来掩人耳目。小房开公司，挂靠在大型公司的名下，其建设资金完全靠购房者预付的购房款完成楼盘开发。二是大打概念牌。一些开发商为了吸引购房者，总要打出比实际情况好上几倍的“虚吹”广告，尤其是顾客关心的地段问题，往往要把自己开发的地段说得天花乱坠、如何的优越，直令人心驰神往。三是调高楼盘容积率。开发商为了极大地发挥土地的效益，有些是与政府腐败官员“沟通”，千方百计地改变土地的用途。 调高容积率是压缩楼盘成本的重要手段。规划和城建部门制定有楼盘的容积率，而有“实力”的开发商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，以多种理由把楼盘的容积率调高，按自己的意图规划，更改房屋间距与房屋高度的比例。还有，通过改变土地使用性质等方法牟取暴利。使用年限缩水。按照有关法律，不同用途房屋的土地使用年限是不同的，一般商业用房的使用年限是40年，工业用地是50年，居民居住的年限是70年，其它有些诸如公用文化体育等用地的年限也只是50年。但有的开发商开发居住楼盘时，少拿10年、20年的使用时间，将土地的使用年限缩短，或拿着工业用地开发住宅楼不说土地使用性质，或对购房者说成是70年，其目的是少交纳国家土地出让金。在面积上做手脚。在面积上做手脚是不良开发商的小伎俩，他们将套内面积缩水，分摊面积搞“误差”。购房者入住后才发现总面积比合同上标明的差了很多，还有的整体面积相差无几，但在具体的构造上做了手脚；自己的房子自己买。“自己的房子自己买”是抬高房价的方法之一，楼盘预售时，公司的资金非常紧张，这时候开发商囤下一些相对好销的房子，不仅可以用微弱的利息套现，而且在楼盘销售的中后期抬高房价。安排“房托”买房子。这就是不良开发商经常玩的套路。安排“房托”买房子，就是开发商找一个“房托”，来买开发商的房子，然后进行倒卖。当然，这些“房托”都是自己的亲戚朋友，所得的利润都会进开发商的腰包，即使不进开发商的腰包，这个肥水也不会流进外人的“田”里。延迟开盘好赚钱。开发商拿到了预售许可证不开盘，先搞内部认购。开发商的基本做法是：先不公开销售，搞内部认购，过一段时间宣称房子已经不多了，再不登记，开盘时想买也买不到了，而且现在通过内部认购的房子价格相对较低。开盘以后，房价铁定要涨了。这样营销，令一些购房者趋之若骛。还有小红旗的奥秘。每个楼盘预售时都有销控表，销控表是售楼处张贴的楼盘销售进展的信息表，这其中的奥秘就出在销控表的小红旗上。通常情况下，开盘没几天，或者还没开盘，开发商就会人为地在销控表上插上不少红旗，以显示楼盘销售旺盛。其目的一是把那些比较好销的主推经典户型先珍藏，差一点的房源先处理掉，好的留到现房或准现房时加价出售。
以上说了某些开发商的不良行为，为其少数，都是刚起步的开发商为主；上规模房开企业并不会那样去做带有欺骗客户性的行为。真正按规范经营的企业已十分重商德，除了采用一些常规的营销技巧外，不会有太多的不良行为发生。
5、靠开发商讲道德不能从根本上抑住房价。
靠开发商讲道德能抑房价吗？笔者认为是抑制不住的！
房价居高不下是有热门地产市场环境所助推的上涨因素，那是外因，并不是内因。可以说起事物定性的内因并不是少许开发商不良道德引出的问题。房价居高不下的主要内因是：商住房投资需求本性暂时转变不了，而百姓投资根本没有好出路；政府越是控地越是产生市场囤地行为，用地紧张推进了房价的进一步上涨；地方大发展需求卖高价地来弥补财政资金的海量缺口；城市化建设和发展过速，人民生活需求提升需要新居；商住经济市场和保障安居两条路没完全分开走，贫民百姓居住房在保障需求方面得不到基本满足。地产市场中有实力的房企集团进行大规模囤地，而建设用地的严重不足却反导致地价的进一步上涨，反提升囤地的地价价值，持续反映到销售房价上，房价跟着地价节节攀高。等等原因吧。
可以说，当今如此大规模的开发商聚集一起搞“全民开发地产运动”是有些捆绑了土地和地方政府，而中央对于开发商的囤地则束手无策，去年国土部信誓旦旦的严查囤地违规等都是无显效而终，到现在温总理也只能在网上通过呼吁开发商“讲道德”来减少囤地行为以致增加市场土地开发的有效供应。我想，政府对囤地不能出台有效解决的法律手段和经济手段，单靠开发商的“道德”来解决，肯定取不了多大成效！因而，通过呼吁开发商“讲道德”来遏制房价的过度上涨将是徒劳的！
对于目前大部分开发商来说，要试问其身还流淌着道德的血液吗？我认为是肯定的。事实是，长期以来，开发商也备受地方政府的一次次“误导”，每次顺应政府的降价，到最后都以损失数千万乃至数亿元纯利润而懊悔不已；每次都是因为国家的政策打压下而轻装上阵不再囤地，但到最后不得不以花费高几倍的地价去争抢土地，否则就只能休业等待退出；每次都期待着国家对那些囤地大户以严惩来安得舒展一快的心情，但到最后没有真正的囤地大户因囤地而受到严厉惩罚，相反，囤地大户越屯越大，到最后都成了国际性的开发企业，这让那些没有囤地的“乖乖”开发商感到极不平衡，因此，才有了更多的开发商不得不去疯狂竞地、囤地、推高房价、捂盘惜售！这该归集给谁的责任？我看中央政府也是责无旁贷的，其主因是在于没有完善而极不合理行业制度所引发出的祸！？可以说，房地产商身上是否会流着道德的血液，在某种层面上取决与政府官员身上，开发商道德血液的流着是与地方政府同脉相淌的。所以，政府领导在呼唤房地产商身上应该流着道德血液的同时，也应要求为官者身上首先具有流着道德的血液。
高房价需要抑制，不然的话，会促使“中等收入陷阱”越陷越深，社会越难以和谐，高房价还阻挡着经济结构转型并持续增大金融行业的风险，最终会导致泡沫经济的产生。那么有效降房价的根本出发点就是：通过限购过渡可得到暂时的市场稳妥，并立即完善和规范制度，放缓经济建设速度，着手解决地方财政的资金缺口，把居住房建设分为市场和保障两条腿走、确保保障房的基本供应，适度增大普通房建设用地供应，并振兴实业、提升实业赢利能力，减速实业企业生产资本金流出，给予社会资金投资出路等等。
故而，我们要大力提倡房开商在企业经营中必须讲道德。但楼市的高房价，不是开发商道德不道德可以决定了的。要求房地产商重“商德”，更要树立官员重“政德”。而让官员和房地产商身上均流淌着道德的血液，就必须有其制度、政治和遵循公序良俗之“游戏规则”环境。笔者认为，如果温总理把希望寄托在房地产商的“道德”来抑制高房价是行不通的，也注定是以希望而开始以失望而告终！
2011年3月10日