谢逸枫：全国土地市场遭遇“流拍门”
土地流拍拷问土地制度“招拍挂”是否合理?
引语：前7个月，全国房地产土地市场遭遇寒流，陷入“流拍门”，全国三百余幅地块流拍流标土地，市场拐点或者已现。开发商的观望让土地财政感受到越来越严峻的压力。8月9日，国土部网站发布的最新数据显示，今年前7个月全国土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%。 随着各个地方政府推地高峰期的到来，地块流拍也许将成为今年下半年土地市场上的常态，全国土地流标数量激增，不少开发商按兵不动，已经做好准备在年底出手捡“便宜货”。这是一个令人尴尬的市场,“面包”难卖的同时，过去因涨价预期被疯抢的“面粉”也没人要了。最近一段时间，全国各地土地“流标”、“流拍”的声音不绝于耳，且大量地块以底价成交。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫接受《华夏时报》记者采访表示,今年上半年的住宅土地市场运行呈现出流拍增多、溢价率趋低、一线城市住宅土地市场价格平稳三大特点，为受国家房价调控政策持续影响，高库存、融资难等原因将促使未来住宅土地市场持续降温。土地市场表现冷清，武汉、三亚等地却陆续调整了基准地价水平。广州基准地价调价听证会最近刚刚结束，拟将住宅土地市场的基准地价提高110.38%。基准地价是政府制定土地“招拍挂”底价的重要参考之一，根据“链家地产”市场研究部的统计，截至2011年7月底，全国土地流标数量达到了353块，同比增长了242%，其中住宅类土地流标数量163块，占比达到46%。
实际上，从6月份开始，全国范围内土地流拍流标数量开始大增。据国信证券统计，今年1月至5月中旬，住宅土地流拍宗数仅为31宗。而从6月1日至7月19日，住宅用地流拍宗数就高达37宗。被限购的城市住宅土地流标明显。在全国土地流标前十沈阳、济南、大连、东莞、北京、成都、太原、台州、温州、武汉的城市中，除东莞和台州之外，其余8个城市均已实行执行限购政策。
谢逸枫表示,后市走势不明朗是开发商拿地积极性减弱的重要原因。同时，随着市场不断下行，开发商的资金压力进一步加大，在拿地上趋于谨慎，这使得最近两个月土地流拍流标大幅增加。其中，长三角区域实行限购的二三线城市是土地流拍的重灾区之一。以苏州为例，在6月底举办限购后的首场大型土地拍卖会上，共有34宗地块入市，超过20%的土地流拍。
近期，朝阳区出让的管庄一住宅用地，最终以14.8168亿元的最高价卖出，去掉保障项目楼面价为8654元/平米，相比去年同区域楼面地价比去年降幅达千元。调控来袭之后，“地王”渐渐隐退，这也许意味着，房价的确还有下降的余地。调控来袭，行情惨淡。史上最严厉的调控来袭之后，北京土地市场的行情极其惨淡，开发商拿地意愿明显下降。地王频出时代终结，面粉降价面包还能贵多久？
近期，朝阳区出让的管庄一住宅用地，最终以14.8168亿元的最高价卖出，去掉保障项目楼面价为8654元/平米，相比去年同区域楼面地价比去年降幅达千元。调控来袭之后，“地王”渐渐隐退，这也许意味着，房价的确还有下降的余地。调控来袭，行情惨淡。史上最严厉的调控来袭之后，北京土地市场的行情极其惨淡，开发商拿地意愿明显下降。地王频出时代终结，面粉降价面包还能贵多久？
近期，除了常规的招拍挂，新模式出现，北京土地市场还出现了一种“限房价竞地价”的新鲜土地出让模式。8月4日，北京首个“限地价竞房价”的地块--门头沟区永定镇东辛坪村项目 (论坛)挂牌上市。“价低者拿地”的全新游戏规则，从另一个侧面预示着，以天价示人的“地王”濒临绝迹。
以北京为例，去年土地出让金突破了千亿，统计数据显示，今年上半年，北京土地收益仅为326.7亿元，只完成了全年的3成左右。7月份，某研究中心发布的数据显示：今年上半年，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5%，排名前十的城市中，下跌的5个城市均为一线城市或发达的二线城市，北京降幅最大，为48.32%。中国土地勘测规划院的报告显示，去年重点监测城市居住用地地价房价比，均值为34.07%。一小部分城市的居住用地地价房价比达到50%。
让我们来看看曾经的“地王”：今年刚刚开盘的金茂府，是当年赫赫有名的广渠路15号 (论坛)地，是2009年以楼面出让地价1.6万／平米成为地王，如今售价达到45000元/平米。由此计算，其单位面积地价约占房价的35%，与报告显示大致相同。而这次拍出的管庄住宅用地楼面地价为8654元/平米，照此公式计算，未来的合理房价大约是24714元/平米。但实际上，目前该地段的一手楼盘最高价已经卖到了30000/平米，如此看来，房价确实还有下降的余地。
7月的土地市场低迷持续，全国亦是如此数据显示，7月份全国土地流标率明显上升。比如，昆明市国土资源局发布的7月昆明市土地和矿业权交易中心土地成交公示，其中推出市场的44宗土地就有22宗遭遇流拍，该22宗土地的交易金额高达99.05亿元。7月19日，珠海唐家湾情侣北路南段近15万平方米住宅用地挂牌截止。资料显示，位于唐家湾情侣北路南段的珠国土储2011-15地块由三块地组成，总面积为149424.88平方米，规划用途为住宅用地，起拍楼面地价为每平方米6000元，创下珠海拍地起拍价的最高纪录。
以北京为例，去年土地出让金突破了千亿，统计数据显示，今年上半年，北京土地收益仅为326.7亿元，只完成了全年的3成左右。7月份，某研究中心发布的数据显示：今年上半年，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5%，排名前十的城市中，下跌的5个城市均为一线城市或发达的二线城市，北京降幅最大，为48.32%。中国土地勘测规划院的报告显示，去年重点监测城市居住用地地价房价比，均值为34.07%。一小部分城市的居住用地地价房价比达到50%。
让我们来看看曾经的“地王”：今年刚刚开盘的金茂府，是当年赫赫有名的广渠路15号 (论坛)地，是2009年以楼面出让地价1.6万／平米成为地王，如今售价达到45000元/平米。由此计算，其单位面积地价约占房价的35%，与报告显示大致相同。而这次拍出的管庄住宅用地楼面地价为8654元/平米，照此公式计算，未来的合理房价大约是24714元/平米。但实际上，目前该地段的一手楼盘最高价已经卖到了30000/平米，如此看来，房价确实还有下降的余地。
7月的土地市场低迷持续，全国亦是如此数据显示，7月份全国土地流标率明显上升。比如，昆明市国土资源局发布的7月昆明市土地和矿业权交易中心土地成交公示，其中推出市场的44宗土地就有22宗遭遇流拍，该22宗土地的交易金额高达99.05亿元。7月19日，珠海唐家湾情侣北路南段近15万平方米住宅用地挂牌截止。资料显示，位于唐家湾情侣北路南段的珠国土储2011-15地块由三块地组成，总面积为149424.88平方米，规划用途为住宅用地，起拍楼面地价为每平方米6000元，创下珠海拍地起拍价的最高纪录。
不过，这宗珠海市区今年首宗挂拍、创出珠海最高起拍价的地块，最终结局却是以该地块无人报价流拍告终，港珠澳大桥以及横琴岛开发的利好，都未能扭转颓势。同样的现实发生在7月27日的东莞，该市樟木头镇5幅共计33.3万平方米的二类居住用地，因竞买人没领取竞买号牌而流拍。据了解，该5幅地原定于7月25日拍卖出让，起拍底价为5.1亿元。只有保利地产(11.20,0.20,1.82%)一家报名参与竞拍，保利地产的相关负责人到达现场，却没有去领取竞买号牌。
8月9日，国土部公布的最新数据显示，今年前7个月，全国土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%，其中7月份土地流标数达到61块，相当于1-2月流标数的总和。在土地流拍率持续攀升的同时，溢价率却在不断下降。土地市场的拐点已经出现。国土部网站引用中国土地矿产法律事务中心发布的第二季度CLI中地指数报告表示，第二季度，CLI综合指数上升至265.27点，较第一季度增长14.4%。
8月9日，国土部公布的最新数据显示，今年前7个月，全国土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%，其中7月份土地流标数达到61块，相当于1-2月流标数的总和。在土地流拍率持续攀升的同时，溢价率却在不断下降。土地市场的拐点已经出现。国土部网站引用中国土地矿产法律事务中心发布的第二季度CLI中地指数报告表示，第二季度，CLI综合指数上升至265.27点，较第一季度增长14.4%。
在房地产用地供应增速回落，房地产市场调控政策作用下，土地市场竞争强度整体呈回落趋势，综合指数上行的驱动因子发生许多结构性变化，土地供应规模持续增长、固定资产投资较快增长、信贷投放平稳，拉动综合指数出现上行态势。报告还指出，反映工矿、居住和商服等用地实际交易价格变动和趋势的出让价格指数，由第一季度的298点回落到第二季度的258点，降幅为13.4%，由偏热状态回归正常的运行区间。第二季度商品住宅用地和商服用地出让平均价款环比均呈现下降趋势，“高价地”现象得到明显遏制。
根据“链家地产”市场研究部的统计，截至2011年7月底，全国土地流标数量达到了353块，同比增长了242%，其中住宅类土地流标数量163块，占比达到46%。其中7月份土地流标数量达到61块，基本相当于1-2月流标数的总和。全国土地流标前十的城市里，有8个是已经执行限购的城市。土地流标反映出开发商拿地节奏减缓。今年一线城市的成交量7月份比1月份下降了27.4%，限购城市成交量几乎一落千丈，目前部分开发商逐渐选择了加快销售节奏，力求尽快回笼资金，日益增加的销售压力也迫使开发商暂缓拿地。
从成交价格上来看，中国指数研究院土地版监测的数据显示，2011年1-7月份，全国130个城市住宅用地楼面均价为每平方米1477元，同比下降9.2%。35个大中城市1月至7月住宅用地楼面价与去年同期相比，广州、北京、上海、南京、杭州、海口等17个一线城市或重点二线城市出现不同程度的下跌，而18个地价上涨的城市多为二三 线城市 ，其中郑州上涨129.1%，沈阳上涨108.8%。
显然，对一些资金链趋紧的开发商而言，“占有”土地资源已显次要，怎样“消化”这些资源则越来越急迫。国土部数据显示，上半年主要城市地价环比增速也在趋缓。在经济软着陆的要求下，货币紧缩政策将会维持一段时间，受此影响，诸如土地这类的资产价格将会处于下行的通道中，土地的溢价率继续走低，土地市场下行的趋势在中长期内难以改变。由于今年上半年全国仅完成供地计划的25%，下半年的土地供应力度将加大。流拍流标现象预计会更加严重。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫接受《第一财经日报》记者采访时认为,目前的政策如持续下去，最先坐不住的不是开发商，而是地方政府。以前都是开发商急着买地，如今一些地方政府则放下身段，主动上门向开发商推销土地。今年一个月内接待了三个推销土地的地方政府，这是地方政府过于依赖土地财政的表现。过去，每次参加土地拍卖都不知道会遇到多少竞争对手，是否能最终拿到土地，而现在开发商追涨土地的现象已经越来越少，获得土地的可能性越来越大。企业如果要发展，就必须有土地储备，因此一些全国性的大开发企业仍进行正常的土地储备。而一些中小企业则由于资金链问题选择观望。必须重视今年地方债对于地方政府出让土地的影响，现在地方政府的财政形势严峻，地方投资又急需用钱，出让土地的心情十分迫切。
谢逸枫表示,近期限购、限贷、提高首付等抑制需求的调控措施的影响力已经在一线城市逐步显现出来，导致开发商拿地的热情和意愿有所下降。热点城市居住地价走势强于一线城市的重要原因就是开发商和炒房者在一线城市“挤出”效应下，纷纷将投资重点转向二三线城市，这种“挤出”效应同时也传导到了土地市场上，助力热点城市的土地市场继续运行于上升通道当中。受国家房价调控政策持续影响，高库存、融资难等原因将促使未来住宅土地市场持续降温。土地的频频流拍是楼市调控效果的显现，从土地市场的冷清不难看出，严厉的调控，银根收紧导致开发商拿地受阻。
根据“链家地产”市场研究部的统计，截至2011年7月底，全国土地流标数量达到了353块，同比增长了242%，其中住宅类土地流标数量163块，占比达到46%。其中7月份土地流标数量达到61块，基本相当于1-2月流标数的总和。全国土地流标前十的城市里，有8个是已经执行限购的城市。土地流标反映出开发商拿地节奏减缓。今年一线城市的成交量7月份比1月份下降了27.4%，限购城市成交量几乎一落千丈，目前部分开发商逐渐选择了加快销售节奏，力求尽快回笼资金，日益增加的销售压力也迫使开发商暂缓拿地。
从成交价格上来看，中国指数研究院土地版监测的数据显示，2011年1-7月份，全国130个城市住宅用地楼面均价为每平方米1477元，同比下降9.2%。35个大中城市1月至7月住宅用地楼面价与去年同期相比，广州、北京、上海、南京、杭州、海口等17个一线城市或重点二线城市出现不同程度的下跌，而18个地价上涨的城市多为二三 线城市 ，其中郑州上涨129.1%，沈阳上涨108.8%。
显然，对一些资金链趋紧的开发商而言，“占有”土地资源已显次要，怎样“消化”这些资源则越来越急迫。国土部数据显示，上半年主要城市地价环比增速也在趋缓。在经济软着陆的要求下，货币紧缩政策将会维持一段时间，受此影响，诸如土地这类的资产价格将会处于下行的通道中，土地的溢价率继续走低，土地市场下行的趋势在中长期内难以改变。由于今年上半年全国仅完成供地计划的25%，下半年的土地供应力度将加大。流拍流标现象预计会更加严重。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫接受《第一财经日报》记者采访时认为,目前的政策如持续下去，最先坐不住的不是开发商，而是地方政府。以前都是开发商急着买地，如今一些地方政府则放下身段，主动上门向开发商推销土地。今年一个月内接待了三个推销土地的地方政府，这是地方政府过于依赖土地财政的表现。过去，每次参加土地拍卖都不知道会遇到多少竞争对手，是否能最终拿到土地，而现在开发商追涨土地的现象已经越来越少，获得土地的可能性越来越大。企业如果要发展，就必须有土地储备，因此一些全国性的大开发企业仍进行正常的土地储备。而一些中小企业则由于资金链问题选择观望。必须重视今年地方债对于地方政府出让土地的影响，现在地方政府的财政形势严峻，地方投资又急需用钱，出让土地的心情十分迫切。
谢逸枫表示,近期限购、限贷、提高首付等抑制需求的调控措施的影响力已经在一线城市逐步显现出来，导致开发商拿地的热情和意愿有所下降。热点城市居住地价走势强于一线城市的重要原因就是开发商和炒房者在一线城市“挤出”效应下，纷纷将投资重点转向二三线城市，这种“挤出”效应同时也传导到了土地市场上，助力热点城市的土地市场继续运行于上升通道当中。受国家房价调控政策持续影响，高库存、融资难等原因将促使未来住宅土地市场持续降温。土地的频频流拍是楼市调控效果的显现，从土地市场的冷清不难看出，严厉的调控，银根收紧导致开发商拿地受阻。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫接受《第一财经日报》记者采访表示,随后几个月的土地交易市场，依然会延续起价成交、流拍的情况。第一，房价过高、上涨过快的二三线城市将面临限购、限贷等政策紧缩预期，将会传导到土地市场，地价势必出现回调。目前由于一线城市的挤出效应，二三项城市存在大量投资性需求，一旦被限购，对于内需明显不足的二三线城市来说，购房需求将会大幅减少，销售压力也明显增加，下半年开发商对于这些城市拿地会更加谨慎。
第二，高库存、融资难将助推土地市场降温。根据中国指数研究院的统计，目前各大城市新房市场库存大量增加，北京、武汉、厦门、南京、青岛等重点城市的去化周期都超过了10个月；开发商资金来源进一步受限，继银行信贷、资本市场直接融资受阻以后，房地产信托业受到银监会的严格监管，房地产企业上半年资金来源中，自筹资金占比已经超过40%。
第三，下半年土地大量入市，开发商选择余地加大，议价空间增加。上半年前全国住房用地供应仅完成全年计划的26%，下半年住宅用地供应量将会大幅增加，在当前的市场形势下，势必会降低地价、降低溢价率，甚至流拍将会大量出现，但一线城市和重点城市的优质住宅用地仍旧会受到市场青睐。
第四，受土地与房屋市场调控加深的影响，地方财政收入同比增速大幅下滑，从6月份的41.1%降至7月份的29.4%。 近月来，各地土地收入已呈下降走势。以北京市为例，其上半年土地收入为688.9亿元，同比下降17.8%，仅完成年度预算的43.2%。此外，一系列与房地产有关的税种收入出现下滑，房地产营业税的同比增速，即由年初的41.5%迅速降至上半年的5.5%。全市房地产业、金融业税收的后续走势存在较大不确定性，财政收入增长难度加大。
第五，国家审计署统计数据显示，至2010年底，地方负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。而地方债的解决已经成为备受关注的问题。尽管多年来土地财政广受诟病，但在事权、财权倒挂的分税制税收体系未得到根本改变，以及地方债务高企的前提下，土地批租收入仍将是地方财政收入的最重要来源之一。不管是土地流拍，还是地价下跌，都将对地方政府的财政收入造成冲击。如果土地市场延续目前的走势，地方政府主动上门推销土地的情况恐将愈演愈烈。在政策的叠加效应下，土地市场下行将是未来一段时间的趋势。而地价与房价紧密相连，土地市场的低迷，或将预示着房价将进一步调整。
谢逸枫认为，今年剩余最后四个月政府推地压力巨大，一方面是土地流拍，另一方面，则是地方政府急于卖地的热度不减。除了北京、上海、广州等一线城市陆续步入推地高峰期之外，二、三线城市推地量更为惊人。8月16日，武汉将以挂牌揭幕形式出让22宗地，总面积超过1500亩。8月9日和10日，沈阳土地市场共有7宗土地拍卖出让。8月4日，杭州市国土资源局网站发布公告称，将于近期推出33宗地块，主要集中在拱墅区、西湖区、江干区、上城区，其中住宅共16块，商业用地11块。33宗地总建筑面积约1500亩。8月3日和8月5日，石家庄市国土资源局连发两份《国有建设用地使用权公开出让公告》显示，该市将有14宗土地挂牌出让，挂牌截止日期均为9月初，其中涉及土地总面积69.3万平方米，约合1039亩。
比如广州，进入到下半年以后，广州的土地市场也逐渐热起来了。8月8日，广州市政府一口气推出南沙区5宗宅地，总用地面积超过39万平方米，是广州今年推地量最大的一次。8月8日，广州一口气推出南沙区5宗宅地，这是广州今年推地量最大的一次。南沙的5宗地块引来12家房企的角逐，包括富力、保利、碧桂园、广州锦绣投资等地产大鳄。在本次土地出让中，最受欢迎的两宗地块——南沙街进港大道北侧2011NJY-4宅地、南沙街进港大道北侧2011NJY-5宅地首先出让，最终由碧桂园拆资13亿7000万元全部揽入。其中，四号地块楼面地价2707元/平方米，五号地2674元/平方米。
谢逸枫认为，房地产调控严厉的周期，南沙8月8日五块住宅地出让，显得不是好机,特别是今年楼市传统金九银十楼市旺季前推出住宅用地，表明广州市国土房管局着急推地,只要有开发商报名“勾地”，则立即推出，甚至不惜把土地当成大白菜来卖。一方面调控对土地市场不利，今年广州市土地供应任务重。另一方面是来源于保障房建设资金和城市建设资金及市政工程资金等土地财政压力巨大。不过从12家房企抢夺五块住宅地的现象看，表明开发商只要有好区域的土地从让和低价的土地，不会错过机会。
但是，从五块住宅用地成交结果看，五块土地总成交金额约19.5亿，平均楼面价格2407元/平方米。其中三块住宅用地楼面价格溢价空间在50%，而两块土地却底价成交,表明开发商依然畏惧房地产政策调控,不敢随意抢高价土地,显示得特别谨慎。一方面销售成交下降，影响到开发商的资金回收。另一方面是开发商的融资比较困难。同时，开发商的流动资金越来越紧张。况且南沙这五块住宅地的位置不是特别好，区域配套不完善。毫无疑问，南沙土地出让给市场传播出开发商资金紧张和政府推地压力大信息。
日前，一场被广州市长万庆良称为“重量级头脑风暴”的高峰论坛在东方宾馆举行。论坛上万庆良表示，当前国家已在长三角和环渤海地区分别布局了上海浦东新区、天津滨海新区，如果在珠三角再布局南沙新区，将形成一个新的国家级增长极。他说，“新一轮的南沙大开发即将拉开序幕。我们要站在全国、粤港澳合作、珠三角发展和广州的层面来谋划推动南沙新区的开发建设。”在这一政策导向下，作为广州市重点发展区域的南沙，吸引了大量开发商的关注。就算在资金吃紧的情况下，之前在南沙有项目的开发商拿地欲望也十分强烈。
此外，南沙、珠江新城、白云大道北等地块也将在下个月拍出。由于上半年广州拍地甚少，完成今年任务有压力。为此，接下来广州将进入土地拍卖密集期。
目前，广州市国土房屋管理局又挂出3块土地，分别位于天河、萝岗、白云，总占地面积达13.95万平方米。其中，位于白云大道北的商住用地占地面积24052.9平方米，挂牌起始价126970万元，折合楼面地价13530元/平方米。值得注意的是，该地块采用了“限地价、竞配建”的方式出让，在达到最高保密地价后，竞买方式转为竞配建公共租赁住房的建筑面积。凡接受最高限制地价的竞买人均可参与竞配建，竞买阶梯为300平方米的公共租赁住房建筑面积，参与竞配建的竞买人报出配建公共租赁住房建筑面积最大者为竞得人。
第二，高库存、融资难将助推土地市场降温。根据中国指数研究院的统计，目前各大城市新房市场库存大量增加，北京、武汉、厦门、南京、青岛等重点城市的去化周期都超过了10个月；开发商资金来源进一步受限，继银行信贷、资本市场直接融资受阻以后，房地产信托业受到银监会的严格监管，房地产企业上半年资金来源中，自筹资金占比已经超过40%。
第三，下半年土地大量入市，开发商选择余地加大，议价空间增加。上半年前全国住房用地供应仅完成全年计划的26%，下半年住宅用地供应量将会大幅增加，在当前的市场形势下，势必会降低地价、降低溢价率，甚至流拍将会大量出现，但一线城市和重点城市的优质住宅用地仍旧会受到市场青睐。
第四，受土地与房屋市场调控加深的影响，地方财政收入同比增速大幅下滑，从6月份的41.1%降至7月份的29.4%。 近月来，各地土地收入已呈下降走势。以北京市为例，其上半年土地收入为688.9亿元，同比下降17.8%，仅完成年度预算的43.2%。此外，一系列与房地产有关的税种收入出现下滑，房地产营业税的同比增速，即由年初的41.5%迅速降至上半年的5.5%。全市房地产业、金融业税收的后续走势存在较大不确定性，财政收入增长难度加大。
第五，国家审计署统计数据显示，至2010年底，地方负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。而地方债的解决已经成为备受关注的问题。尽管多年来土地财政广受诟病，但在事权、财权倒挂的分税制税收体系未得到根本改变，以及地方债务高企的前提下，土地批租收入仍将是地方财政收入的最重要来源之一。不管是土地流拍，还是地价下跌，都将对地方政府的财政收入造成冲击。如果土地市场延续目前的走势，地方政府主动上门推销土地的情况恐将愈演愈烈。在政策的叠加效应下，土地市场下行将是未来一段时间的趋势。而地价与房价紧密相连，土地市场的低迷，或将预示着房价将进一步调整。
谢逸枫认为，今年剩余最后四个月政府推地压力巨大，一方面是土地流拍，另一方面，则是地方政府急于卖地的热度不减。除了北京、上海、广州等一线城市陆续步入推地高峰期之外，二、三线城市推地量更为惊人。8月16日，武汉将以挂牌揭幕形式出让22宗地，总面积超过1500亩。8月9日和10日，沈阳土地市场共有7宗土地拍卖出让。8月4日，杭州市国土资源局网站发布公告称，将于近期推出33宗地块，主要集中在拱墅区、西湖区、江干区、上城区，其中住宅共16块，商业用地11块。33宗地总建筑面积约1500亩。8月3日和8月5日，石家庄市国土资源局连发两份《国有建设用地使用权公开出让公告》显示，该市将有14宗土地挂牌出让，挂牌截止日期均为9月初，其中涉及土地总面积69.3万平方米，约合1039亩。
比如广州，进入到下半年以后，广州的土地市场也逐渐热起来了。8月8日，广州市政府一口气推出南沙区5宗宅地，总用地面积超过39万平方米，是广州今年推地量最大的一次。8月8日，广州一口气推出南沙区5宗宅地，这是广州今年推地量最大的一次。南沙的5宗地块引来12家房企的角逐，包括富力、保利、碧桂园、广州锦绣投资等地产大鳄。在本次土地出让中，最受欢迎的两宗地块——南沙街进港大道北侧2011NJY-4宅地、南沙街进港大道北侧2011NJY-5宅地首先出让，最终由碧桂园拆资13亿7000万元全部揽入。其中，四号地块楼面地价2707元/平方米，五号地2674元/平方米。
谢逸枫认为，房地产调控严厉的周期，南沙8月8日五块住宅地出让，显得不是好机,特别是今年楼市传统金九银十楼市旺季前推出住宅用地，表明广州市国土房管局着急推地,只要有开发商报名“勾地”，则立即推出，甚至不惜把土地当成大白菜来卖。一方面调控对土地市场不利，今年广州市土地供应任务重。另一方面是来源于保障房建设资金和城市建设资金及市政工程资金等土地财政压力巨大。不过从12家房企抢夺五块住宅地的现象看，表明开发商只要有好区域的土地从让和低价的土地，不会错过机会。
但是，从五块住宅用地成交结果看，五块土地总成交金额约19.5亿，平均楼面价格2407元/平方米。其中三块住宅用地楼面价格溢价空间在50%，而两块土地却底价成交,表明开发商依然畏惧房地产政策调控,不敢随意抢高价土地,显示得特别谨慎。一方面销售成交下降，影响到开发商的资金回收。另一方面是开发商的融资比较困难。同时，开发商的流动资金越来越紧张。况且南沙这五块住宅地的位置不是特别好，区域配套不完善。毫无疑问，南沙土地出让给市场传播出开发商资金紧张和政府推地压力大信息。
日前，一场被广州市长万庆良称为“重量级头脑风暴”的高峰论坛在东方宾馆举行。论坛上万庆良表示，当前国家已在长三角和环渤海地区分别布局了上海浦东新区、天津滨海新区，如果在珠三角再布局南沙新区，将形成一个新的国家级增长极。他说，“新一轮的南沙大开发即将拉开序幕。我们要站在全国、粤港澳合作、珠三角发展和广州的层面来谋划推动南沙新区的开发建设。”在这一政策导向下，作为广州市重点发展区域的南沙，吸引了大量开发商的关注。就算在资金吃紧的情况下，之前在南沙有项目的开发商拿地欲望也十分强烈。
此外，南沙、珠江新城、白云大道北等地块也将在下个月拍出。由于上半年广州拍地甚少，完成今年任务有压力。为此，接下来广州将进入土地拍卖密集期。
目前，广州市国土房屋管理局又挂出3块土地，分别位于天河、萝岗、白云，总占地面积达13.95万平方米。其中，位于白云大道北的商住用地占地面积24052.9平方米，挂牌起始价126970万元，折合楼面地价13530元/平方米。值得注意的是，该地块采用了“限地价、竞配建”的方式出让，在达到最高保密地价后，竞买方式转为竞配建公共租赁住房的建筑面积。凡接受最高限制地价的竞买人均可参与竞配建，竞买阶梯为300平方米的公共租赁住房建筑面积，参与竞配建的竞买人报出配建公共租赁住房建筑面积最大者为竞得人。
该地块将于9月15日公开出让。与白云新城同时出让的还有广州开发区KXCD-D1-2地块，用地面积达10.9万平方米；以及位于天河区珠江新城的A4-3地块，属于商务办公用地，面积6580平方米。
资深房地产专家谢逸枫接受《信息时报》记者采访时认为，从广州房地产市场区域成熟度和历年土地成交价格及开发商关注度等高楼价的因素看，开发区的土地和珠江新城的土地相比，珠江新城商务地块自然成为开发商最大的抢夺目标，也是市场关注热点，主要是珠江新城地块品质和区位及成熟度等土地稀缺性决定的，因此土地价值也会越来越高。况且前个月珠江新城出让的商业地块是天价地王。
这是广州市第二次采取“限地价、竞配建”的方式出让土地。在今年年初，位于荔湾区的高尔夫球场AF030448地块也是采用此种方式出让，最终被保利以楼面地价4407元/平方米拿下。
这是广州市第二次采取“限地价、竞配建”的方式出让土地。在今年年初，位于荔湾区的高尔夫球场AF030448地块也是采用此种方式出让，最终被保利以楼面地价4407元/平方米拿下。
资深房地产专家谢逸枫接受《信息时报》记者采访时表示，“其实，‘限地价、竞配建’是政府为控制土地价格、防止流拍及保证业主入住生活配套等解决保障房资金不足的政策。随着土地出让制度的改革，土地出让将会改变单一的招拍挂的方式，采取多元化的手段，进行推地。其实，“限地价、竞配建”是政府为控制土地价格和防止流拍及保证业主入住生活配套的政策。
资深房地产专家谢逸枫认为，由于“限地价、竞配建”的地块所占土地招拍挂的土地出让比例有限，很难对广州土地市场产生冲击和负面影响。同时“限地价、竞配建”方式出让也是很难遏制地王出现和流拍，主要取决于政府如何定土地出让起始价和出让的地块品质及开发商对市场信心等调控的影响程度。比如政府把土地起始价定得过高，甚至没出让前就是地王价，再通过出让叫价，自然就成为地王。如果楼面地价一旦高于开发商的预期楼面价格和利润空间及成本，肯定会放弃，土地最后还是会流拍。
今年3月30日，广州市国土房管局公布了今年的土地供应计划显示，广州十区安排了商品住房用地3.37平方公里，高于2009年、2010年年均实际出让商品住宅用地3.16平方公里的供应量。除了加大住宅用地总量的供应外，今年广州还将增加中心城区的商品住房用地供应，中心六区计划供应住宅用地约1.97平方公里，占58%。全市计划出让用地35宗，主要集中在小谷围大学城、新客站、广氮地区等。从区域来看，番禺区供应最多，达12宗用地，其次是天河区有9宗用地。
不过，目前2011年已过了大半，纵观广州土地市场上半年的表现，却只有期待没有惊喜。回顾上半年多场土地拍卖，年初的杨箕城中村改造用地没有带给业界惊喜；去年曾屡创高价的荔湾高尔夫球场用地也没有带来气氛；富力、保利、碧桂园等在广东起家的地产大鳄，则继续以底价或比较低的价格囤地。从总体来看，广州住宅用地上半年未出现“地王潮”，仅荔湾旧高尔夫球场地块溢价成交，其余7宗土地均以底价成交，底价成交地块占全部成交宅地的87.5%。
在住宅用地市场上，上半年的2月份、5月份和6月份均交了“白卷”。从目前7月的情况看，广州土地市场尚未出现放量现象，除了珠江新城B2-11地块，硕果仅存的出让地块仅有广州国际生物岛AH0915031地块。下半年广州推地压力不小。
今年3月30日，广州市国土房管局公布了今年的土地供应计划显示，广州十区安排了商品住房用地3.37平方公里，高于2009年、2010年年均实际出让商品住宅用地3.16平方公里的供应量。除了加大住宅用地总量的供应外，今年广州还将增加中心城区的商品住房用地供应，中心六区计划供应住宅用地约1.97平方公里，占58%。全市计划出让用地35宗，主要集中在小谷围大学城、新客站、广氮地区等。从区域来看，番禺区供应最多，达12宗用地，其次是天河区有9宗用地。
不过，目前2011年已过了大半，纵观广州土地市场上半年的表现，却只有期待没有惊喜。回顾上半年多场土地拍卖，年初的杨箕城中村改造用地没有带给业界惊喜；去年曾屡创高价的荔湾高尔夫球场用地也没有带来气氛；富力、保利、碧桂园等在广东起家的地产大鳄，则继续以底价或比较低的价格囤地。从总体来看，广州住宅用地上半年未出现“地王潮”，仅荔湾旧高尔夫球场地块溢价成交，其余7宗土地均以底价成交，底价成交地块占全部成交宅地的87.5%。
在住宅用地市场上，上半年的2月份、5月份和6月份均交了“白卷”。从目前7月的情况看，广州土地市场尚未出现放量现象，除了珠江新城B2-11地块，硕果仅存的出让地块仅有广州国际生物岛AH0915031地块。下半年广州推地压力不小。
广州国土房管局土地公告数据显示，7月份广州共推出土地18幅，比上月少3宗，共计供应土地面积69.4408万平米，环比下降24.78%。当月住宅用地和商业用地推出量所占比较大，占供地数量的55.5%。在成交方面，当月成交13幅土地，宗数与6月持平。成交面积为30.6421万平米，环比减少8.96%。在7月诞生商业地王的背景下，广州并没有录得住宅用地成交纪录。
有数据显示，上半年穗住宅用地成交0.54平方公里，仅完成全年住宅用地计划的16%，且仅有一宗溢价成交。今年1至6月份，广州市仅完成土地出让金66.5亿元，按照今年初两会期间透露出的信息计算，2011年广州国有土地使用权出让金收入计划为646.5亿元，目前仅完成年度计划的10%不到。
有数据显示，上半年穗住宅用地成交0.54平方公里，仅完成全年住宅用地计划的16%，且仅有一宗溢价成交。今年1至6月份，广州市仅完成土地出让金66.5亿元，按照今年初两会期间透露出的信息计算，2011年广州国有土地使用权出让金收入计划为646.5亿元，目前仅完成年度计划的10%不到。
据数据监控中心统计显示，今年1～6月，广州共成交21宗商业及住宅用地，共计面积903483.3平方米，其中商业用地成交13幅、住宅用地成交8幅，上述用地几乎均以底价拍卖结束。这5宗地块其起始价都不超2000元/平方米，起始楼面价最高的一幅地块为南沙街进港北侧地块，总建筑面积达34万平方米，起始总价约6.71亿元。而五块土地的用地面积超39万平方米，总建筑面积达81.5万平方米，仅完成2011年广州市辖10区计划出让土地12.72平方公里的10%不到。
资深房地产专家谢逸枫认为，毫无疑问，广州市今年要完成12.72平方公里的巨大任务比登天还难，剩余4个月时间，意味着每月要完成，3平方公里左右的量。可想而知，在调控严厉和开发商拿谨慎及市场萧条的背景下，今年12.72平方公里的任务，能够完成7成或8成，就是非常了不起，表示完成了任务。从广州市国土资源局的近期动作和市政府的新规划频出的表现看，今年金九银十开始是广州推地的高峰期，甚至延续到今年12月底，不排除在9月份房博会上举办土地拍卖会。如果今年土地供应完成不到5成，对明年楼市的供应将产生一定的影响。特别是目前广州实际供应量不足的情况下，供应减少必然影响到房价上涨。
今年广州7月-8月成交面积69.64万平方米。与其他一线城市相比，广州7月仅收入土地出让金14.5283亿元，相当于北京7月土地出让金251.49亿元的5%，及上海97.98亿元的14.8%，远远被抛在后面。这5宗地块，广州南沙卖地收入约19.5亿元，平均楼面价格才2407元/平方米。今年1月-8月,广州市土地出让成交金额大约120亿元/人民币,仅完成今年广州国有土地使用权出让金收入计划为646.5亿元的10%不到。说明今年土地财政压力巨大。
不完全统计显示，今年上半年石家庄土地市场共进行了5批出让活动，涉及22宗土地，总面积约合1388亩。其中19宗地块最终以底价成交，3宗地块流拍，只有1宗工业用地经过多轮的竞价。这意味着，石家庄市仅在9月初的两场土地出让总量，已经接近上半年供应的总量。供应量的增加，让过去曾经炙手可热的土地不再成为开发商眼中的“香饽饽”。有迹象显示，无论万科、保利等快速周转的开发商，还是富力、雅居乐等追求高毛利的企业，都放缓了拿地的步伐。开发商按兵不动的原因，除了担忧宏观调控对资金链条的冲击外，还希望年底时地价有所松动，而这一趋势已呈现出苗头。
中国指数研究院报告便显示，7月，全国130个城市住宅类用地平均溢价率为10%，较上月减少1个百分点，较去年同期减少8个百分点。1~7月，全国130个城市住宅类用地单月平均溢价率均低于去年同期，且保持平稳下降趋势。今年上半年的全国土地市场只能用“惨淡”来形容。根据“链家地产”市场研究部的统计，截至2011年7月底，全国土地流标数量达到了353块，同比增长了242%，其中住宅类土地流标数量163块，占比达到46%。
今年广州7月-8月成交面积69.64万平方米。与其他一线城市相比，广州7月仅收入土地出让金14.5283亿元，相当于北京7月土地出让金251.49亿元的5%，及上海97.98亿元的14.8%，远远被抛在后面。这5宗地块，广州南沙卖地收入约19.5亿元，平均楼面价格才2407元/平方米。今年1月-8月,广州市土地出让成交金额大约120亿元/人民币,仅完成今年广州国有土地使用权出让金收入计划为646.5亿元的10%不到。说明今年土地财政压力巨大。
不完全统计显示，今年上半年石家庄土地市场共进行了5批出让活动，涉及22宗土地，总面积约合1388亩。其中19宗地块最终以底价成交，3宗地块流拍，只有1宗工业用地经过多轮的竞价。这意味着，石家庄市仅在9月初的两场土地出让总量，已经接近上半年供应的总量。供应量的增加，让过去曾经炙手可热的土地不再成为开发商眼中的“香饽饽”。有迹象显示，无论万科、保利等快速周转的开发商，还是富力、雅居乐等追求高毛利的企业，都放缓了拿地的步伐。开发商按兵不动的原因，除了担忧宏观调控对资金链条的冲击外，还希望年底时地价有所松动，而这一趋势已呈现出苗头。
中国指数研究院报告便显示，7月，全国130个城市住宅类用地平均溢价率为10%，较上月减少1个百分点，较去年同期减少8个百分点。1~7月，全国130个城市住宅类用地单月平均溢价率均低于去年同期，且保持平稳下降趋势。今年上半年的全国土地市场只能用“惨淡”来形容。根据“链家地产”市场研究部的统计，截至2011年7月底，全国土地流标数量达到了353块，同比增长了242%，其中住宅类土地流标数量163块，占比达到46%。
另据中国指数研究院的数据，全国130个城市招拍挂市场1月-7月共推出住宅用地2.3亿平方米，同比下降13.7%，计划完成率仅为30%，而去年同期的完成率达50%。与去年同期相比，今年土地市场完成率太低，这与招拍挂的试点关系极大。
早在5月初，国土部就下发了《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》下称《意见》，要求积极发挥“招拍挂”在市场配置土地资源中的作用，配合中央调控各项政策，并落实本年供地计划。该《意见》特别要求以招拍挂创新方式去试点，其中包括“限地价、竞房价”、“限房价、竞地价”、“商品住房用地中配建保障性住房”（“限地价、竞配建”）等，这在此前绝无先例。随后，各地相继展开的招拍挂创新方式的试点工作。然而没想到的是，各地都遭遇了罕见的土地流拍。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫对《华夏时报》记者表示，因与其他政策配套后，高价拿到的地不是配套保障房的就是建小户型住宅的，拿地成本相当高，很多资金雄厚的企业也不敢轻举妄动，处于观望期。之前杭州市政府出台“关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见（杭政函〔2011〕22号）”（下称“22号”），其中有“在科学规划、合理布局了2011年商品住房供地总量中，安排10%的土地用于建设或配建保障性住房”。这样的做法也导致了很多土地流拍。流拍的土地太多，财政赤字太大，于是当地政府又推出另外一种方式，不配套保障房，效果很好。
北京也在积极试水“限地价竞房价”供地创新方式。北京的门头沟区永定镇东辛秤村的一块土地，面积19万平方米，总建筑规模约38万平方米，其操作算是迎合上述国土部的要求。上述试点不可能全面铺开，只会选在较为偏远的地方，以避免好地块在招拍挂时流拍。
北京也在积极试水“限地价竞房价”供地创新方式。北京的门头沟区永定镇东辛秤村的一块土地，面积19万平方米，总建筑规模约38万平方米，其操作算是迎合上述国土部的要求。上述试点不可能全面铺开，只会选在较为偏远的地方，以避免好地块在招拍挂时流拍。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫指出，一般开发商不爱建设小户型的房子和保障房，因为除了成本之外没有利润可图，房地产商就是为了利润最大化。很多土地流拍源于保障房，因无利可图很多企业避而远之。其实，不仅是招拍挂的所谓创新方式，就连招拍挂本身也为诟病。目前的举牌竞土地的方式，就是政府组织若干开发商到场举牌竞争，竞争越大，开发商成本越高，房价就没办法降下来。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫对《华夏时报》记者称，自2003年后实施土地招拍挂以来，存在的问题一直比较多。土地招拍挂加剧了开发商之间的竞争，举牌时毫不客气，参加的开发商谁出价最高者获取土地。最后竞拍到的实际是亏损最厉害的，所以对降低房价有害无利。而地价推高了房价，有关方面如何管理土地招拍挂价格，已经刻不容缓，在招拍挂现场，现场所有的投资人和开发商都情绪高昂，谁也没有办法控制地价的越竞越高。自从政府开始抑制地方融资平台的贷款冲动后，各地地方政府希望增加土地供应，多建设商品房以保证供给。但开发商不拿地，使得地方供求失去了平衡，开发商也各有各的招。
谢逸枫对《华夏时报》记者表示。在这种逻辑下，全国各地土地流拍不断涌现，房价却在“孤独”地继续上涨。国务院不得不再次提醒，如房价上涨过快将对二三线城市进行限购。其实限购一点用都没有，关键是地方政府土地价位太高了，而房价是与土地价格成正比的，中央越限购，老百姓需求越大。
谢逸枫对《华夏时报》记者表示。在这种逻辑下，全国各地土地流拍不断涌现，房价却在“孤独”地继续上涨。国务院不得不再次提醒，如房价上涨过快将对二三线城市进行限购。其实限购一点用都没有，关键是地方政府土地价位太高了，而房价是与土地价格成正比的，中央越限购，老百姓需求越大。