[导读：这次加息，在诸多调控手段的综合作用、诸多调控政策的叠加效果下，将促使开发企业和持房惜售者放弃观望，对房价预期等房地产市场走势预期形成直接打击，对房地产市场的影响最大。中央政府或将让房价控制目标推倒重来，强化加息等经济调控手段和法律约束手段在调控工具中的主体地位...本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

　　加息对房地产市场影响最大

　　2011年4月5日，中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。其中，值得注意到的是，活期存款再次加息0.1，与2月9日加息0.04相比加大了加息幅度。

　　继2月份在新京报《房地产世界》撰写文章“央行应提高活期存款利率”之后，3月25日本文作者陈真诚将前文修改成网络版文章“活期存款利率负4.5应大幅加息”发出。该文章指出，基于当前通货膨胀形势，结合目前国际经济形势下，接下来，中国央行很可能也应该在不久后继续加息，尤其应该要连续大幅提高活期存款利率，已经被验证。

　　此次加息后，活期存款利息为0.50，一年期存款利息为3.25，三年期存款利息为4.75，五年期存款利息为5.25；一年期贷款利息为6.31，三至五年期贷款利息为6.65，五年以上期贷款利息为6.80。虽然说，这次加息，名义上的目标主要是为了打击通货膨胀，降低负利率的水平，但客观上来说，具有明显的助力、加码房地产调控的目的。

　　这次加息，不但再次传达了中央政府继续宏观调控、继续调控房地产的信号，彰显中央政府坚决打击通货膨胀、坚决调控房价的决心，而且将促使开发企业和持房惜售者放弃观望，对房价预期等房地产市场走势预期形成直接打击。因此说，本文作者陈真诚认为，这次加息，在诸多调控手段的综合作用下，在诸多调控政策的叠加效果下，对房地产市场的影响最大，对房价的调控效果将比物价大，对房地产市场将产生不容轻视的影响。

　　北京房价控制目标方案难以作为示范文本

　　3月31日，是国务院要求各地公布本年度房价调控目标期限的最后一天。住房和城乡建设部网站4月1日发布的信息显示，据各地住房城乡建设部门上报汇总，截至3月31日，全国657个城市(包括287个设区城市、370个县级市)中，已有608个城市(包括281个设区城市、327个县级市)公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%，还有49个城市尚未公布年度新建住房价格控制目标。

　　从所公布的方案来看，大多数直接与经济增长涨幅、人均收入涨幅、房价涨幅等指标挂钩，要求新建住房价格涨幅低于GDP和人均收入增长。而且，除北京提出新建住房价格“稳中有降”的目标外，其他无一提到“降”字，大多数城市的预期房价涨幅目标都在10%左右，有的甚至更高。因此，看起来，各地公布的本年度房价调控目标，变成了涨价目标。

　　不妨以北京、上海所公布的方案进行个案分析。

　　3月29日，北京公布其年度房价调控目标为：加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。从舆论上看，这个唯一提到“降”的城市，受到了不少赞誉。而如果仔细分析，就会发现其目标中暗藏玄机。

　　统计数据显示，2010年北京新建住宅中普通住宅类销售价格同比上涨达11.1%。但是，具体何为“普通住房”，并没有官方分类或明确定义。北京统计局公布的2011年1月-2月北京市房地产市场运行情况中，数据仅显示了1月-2月全市新建商品房销售面积，没有“新建普通住房价格”所对应的具体数据。国家统计局自今年1月1日起按照《新方案》进行房价统计，但新方案只按照面积分类统计，没有按普通住宅、别墅公寓、其他住宅等进一步细分。这意味着，北京提出的房价控制目标，即“新建普通住宅”，未来可能没有相应的官方分类或明确定义或统计数据来对应，因缺少参照物而无法落实执行或考核执行效果。而且，如果按照民间对“普通住房”的理解，在北京主要区域内，数量将十分有限的新建普通住房价格控制的含义不大，对北京整体房价的影响则将会很小，最终来说北京的年度新建住房价格依然是上涨而不是“稳中有降”。

　　有人提出，应该把北京版房价控制目标作为全国的示范文本在全国推广。然而，通过上升分析已知，北京版的房价控制目标本身或也是个在玩文字游戏而无法落实的“游戏”，又何以能够作为示范文本在全国推广？

　　再来看上海的方案分析。3月29日，上海市政府公布今年房价控制目标：“2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平”。之前，上海市长韩正年初在人大会议上做政府工作报告时提到，2011年上海经济社会发展的主要预期目标是GDP增长约8%左右；以此为据对比来看，今年上海新建住房价格控制目标是涨幅低于8%。

　　8%，看起来这个目标相比于其他城市的10%要低。不过，如果将之与统计局之前公布的历史数据对比分析，就会发现，这个低于10%的目标也暗藏玄机。

　　从2006年到2010年，尽管很多市民的实际感受是房价两年翻1倍，但官方发表部的统计数据显示，只有在房地产高热的2007年与国家统计局发布70个大中城市房屋销售价格较上一年同比上涨1.5%的2009年，上海新建住宅销售价格同比涨幅超过8%，2007年是9.3%，2009年是9.2%，房价最快速上涨的2010年仅为7.6%（其主要原因是基数扩大），五年的年均增幅为5.72%，而GDP、城市居民家庭人均可支配收入、农村居民家庭人均可支配收入同比涨幅的年均增幅则分别高达10.62%、11.3%、10.5%，只有2009年的同比涨幅为8.2%、8.1%、8.22%。。也就是说，如果按照8%的增幅，意味着上海今年的房价上涨幅度或比去年还要大，而且同比基数已进一步放大。上海新建住宅销售价格同比涨幅超过GDP、城市居民家庭人均可支配收入、农村居民家庭人均可支配收入同比涨幅的几率本来就极小，从此来看可轻而易举地实现，所谓房价调控目标无异于一场文字游戏加数字游戏。

　　进一步地，如果将所有城市公布的方案来做仔细分析，就会发现都具有游戏性。其中，长沙市公布的目标，更是吸收北京和上海两城市的“长处”：不但以“力争2011年新建普通商品住房价格涨幅低于全市年度地区生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平”与地区生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平挂钩，而且也限定对象为“新建普通商品住”。

　　

　　或重新公布房价控制目标

　　3月2日，本文作者陈真诚曾撰文“地方政府身上更应流着道德的血液”（网络版，报纸版文章相关内容被编辑删除）明确指出，至2月底，只有银川、贵州、昆明向社会公布了本地区年度新建住房价格控制目标或有相关表述。而即便已经公布的城市，也在钻政策措辞的空子。要么模糊地表述为严格控制新建住房价格增幅不高于去年全国平均值或房价涨幅不能超过人均可支配收入增长水平，要么表述为新建商品住房价格上涨幅度同比增幅要低于10%这样一个让人看了大跌眼镜、实为确立房价继续上涨预期的数字。照此形势，预计接下来大部分城市所将公布的房价格控制目标都是房价涨幅，并且涨幅不低。如今，对照事实来看，果然如此，当初的分析预测已经被验证，说明全国各地方政府并不是在领会中央政府的调控精神而主动放办法去落实执行调控，而是在看别的城市怎么做后再以模仿应付了事，并且都在有意识地托抬房价预期，或有意地释放房价继续上涨的信号。

　　文章还分析指出，首先，将年度新建住房价格控制目标解读成控制房价上涨的涨幅目标，人为去掉房价下降或不涨的可选内涵，实际上等于向公众传达房价将不下降还将上涨的预期引导。其次，房价控制目标无论以GDP或以人均可支配收入增幅为参照物都不合理，而应该以CPI升降、物价涨涨和过去房价涨了多少、现实房价是否过高是否该降该降多少为参照物。再则，参照历史统计数据来看，涨幅10%已是相当高的数据。去年房价猛涨，全国房价上涨平均值明显过高。公布目标不高于10%或去年全国平均值，实际上在告诉大家房价可能依然会猛涨。如此一来，公布房价控制目标可能变成托抬房价预期的工具，房价预期可能被一些地方政府高高托起，可能导致房价继续上涨，使调控再次失灵，其结果可想而知。

　　国务院要求各地出台房价控制目标，其目的或在于要强化政府坚决调控房价、强化政策落实直性的信号，比引导市场预期。而之前，各城市城市公布的房价控制目标都与GDP、收入增长保持一致，10%的控制目标更可能给人带来房价将继续上涨10%的心理暗示，不但与民众的预期、要求不一致，而且可能违背了中央政策初衷。

　　在这个问题上，全国各地采取了几乎一致性的做法，已变成了不只是房地产调控甚至经济问题的问题了。在小问题上，法不责众，在大问题上，众则生危！因此，目前的这种情况，不能不引起决策层的注意乃至重视。本文作者陈真诚3月31日撰文提出，各地应该推倒重来，重新公布房价控制目标。

　　据报道，住建部曾于3月29日发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，要根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。在住建部向地方建设厅局下发该文件的同时，国务院办公厅亦向全国各省、自治区、直辖市和计划单列市政府转发了这份通知。

　　可以预期，中央政府可能会要求地方政府重新公布今年各地新建住房价格控制目标。

　　本来，应该说，中央政府要求地方政府公布年度房价控制目标，并不是经济调控手段，其目的很可能是，通过这个措施，表达中央政府调控房地产的态度，稳定市场心态，改变房价预期，以助力房地产调控。而如今，全国各地政府几乎一致性地大玩文字游戏，变成涨价目标，以政府行为来操作调控效果对冲。

　　这场闹剧，以几乎所有地方政府一致性的滑稽行为，以文字游戏和数字游戏，对中央政府的权威性、对中央政府调控房地产的决心和调控政策威信形成挑战，不但中央政府原来所希望的目的达不到，倒可能起到相反的效果，将使中央政府的调控政策效果大打折扣，再次逆转中央政府调控态度和政策对市场的影响效果，使得本论调控和相关政策效力被颠覆，使得本轮调控和相关政策本来所开始形成的效果消除，逆转房价的预期，加大中央政府调控房价的难度，降低中央政府调控见效的可能性。

　　在这种情况下，如果房价控制目标不推倒重来，行吗？并非危言耸听的是如果房价控制目标不推倒重来，那真的就将变成游戏性闹剧。如果房价控制目标不推倒重来，就或可宣布这轮调控必定失败。意味着，中央政府所出台的所有政策都将成为废纸，老百姓乃至地方政府和企业再也不会相信中央政府的口号、表态和政策了，那将可能导致中央中伏在房地产调控方面的信用危机，进而可能导致出现政治危机。如果是这样，中央政府敢吗？

　　当然，即便是推倒重来，即便各地方政府重新发布控制目标，学北京那样含糊地承诺“稳中有降”，在经历这一场闹剧以后，那也未必能有多大效果了。这是因为，一方面，地方政府的心态、意愿、想法已经通过这场闹剧全部释放出来了，推广开来了，是个很高明很有影响力的“营销推广”，已影响了市场各参与因素的心态；另一方面，已经对市场预期产生了影响；第三方面，缺乏具体数据的“稳中有降”目标，没说具体要降多少，也未必能达到公众所希望的预期，对市场影响的威力不会太大。

　　当然，这场闹剧，最终也将让地方政府“自讨苦吃”，迫使中央政府加大对房地产经济调控和法律约束的力度，不得不对部分地方政府在问责上动真格，甚至加大问责的力度。否则，中央政府不好交差，下不了台啊。

　　央行还将继续加息

　　基于目前房地产调控已处僵局和现实房地产市场市势来看，中央政府可能要做两件事，一是让房价控制目标推倒重来，以扭转市场心态，挽回中央政府权威和政策威信及其对市场的影响，消除这场闹剧的影响。二是，然后，进一步强化经济调控手段和法律约束手段，强化经济调控手段和法律约束手段在调控工具中的主体地位。在法律手段方面，应该主要采取完善立法，强化依法行政，深化反贪腐工作，依据现有政策、法律落实问责工作，加大已有政策落实执行力度和对囤地及一些与不量市场行为的打击力度。在经济手段方面，应该主要采取加息和完善推广房产税以及打击房屋空置、土地闲置等手段。

　　中国人民银行已于2011年4月5日决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

　　由于打击通货膨胀、调控房价的任务依然艰巨，由于利率依然为负且负的幅度依然不小，预期将来央行还将继续加息。迄今来看，央行加息步伐太慢，加息力度还不够，与市场预期和现实需要还有不小的差距。