斥“开发商要示弱应当降价促销”论

在3月18日省房协举办的“2011广东房地产市场景气分析会”上，一些专家“动员”开发商降价促销，认为“调控这么严，开发商要示弱”, “要在价格方面作一个让步”, “应当降价促销” 等等。媒体就此作了报道, 在社会上产生不良影响。我认为专家在博客或团体会议上发表各自观点很正常, 但这种错误观点若扩大到社会上, 就有必要公开讨论反驳, 以正视听。

一、这些专家大概没有认真作过市场实际调查, 不明白目前成交量萎缩, 是由于政府限购令抑制了不合理需求, 使大部分投资者不能再买房, 限贷令又使刚需难以贷款买房。所以, 当前成交量减少不是因为需求消失了, 恰恰相反是需求太旺盛了, 政府才被迫出台限购令限贷令, 有意把需求压下去。一般来说, 需求不旺时才需要用降价办法激活需求。降价并不能破解目前这种“有钱的被限制买房、没钱的难以贷款买房”造成的成交量萎缩僵局。现在政府并不希望需求过旺, 这些专家却动员开发商“示弱”, 要开发商“降价促销”激活需求, 这不是误导开发商抵制政府的限购令, 与政府唱对台戏吗？

二、佛山市政府在我省带了个好头, 明确今年控制房价升幅不超过GDP 的12%预期升幅。此外, 太原、昆明、贵阳、银川等省会城市也率先明确今年房价升幅不超过GDP或人均可支配收入升幅。这样的决定, 一方面反映了地方政府还是尊重市场, 是用科学发展观指导工作的。另一方面也再次证实, 政府从来没有说过要房价降下来, 而是要稳定房价, 遏制房价过快上涨。这些专家非要开发商降价, 是没有认真领会政府的意图，竟然与普通市民一般见识，人云亦云。

三、专家出于关心爱护开发商而呼吁“降价促销”, 这种“好心”观点之所以是错误的, 大道理上面已经讲了。事实上, 开发商不会纠缠在“降不降价”上面。他们早己未雨绸缪, “东边不亮西边亮”, 开发二、三线城市，在一线城市多元化发展等等举措, 足以保证开发商今年业绩超过去年, 绝不会走“降价” 这条独木桥。 敬请这些专家仔细读一下3月21日越秀地产发布的2010年年度业绩报告。

报告显示：“报告期内，越秀地产合同销售面积完成全年目标, 达到54.30万平方米。合同销售金额达人民币88.55亿元。合同销售均价达到每平方米人民币16,300元。总土地储备首次突破1,000万平方米；城市布局从2009年的五个拓展到九个，基本确立了以珠三角为核心，以长三角、环渤海、中部地区为重点的全国性布局。”

对于未来的计划，越秀地产于报告中透露，“2011年可供销售项目面积大约78万平方米。鉴于目前市场存在较大的不确定性，2011年合同销售目标初定不少于54万平方米和人民币90亿元。新盘将于五月份开始陆续推出，下半年为推盘高峰，因此预料全年公司销售将呈现“前低后高”的局面。在广州住宅市场宏观调控下，投资资金转向商用物业的有利条件，加大商用物业的销售力度，预计可占整体销售的四成；计划于年中推出江门星汇名庭、烟台星汇凤凰和渖阳领海明珠三个外地项目；并计划于第四季度推出广州星汇金沙和广州星汇文华项目。2011年全年计划至少安排资金人民币60亿元用于增加土地储备，紮稳广州大本营的根基，重点争取广州市区的“三旧”改造项目；二要对已进入的城市，在原有项目的基础上，继续寻找投资机会，争取扩大和巩固该区域的发展。

从以上报告中的加粗字体所反映的越秀地产今年发展动向，至少可以总结出以下几点：1、今年销售面积与去年持平而销售金额提高，说明价格不降反而要提升，而去年合同销售均价已达16300元/平方米；2、开发布局从5个城市扩展到9个城市，在江门、烟台、渖阳等二、三线城市推出项目；3、在广州实行多元化发展，加大商用物业销售力度，占整体的四成；4、动用60亿元在广州买地，不抢地王，重点争取市区三旧改造项目。

看了越秀地产的报告，大喊降价促销的专家们应当汗颜。开发商比你们聪明多了，无须替他们担忧。而市民们也不必对降价存有太大的希望。

文/黎文江

2011.3.22.