引语：2011年7月12日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议指出要进一步加强房地产宏观调控，发“新国五条”，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，已实施住房“限购”措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。2011年7月18日，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市名单。2011年7月底，住建部要求，各省须对当地的房地产调控进行一个总结，并在8月底前上报，这也意味着，各地拟定的限购名单应在本月内伴随总结上报。

　　截止到2011年8月12日,让人不解的是,一个月的时间表已经临近，但住建部仍旧没能公布二三线城市限购扩容名单。除了一些城市采取自我调控，出台了一些不温不火“限价令”之外，似乎更大规模限购升级并未来临。限购遭遇的难题是中国高速发展的城市化，一旦限购，城市化必然受到影响，这是地方政府不愿意看到的。由于限购名单住建部迟迟未出，市场出现调控放松。一是一些疑似将限购的二三线城市，开发商正趁机加紧推货，价格出现短时间猛涨。二是甚至出现限价代替限购的现象,最近，廊坊、秦皇岛先后曝出约谈限价的消息。三是很多地方政府为了实现年初承诺的房价调控目标，又不想被纳入限购城市名单，意欲通过限价来避开杀伤力更大的限购。

　　限购名单虽迟迟未公布，但二三线未限购城市房价的上涨并未止步。目前来看限购依然是最有效的楼市调控手段。二三线未限购城市面临着双重压力，本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求，使得全国的房地产市场压力集合在二三线城市释放，而二三线价格的继续上涨也影响了一线调控的效果。二三线未限购城市调控仍需加码。因此，限购扩容城市名单应尽快出台，不能犹犹豫豫。如果政策预告又迟迟不出台，将导致在一定阶段内出现政策空档期，引发部分地区成交量和房价出现集中上涨。这是中央和地方政府博弈的过程。限购对地方政府的影响太大，每个城市都会认为自己城市房价上涨不快，而拒绝纳入限购。

　　短期内，未来这些城市仍将继续维持现有状态。理由如下：第一、中小城市尽管不受限购政策的影响，房地产市场近期表现抢眼，成交量较之以前并未像一线城市那样大幅下滑，但较之一线城市个别城市房价过快上涨而言，这些中小城市的房价涨幅仍然处于城市化进程中涨幅相对比较合理的范围。第二、当前个别中小城市如鄂尔多斯、义乌等地土地市场、豪宅市场表现较为抢眼，但在全国而言，这些地区尚不具有普遍性，因此，“限购令”难以大规模在全国中小城市尤其是三四线城市推广。第三、当前国家推行城镇化战略，意在减轻大城市人口负载过重及集中的现象，如果这些地区推行限购政策，那么，承载着农村人口向城市转移重担的城镇城市化进程将受阻，这与当前国家推行的城镇化战略相矛盾。

　　一，关于限购标准和指标，地方政府到底根据什么？2011年7月12日，“新国五条”的限购标准和指标是“房价涨幅过快”二三线城市。2011年7月份，又传出住建部限购标准和指标是“房价涨幅和房地产开发投资增幅即是否属于房价上涨过快和投资增长过快”。接着又传出住建部限购标准和指标是“5条标准”。2011年7月30日，住建部向各省、市、自治区房地产主管部门下发通知，要求各地对照“5条标准”先行自查，据此拟定需要纳入限购范围的二三线城市名单。

　　限购“5条标准”，要求各地据此自查，以确定是否出台限购政策。标准1：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市。标准2：将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市。标准3：今年上半年成交量同比增幅较高的城市。标准4：外地人购房比例较高的城市。标准5：群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

　　二，关于限购城市名单，多少个城市符合限购政策？我认为，目前国内已有43个城市限购。中央要求房价上涨过快的二、三线城市出台限购令，并不意味着进入了全部限购阶段。毕竟全部限购对地方土地财政和相关行业发展影响巨大，实施的可能性不大，加大限购范围更多的是提醒地方政府不要让房价上涨过快。因此，地方政府会采取限价代替限购，或者是不会主动上报限购名单。如根据国家统计局发布1月-6月70个大中城市房价指数，和中指研究院的百城价格研究报告1月-7月数据来看，再按照“住建部5条标准”和两指标“房价涨幅和房地产开发投资增幅即房价上涨过快和投资过热，”，说明全国至少有30个城市必须限购。

　　我曾经给《住建部限购政策与城市名单建议提案》中建议，把30个城市加列入限购名单，新一批限购二三城市名单暂时为30个，目的是防止投资下降过快影响到经济:乌鲁木齐、石家庄、沈阳、昆明、兰州、岳阳、西宁、牡丹江、丹东、秦皇岛、南昌、长沙、洛阳、榆林、鄂尔多斯、珠海、中山、东莞、惠州、韶关、江门、湛江、清远、肇庆、北海、香河、宜昌、呼和浩特、海口、吉林。

　　我认为，为防止限购政策冲击地方经济发展，将新一批限购城市名单控制在20个。待市场反应，再是否继续实施第二批新的限购城市到30个。如果效果不好，再决定是否新增加到50个，甚至扩大到100个，避免房价下降过快和开发投资减少过快及影响到经济发展等地方政府土地财政收入。

　　三，关于限购名单30个下调到10个，或者流产吗？名单下调会导致房价继续上涨吗？我认为，目前国家统计房价指数的有70个城市，而现在已限购的有43个，其他27个城市的涨幅肯定超过已限购的城市，就应该限购。如果根据6月百城价格报告，在上述100个城市样本中，未执行限购政策的城市占59个并上涨过快，限购新的城市名单应该在至少在50个，再加上已经实施限购的城市名单43个，理论上说限购应该扩大到近百个。

　　我认为，如果按照国家统计局70个大中城市计算，剩余的27个未限购的城市，最多执行10个限购城市，这次限购不会大规模铺开。限购城市名单或将从30个下调到10个，只会在冒头的城市开展。因此，限购扩容遭到了被约谈地方政府的抵制是说法完全是正确的。说明住建部面临着上面和地方政府施加的压力。一方面是目前可能仅谈下十余个城市。另外一方面是在部分地方政府看来，他们所在的城市房价并不高，不应该纳入限购行列。而具体手段和措施依旧可能是使用户籍门槛、纳税和社保门槛以及其他因地制宜的手段。

　　我认为，按照住建部出名单的最后时间在8月底，如果在8月底依然不出，说明住建部楼市限购扩容遭被约谈地方政府的抵制，或者导致最后限购扩容名单难产。毫无疑问，一旦限购名单难产，二三四线城市房价必然全面上涨。或者是延迟到金九银十之后公布，根本没有一点意义。目前达到限购标准和指标城市，为什么地方政府自称为“价格可控制范围和价格合理水平及市场很健康，没限购的必要性？”比如，广东东莞市和肇庆市及惠州市，江门市政府表态不限购。主要是限购政策威慑力大，已让地方政府土地财政和经济发展及投资受到影响。

　　四，关于限购名单公布时间，名单公布为什么要抢先在金九银十前？我认为，老百姓仍期望调控加码，但二三线楼市限购的风声一日紧过一日，住建部缘何迟迟不出二三线城市房产限购名单，按理说是八月上中时间公布最合适，避免金九银十房价反弹。随着“金九银十”传统销售旺季即将到来，为防范全国房价出现反弹尤其是未限购城市房价过快上涨，中央有必要进一步加强调控政策的执行力度，扩大限购范围，将是其中最主要的措施之一。

　　我认为，按照住建部出名单的最后时间在8月底。但是，如果在8月底依然不出，说明住建部约谈地方政府限购遭遇地方政府的抵制，甚至会出现限购名单30个下调到10个，或者是出现限购名单难产的现象。因此，限购名单必须要在8月底提前出来，尤其是在今年金九银十之前出，防止金九银十房价反弹，否则限购名单晚出必然错过今年最好调控时机。

　　因为市场房价和成交开始上涨，据国家统计局数据， 1-7月，全国商品房销售面积52037万平方米，增长13.6%。全国总体数据显示成交量、成交金额依然比上半年有所增长，主要还有赖于未限购的部分二三线城市取得积极的销售成果，出现了“赶末班车”效应。而执行限购的一线城市依旧低迷，这主要体现在未限购的部分二三线城市，出现了搭赶末班。房企大鳄万科目前所进入的城市大多已经实施限购。上半年万科销售金额中，一线城市销售占比约三成。一直在二三线城市大量拿地的恒大也表示资金链充足，对政策将谨慎应对。

　　五，为什么住建部下调名单和推迟公布扩容名单？我认为，部分关键数据呈现下滑是本月房地产行情的一个重要基调。根据国家统计局9日数据，7月全国商品房销售面积单月同比增速从上月的25.4%下滑至17.8%。7月商品房销售面积季调之后的绝对值从6月的103.7百万平方米下跌至82.6百万平方米，环比跌20%，创下2010年9月以来的新低。此外，从次贷危机到当前的美债、欧债危机，当地产面临强硬的调控政策时，国际金融市场往往出现风波，令调控难以加码。

　　特别是目前土地市场交易冷清，7月土地流标率明显上升；北上广深存货量创阶段性新高，上市房企上半年存货骤增近五成，而资金遭遇困局的同时，外汇局日前再欲封堵房企境外发债融资以控制跨境资金流入，国内房地产商遭遇前所未有的“围追堵截”。鉴于内外不容乐观的形势，住建部在一个月的时间表日趋临近时，仍未能公布二三线城市限购扩容名单。

　　我认为，以下住建部有可能下调限购名单数量和延迟公布限购名单时间是主要原因：一是投资7月增速不乐观，7月地产投资增速已首现环比下滑12%。国家统计局数据显示，7月全国房地产开发完成投资5623亿元，同比增长36.5%，环比下降25.2%。7月地产投资同比增速从28.9%上升至36.6%。针对7月地产投资增速的上行，莫尼塔最新研报认为其主要源于基数效应。做完季调之后，7月的地产投资完成额出现第一次环比下滑，并且跌幅达到了12%。由于去年4月出台调控后，交易量在5-8月出现平台下移，低基数造成了今年5-8月较高的销售同比增速。莫尼塔报告如此解释。基数效应和保障房建设拉动的大规模投资造成了7月新开工增速超预期。实际上，保障房开工的快速增长无疑掩盖了商品房开工增速的不足。

　　国家统计局数据显示，7月房地产投资增速、住宅投资增速分别为36.5%、37.5%，增速环比分别上升7.7个和5.4个百分点。莫尼塔分析称，在做完季调之后，4-7月的地产投资完成额分别是5941亿、6065亿、6552亿和5800亿，在结束了持续上涨之后，7月的地产投资完成额出现第一次环比下滑，并且跌幅达到了12%。成交的走低和资金来源的减少还影响了7月份商品住宅的投资，该数据为4175亿元，环比减少了22%.另外全国房地产开发景气指数降为101 .50，比6月份降低0 .25%，比去年同期回落3 .22%，创2010年以来最低。在严厉的调控下，未来国房景气指标将持续处于下行通道。

　　今年房地产开发增幅将保持在30%以上。但这一较高水平很大程度上得益于今年新开工1000万套保障房的政策任务。受严厉调控政策的影响，接下来数月，开发商的投资热情将继续降温，尤其是购地规模会较去年明显下滑。成交的走低和资金来源的减少还影响了7月份商品住宅的投资，该数据为4175亿元，环比减少了22%。另外全国房地产开发景气指数降为101.50，比6月份降低0.25%，比去年同期回落3.22%创2010年以来最低。业在严厉的调控下，未来国房景气指标将持续处于下行通道。

　　二是土地前7个月全国流标量大增。根据9日国土部发布的消息，今年前7个月全国土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%，其中7月份土地流标数达到61块，基本相当于1-2月流标数的总和。今年7月，15个城市推出90幅居住用地，20幅地块流标。据中原地产监测，7月居住用地成交461公顷，环比下降54%，较1-6月均值下降21%。

　　8月9日，国土部网站公布最新统计数据，今年前7个月全国土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%，其中7月份土地流标数达到61块，基本相当于1-2月流标数的总和。7月的土地市场低迷持续，土地流标率明显上升，进入8月份的第一周，尽管各地政府纷纷进行推地，但土地市场成交依然冷清绝大部分开发商出手谨慎。

　　三是土地供应压力大。根据国土资源部的数据，上半年住房用地供应只完成了全年计划的26%，而惯例上，三四季度正是土地的供应高峰。此外，万得资讯提供的数据显示房企存货堆高。日前公布了中报的20家房地产企业中，上半年存货总量达3177.64亿元人民币，较一季度的2842.42亿元增长了近12%，比去年同期的2171.95亿元大幅增长了46.3%。从已发布7月业绩报告和中报的公司综合情况来看，除中海、保利等少数公司，大部分开发商在上半年的土地市场出手谨慎。排名靠前的数十家房地产开发企业月报，发现房企销售面积及销售额增长率均不甚理想。万科7月销售面积环比减少31%，绿城中国减少13%，世贸地产也仅实现2%的增长。

　　四是库存压力大。日益攀升的存货显示，销售困局正成为房企的死穴。日前，广东省房协发布的《2011年上半年广东房地产市场分析报告》显示，库存在大量累积。从全省商品房待销情况看，今年二季度末商品房待销面积2284.47万平方米，较一季度末增加103.73万平方米。而WIND数据统计陆续公布的半年报数据显示，620家上市公司的存货金额已经达到了6506亿元，其中房地产存货金额占近一半。截至8月10日，公布了中报的20家上市房企2011年上半年的存货达3177.64亿元人民币，较一季度的2842.42亿元，增长了近12%，比去年同期的2171.95亿元，大幅增长了46.3%。

　　易居研究院称，截至今年6月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2331万平方米，相比去年同期增长18.2%，创阶段性新高。中国指数研究院的数据显示，截至6月底，北京、上海、广州、深圳四大城市的可售面积分别为1356.55万平方米、782.91万平方米、379.34万平方米和336.05万平方米，按照周平均成交量计算，去库存时间分别达到16个月、10个月、7个月和12个月。此外，武汉、杭州、宁波的去库存时间甚至高达21个月、22个月和29个月，另有南京、福州、苏州等城市的去库存时间也超过12个月。

　　上市公司半年报，房地产存货金额占50%。已公布2011年半年报的上市公司统计发现，WIND数据显示620家上市公司的存货金额已经达到了6506亿元。而2010年上半年，全部A股上市公司的存货金额为27996亿元。2010年全年房地产业的存货金额为10571亿元。今年第一季度，存货金额还高达11551亿元。据WIND数据显示，在已披露半年报的20家房地产上市公司中，房地产业的存货金额达到3177.64亿元，占今年上半年存货总金额6506亿元的近一半，但显然比第一季度降低了不少。

　　五是融资困难。在销售不畅的同时，缺钱成为房企的致命软肋。从调控以来，到海外融资曾是资金饥渴的房企找钱的重要途径，然而，如今这条路也遭到封堵。7月底，外汇局下发《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》，在削减2011年度境内银行融资性对外担保余额指标规模的同时更明确规定，暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。通知称，适度调减2011年度境内银行融资性对外担保余额指标规模，核定部分中资银行、法人制外资银行和外国银行分行2011年度指标合计763.76亿美元。这一通知的出台，成为控制跨境资金流入、打击“热钱”的又一筹码，同时配合国内限贷措施对房地产市场进行调控。

　　房地产行业数量最多的还是小开发商，小开发商在压力面前策略非常简单，那就是"冬眠"。停止买地、减少开工、开工了先放一放都可以，最后一步才是把公司、项目卖了。所以大量的企业倒闭和并购潮不一定会出现。调控政策仍无放松迹象，相反，国家外汇局日前下发《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》明确规定，暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。这意味着继银行贷款、上市融资、房地产信托三扇大门相继收紧并逐渐关闭之后，房企的融资通道再次被收紧。

　　六是房地产业前7个月并购额超去年全年。中原地产根据公开数据统计，今年1-7月，国内房地产行业公开的股权并购案例合计为62宗，涉及金额达到175.39亿元，同比分别上涨72.2%和101.9%。今年前7个月房企的并购额也已超过去年全年165.25亿元的并购规模。为抢占市场，大型房企的并购意愿持续上升。大型企业扩张二、三线城市布局推动了并购案例的增多。

　　北京中原地产公布的统计显示，今年前7个月：房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，涉及总金额达到了175.39亿元，这一数字超过了去年全年的165.25亿元的并购总规模，预计房地产业全年并购交易总金额将超过400亿元。半年报显示，2011年上半年，万科收购了7家公司,合计支付收购对价2469万元，总体并购数量比去年有所下降。实际上，万科从去年开始与其他开发商合作开发的力度越来越大，单独开发的比例逐步减少。

　　七是限购地方政府变相抵制。廊坊的私下约谈限价并非个案。前不久秦皇岛市中心集中出现了一批1万元/平方米的项目，近日，秦皇岛传出，该市开发商被地方政府“打招呼”，要求近期上市项目价格不能超过7000元/平方米。据7月18日国家统计局发布的70个大中城市6月新建商品住宅上涨情况，秦皇岛房价同比涨幅为8.6%，位列70个城市房价涨幅榜第二位。绝不仅仅只有秦皇岛不想被限购。据接近住建部相关人士透露，住建部相关人员近期在与地方政府约谈限购过程中，绝大部分地方政府不能接受自己的城市被限购。目前仅谈下十余城市，具体何时公布最终限购名单，还要看上级领导的意见。

　　八是当前的土地财政制度是诱发地方政府松绑“限购令”的根本原因。土地出让金收入锐减，地方“土地财政”遇到大麻烦。2011年1到7月，全国129个城市土地出让同比微涨2%，相比于2010年70%的增速，土地市场受调控影响颇大，土地出让金明显回落。随着限购城市土地出让金下滑，地方财政不足的情况很可能出现，这也可能造成地方政府融资平台债务出现违规风险。开发商购地意愿降低直接导致地方政府土地出让金收入大幅下滑。

　　莫尼塔地产行业研究数据表明，如果按照2010年土地出让金占地方财政收入比例测算，2011年土地出让金下滑10%，就会拖累地方财政收入7%；如果土地出让金下滑20%，则地方财政收入下滑13%，会对地方投资产生明显影响。土地出让收入的减少直接诱发地方政府的财政危机，而地方财政危机则成为诱发松绑楼市“限购令”的主要原因。

　　统计数据显示，2011年1到7月，全国129个城市土地出让同比微涨2%，相比于2010年70%的增速，土地市场受调控影响颇大，土地出让金明显回落；其中住宅土地出让金同比下滑11.5%，土地市场土地流拍率为30%左右，景气度仅稍好于2008年。去年一部分土地出让金在今年上半年支付，因此，地方政府在上半年并没有感受到特别大的财政压力，但是下半年，尽管土地出让金不会出现明显下滑，但‘土地财政’的诉求将明显加大。

　　随着限购城市土地出让金下滑，财政不足的情况很可能出现，这也可能造成地方政府融资平台债务出现违规风险”。土地财政依赖程度短期内难以扭转。土地出让金大幅下滑，北京、上海等一线城市因产业结构相对合理，影响不大。但在其他地区，政府财政收入会受较大影响，继而影响财政支出。与以上数据带来的分析不同，近期，各地上半年经济数据出炉，均表示对房地产依赖程度降低。以土地出让金占地方财政收入比例作为“土地财政”依赖指标，对限购城市进行了排名。

　　在这份榜单上，有一个明显特点：上半年土地出让金明显减少。三亚、杭州、厦门、济南、宁波、海口、南宁和大连位于榜单前10名。该数据显示，1到6月份，三亚市、海口市土地出让金为31.1亿元、1.4亿元，同比减少33%和81%，剔除土地成本后土地出让金与地方财政收入的百分比分别是106%和49%。而且，三亚市以土地财政依赖度106%高居榜首。

　　对一个过分倚重房地产的城市而言，这一数据或许意味着更多。在海南省统计局发布的《关于上半年各市县经济发展情况的通报》中这样描述海南全省房地产发展情况，上半年，全省累计商品房销售面积434.38万平方米，比去年同期下降3.3%。其中三亚市商品房销售面积56.61万平方米，同比增长3.5%；海口市销售面积75.89万平方米，同比下降9.5%。

　　恒大在5月报中也透露，公司在15个省区市的26个三线城市拥有在售项目，是进入三线城市最多的房企。将上述两种情况对比不难发现，在一线城市拿地成本太高、销售情况不乐观，以及“限价限购”政策频频出台的情况下，去二三线城市拿地已经是众多房企“自保”的无奈选择。

　　据相关数据统计，1-5月全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%，北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显，分别下滑84%、44%。地方政府财政压力加大，不少地方政府近半年的卖地收入仅仅去年全年总量的约20%，如上海今年目前（截止6月17日）土地出让收入总额是335.6975亿元，而去年全年，上海的土地出让总收入是1523.7亿元，今年的完成量勉强达到去年全年的22％。

　　7月20日，中囯指数研究院发布数据，今年上半年，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5%。土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市全部为一线城市或者发达的二线城市，同比降幅最大的为北京，降48.32%，降幅最小的为上海，降21.97%；而上涨的5个城市均为相对欠发达的二线城市。据对全国130个城市的数据监测显示，2011年1月至今，全国130个城市土地出让金为7524亿元，去年同期土地出让金收入为7875亿元，今年与去年同期相比下跌了5.5%。前十城市上半年的土地出让金总额为3200.28亿元，占今年上半年总土地出让金额的38%。

　　去年全年全国土地出让金高达2.9万亿元，今年上半年土地市场持续冷淡，土地出让收入明显下降。土地出让金额最高的前十个城市中，上海位列第一位，土地出让金额为494.06亿元，同比下降达21.97%。 根据《2011年1-6月全国130个城市土地市场交易情报》显示，1-6月全国130个城市共成交土地9511宗，成交土地面积43759万平方米，同比增加24%；其中住宅类用地成交面积16179万平方米，同比减少6%。

　　在上半年土地出让金前十的城市中，与去年相比，有5个城市的土地出让金下跌，5个城市上涨，出现下跌的城市为一线城市或者发达的二线城市，而上涨的全是二线城市，且是相对欠发达的城市。北京以326.7亿元的土地出让收入排名全国第四，仅为去年全年的1/5。与去年同期相比，降幅为48.32%，是土地出让收入前十个城市中跌幅最大的一个城市，几乎仅为去年同期的一半。

　　7月19日，北京市土地整理储备中心网站2011年成交一览表”数据显示，在上半年114块出让的地块中，出让土地面积1038万平方米，包含居住功能的地块有20宗。 根据北京市今年供地计划，在1330公顷保障房供地外，全年将有1220公顷商品住宅供应。按照162.77公顷的建设用地面积计算，目前完成比例不足15%。

　　数据显示，8月共有32幅土地出让，其中包括3幅纯宅地和10幅保障房用地，其余的多为商办地块。回顾今年土地成交情况，4-5月为上海土地市场的低谷期，两月共计土地出让金不足40亿元。相比之下，1月是土地市场的出让旺季，仅1月的土地出让金就达到了150亿元。数据显示，上海今年1至7月土地出让金共计约550亿元，比去年同期下降24.68%；此外，1至7月上海土地共计成交383幅，成交占地面积约为2210万平方米。

　　实际上，据今年上半年的统计数据显示，上半年上海土地出让金总额约为2009年上半年的水平。此前，2009年下半年，上海土地出让收入为853.3亿元，2010年上半年为677.4亿元，2010年下半年为883.4亿元。而上海土地出让金的下降也并非个别现象。上半年北京的土地出让收入为303.58亿元，同比下降52%。大连的土地出让金额仅为193.21亿元，同比下降了50%。今年上半年上海的土地市场明显受到了房地产调控的影响，开发商们对于未来的发展也处于暂不明确的状态。由于上半年的轮番调控使得开发商的资金回笼出现问题，而融资渠道也被关闭，在这种局面下开发商会出现不拿地及不愿高价拿地的心态。土地是开发商们生产的原材料，但就目前看来，开发商对于是否拿地变得愈发谨慎。

　　截至2011年8月2日上午，北京市土地整理储备中心的数据显示，一直占据全市“卖地款”大头儿的住宅类地块，今年前7个月的土地出让金仅为去年全年的15.2%。住宅地块出让金仅为去年15.2%。北京市土地整理储备中心的数据显示，7月出让的16块土地中总土地出让金达251.4亿，其中商办类地块有10块，土地出让金占到210亿。而住宅类地块的出让金则仅为41.4亿，不足商办类地块出让金的二成。纵观今年上半年，北京土地市场略显低迷，总计出让收入约326亿元，约为去年同期一半。

　　 以北京为例，从2009年至2011年5月，北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元。从2011年初开始，大规模还本付息已经开始，每月需还本付息在100亿元以上，而今年1-5月，北京土地出让总收入不过250.61亿元。土地出让收入难以支撑还债的险局已经出现。与此恰巧的是松绑“限购令”的传言来风，尽管相关部门已出面辟谣，但是总体来言，“研究放宽限购政策”或许成为相关部门短期内摆脱这种还债的险局的探索之路。此外，为化解严峻局面，北京市有关部门正在研究一系列对策，如加快推地，包括大力推出包括CBD核心区地块在内的精华地块，提高投标价格得分在评分中的权重，以及求助保险资金借新还旧等等。

　　九是各地保障房建设任务艰巨，数千亿资金缺口仍难填，资金筹措难，发债融资建保障房也是杯水车薪，有可能进一步推高地方债务风险。这迫使地方政府有松绑“限购令”的想法，进而增加地方财政收入，减轻财政负担。大连、海南、北京等地松绑“限购令”的传言从另外一个角度表达地方政府真实声音，意在试探中央政府各部门对于放松“限购令”的看法。在“限购令”出台之初，就有不少城市存在限购漏洞，为自己留下松绑“限购令”的后路。如石家庄限购范围为除了正定新区之外的主城区，并且同时也放开了户籍制度；长沙限购范围为90平方米以下的中小户型商品住宅，而对于90平方米以上的大户型却不受限购政策限制。

　　十是货币政策收紧，房企资金杠杆率跌至历史低点，前7月仅为2.48。天相投顾8月12日发布的房地产报告显示，今年1至7月，房地产企业资金杠杆率跌至最低点。今年以来，房地产企业进一步去杠杆化，杠杆率进一步下降，1至7月该指标为2.48，该数据较今年1至6月下降了0.01，已达到2008年的最低点。该报告中的资金杠杆指标算法为本年资金来源/自筹资金，用以反映房地产企业筹资的难易程度。今年1至7月资金杠杆率为2.48，意味着对于房地产企业来说，全部资金来源中的四成要靠自筹资金维持。

　　根据权威数据统计显示，今年1至7月，房地产企业本年资金来源4.79万亿元，同比增长23.1%，增速较1至6月提高1.5个百分点，增速有所回升，但仍处于相对低点。在房地产企业各资金来源中，国内贷款8018亿元，同比增长6.4%;利用外资500亿元，同比增长65.8%，增速有所回落;自筹资金19293亿元，同比增长34.0%，增速有所回落;其他资金20040亿元，同比增长20.4%，增速有所上升。其他资金中主要是按揭贷款和定金及预售款，定金及预售款12080亿元，个人按揭贷款4869亿元。未来随着信贷政策的偏紧，房地产企业可能继续去杠杆化，导致行业洗牌。

　　7月26日，央行披露的贷款投向统计报告显示，2011年上半年新增人民币贷款4.17万亿中，投向房地产领域的贷款呈大幅下滑态势。央行统计口径下的房地产贷款，包括了房地产开发贷、购房贷款和证券化的房地产贷款三大类；2011年上半年房地产新增贷款占比由去年的30%下降到19%左右的水平；新增量也由去年的1.38万亿大幅下滑至7912亿元。上半年，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资行人民币房地产贷款累计新增7912亿元，同比少增5985亿元；余额同比增长16.9%，与去年40.2%同期水平拦腰打折，比一季度末回落4.4个百分点。具体构成上，2011年上半年人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元，不到2010年同期4423亿元的一半水平；新增购房贷款也由去年同期的9323亿降至今年5815亿元的水平。

　　以北京为例，央行营业管理部(北京)同日披露，上半年北京市个人住房贷款余额3563亿元，比年初增加86.1亿元。其中，用于购买新房的个人住房贷款比年初增加8.8亿元，用于购买二手房的个人住房贷款比年初增加77.3亿元。而即便是这86.1亿新增个人住房贷款中，大部分也集中在一季度限购令前，二季度个人住房贷款甚至首次出现了负增长。不过，房地产贷款全面疲软的背后，在1000万套军令状下，地方保障房投资冲动已显现，保障房开发贷款也一枝独秀。2011年上半年人民币房地产开发贷新增2098亿中，保障房几乎砍下了半壁江山，累计新增908亿元，较年初大增54.8%，也高出同期房地产开发贷款比年初增速48.3个百分点。以北京为例， 6月末，全市保障性住房开发贷款比年初增加131.2亿元，占全部房产开发贷款新增额的82.9%。

　　7月26日央行发布的数据显示，上半年房地产贷款增速持续回落，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款累计新增7912亿元，同比少增5985亿元，余额同比增长16.9%，比一季度末回落4.4个百分点。其中，人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元，余额同比增长13.7%，比一季度末回落3.8个百分点。但是保障性住房的开发贷款则呈现出不一样的情景。由于今年来全国范围内增加了大量保障房建设，且多部门持续就其建设资金问题出台相关文件，并进行敦促，保障性住房开发贷款成为上半年信贷亮点。央行数据显示，上半年保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%，高出同期房地产开发贷款比年初增速48.3个百分点。购房贷款累计新增5815亿元，余额同比增长18.5%，比一季度末回落4.8个百分点。

　　报告指出，2011年上半年，保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%，高出同期房地产开发贷款比年初增速48.3个百分点。央行表示，将进一步执行好差别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。加强系统性风险防范。继续加强地方融资平台公司贷款、表外资产和房地产金融的风险管理，加强对跨境资本的有效监控。报告指出，随着各项政策措施的贯彻落实和调控的深入持续，全国房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨势头有所遏制，房地产贷款增速持续回落。房地产贷款余额同比增速在2010年4月达到最高值46.4%，此后持续回落。

　　截至2011年6月末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额10.26万亿元，同比增长16.9%，增速比3月末低4.4个百分点。其中，个人住房贷款余额6.26万亿元，同比增长17.5%，增速比3月末低5.3个百分点，连续14个月下滑；房产开发贷款余额2.62万亿元，同比增长18.4%，比3月末低0.9个百分点；地产开发贷款余额7968亿元，同比增长0.5%，增速比3月末低12个百分点。

　　  截至2011年6月末，房地产贷款余额占各项贷款余额的20.5%。从贷款新增量看，2011年上半年累计新增房地产贷款7912亿元，同比少增5985亿元。其中6月份当月新增房地产贷款678亿元，同比少增630亿元。上半年，房地产贷款新增额占各项贷款新增额的19.7%，比第一季度低4.3个百分点，比上年全年水平低7.2个百分点。

　　  报告称，2011年1月，国务院办公厅印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号，以下简称国办发1号文件)。为贯彻落实国办发1号文件精神，中央有关部门和各地方政府也相继出台了相关措施。房价过快上涨势头有所减缓。6月份，全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的有12个城市，持平的有14个城市，环比价格下降和持平的城市比3月份增加了6个，环比涨幅比3月份缩小的城市有44个；二手房价格环比下降的城市有19个，持平的城市有12个，环比价格涨幅均未超过1.0%。

　　  报告指出，商品房销售增幅先降后升。1-4月，全国商品房累计销售面积同比增幅有所回落，之后有所上升。上半年，全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%，增幅比第一季度回落2.0个百分点，比1-5月提高3.8个百分点；商品房销售额24589亿元，同比增长24.1%，增幅比第一季度回落3.2个百分点，比1-5月提高6.0个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.1%，比第一季度回落2.2个百分点，比1-5月提高3.6个百分点；商品住宅销售额增长22.3%，比第一季度回落3.6个百分点，比1-5月提高6.3个百分点。

　　  报告还指出，房地产开发投资保持较快增长。上半年，全国完成房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%，增幅比第一季度回落1.2个百分点。其中，商品住宅完成投资18641亿元，同比增长36.1%。商品住宅完成投资占房地产开发投资总量的71%，占比基本保持稳定。2011年上半年，全国房屋新开工面积为9.94亿平方米，同比增长23.6%，增幅比第一季度提高0.2个百分点；房屋施工面积为40.57亿平方米，同比增长31.6%，增幅比第一季度回落3.6个百分点；全国房屋竣工面积为2.76亿平方米，同比增长12.8%，增幅比第一季度回落2.649个百分点。

　　  2011年8月11日央行发布的数据显示，7月新增人民币贷款4926亿元，较上月下降590亿元，低于此前市场预测的5500亿元。7月新增贷款数据低于预期，未来加息的可能性小。新增贷款回落，主要由于信贷控制严格、准备金率多次上调的累积效应，以及动态差别准备金率和日均存贷比的监管措施，影响了银行的信贷投放能力。房地产市场调控未见松动，7月居民中长期贷款增加1221亿元，较上月少增954亿元。数据变化与微观层面住房按揭贷款获批难度加大相印证。

　　  由于居民和企业存款大幅减少、财政性存款季节性增加，货币投放也超预期放慢。央行公布的数据显示，7月末，广义货币供应量(M2)同比增长14.7%，分别比上月末和上年同期低1.2和2.9个百分点，明显低于此前预期。上半年出现过的季初存款大量流出现象再现。7月人民币存款减少6687亿元，同比少增8166亿元。其中，住户存款减少6656亿元，非金融企业存款减少4057亿元。

　　  央行货币政策紧缩效果明显。央行公布2011年7月金融数据统计显示，7月末广义货币（M2）余额为77.29万亿元，同比增速为14.7%， 7月M2增速创逾6年新低。2011年7月信贷增速继续下滑，低于预期，新增贷款旺季不旺，反而创下年内低点，表明金融业对实体经济的支持力度在减弱。央行数据显示， 2011年7月末，广义货币（M2）余额77.29万亿元,同比增长14.7%，分别比上月末和上年同期低1.2和2.9个百分点。此外， 人民币贷款余额51.90万亿元，同比增长16.6%，分别比上月末和上年同期低0.3和1.8个百分点。当月人民币贷款增加4926亿元，同比少增252亿元。7月企业贷款增量明显放缓。非金融企业及其他部门贷款增加3157亿元，其中，短期贷款增加1313亿元，中长期贷款增加1042亿元，票据融资增加653亿元。此外， 7月当月人民币存款减少6687亿元。

　　  7月企业短期存款增量也明显下滑。今年7月狭义货币M1增速仅为11.6%，大大低于去年同期。M1增速降低说明实体经济活跃程度明显下降,也有可能是受理财产品增加的影响。M1增速快速回落，说明我国中小企业生产经营压力依旧很严峻。存款准备金率已提至历史新高，此外实际利率为负，未来政策面整体维持紧缩，存款准备金调整可能性降低。央行本周已向市场输血1000亿元。市场预期央行将加大公开市场操作替代准备金工具。8月12日央行公布的《2011年第二季度货币政策执行报告》指出，今后将继续“处理好调整经济结构与管理通胀之间的关系”，合理运用利率、汇率与公开市场操作等多种政策工具。表示，央行货币政策加码紧缩的可能性降低，央行政策进入观望期。

　　  十一是七成上市房企负债率上升开发商业绩加速分化。开发商半年报业绩则显示，大型房企业依然斩获颇丰，中小型开发商业绩增长压力大增，开始步步退守。处于宏观调控风口浪尖的房地产行业持续低迷，七成已发布半年报的上市房地产企业出现负债上升，郁积已久的资金链危机一触即发。开发商半年报业绩则显示，大型房企业依然斩获颇丰，中小型开发商业绩增长压力大增，开始步步退守。

　　  根据Wind资讯，截至8月11日，沪深两市共有23家房地产开发和经营企业发布2011年半年报，其中有16家房企总负债同比出现上升，所占比例为70%。在上述房企中，滨江集团上半年实现净利润1.5亿元，同比减少40.16%，其资产负债率高达81%，位居23家房企之首。资产负债率升至70%至80%之间的房企则包括莱茵置业、荣盛发展、凤凰股份、嘉凯城、广宇集团、绿景控股，资产负债率在60%至70%的包括北京城建、深振业、招商地产、深物业、华丽家族，银基发展、渝开发、陆家嘴、卧龙地产等在50%至60%之间。行业龙头万科的总资产负债率，由去年同期的70%上升至2011年上半年期末的78%，净负债率则由2010年末的17.5%上升至20.8%。总资产负债率有所提高主要由于已售未结规模的提高，如果把预收账款扣除掉，各项负债占总资产的比例仅为36.8%，处于行业中低水平。

　　  房地产调控加压导致开发商的利润增长更加难言乐观。截至8月11日，沪深两市共有47家房企发布了业绩预告，其中有23家净利润出现下降，所占比例接近五成。上半年预计亏损额最大的是津滨发展，净利润同比下降幅度高达384.19%，亏损金额在8000万元到1亿元。津滨发展公告称，出现如此巨大的亏损是因为受目前房产项目开工及竣工时间的影响，导致全年可竣工结算项目较少。万泽股份净利润则下降284%，高新发展下降220%，香江控股、泛海建设、中茵股份、阳光股份净利润下降幅度在100%至200%之间不等。

　　  受制于限贷、限购等多重政策影响，主要城市成交量明显下降的同时，房地产企业的存货周转率也普遍下降，存货量明显上升。根据Wind资讯统计，上半年包括万科、招商地产、北京城建、滨江集团、深物业、荣盛发展、莱茵置业等在内的多数开发商，其存货周转率比去年同期均有所下降，其中万科的存货周转率由去年上半年的0.1次降至0.07次。房企总体存货也因此快速增加，截至2011年6月30日，上述23家房企的存货量达到3177.64亿元，同比去年的2171.95亿元增长了46.30%，环比2011年一季度的2843.42亿元也增长了11.75%。

　　  在经营活动产生的现金流量净额方面，23家房企中有14家较上年期末出现下降，下降开发商的比例高达61%，包括莱茵置业、嘉凯城、深振业、广宇集团和滨江集团等。但与行业整体走势不同的是，大型开发商依然业绩增长强劲，相比中小型开发商的颓势堪称大相径庭。万科上半年实现销售面积565.5万平方米和销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%，销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。持有现金约407.8亿元，相比一季度末提高9.7%。

　　  房企盈利巨头中海地产，上半年销售金额同比增长85.9%至428亿元人民币，净利润则同比上升35%至58亿元；招商地产实现营业收入和净利润分别为80.9亿元和14.69亿元，同比分别增长15.90%和39.84%。总体上来看，无论是资产负债率，还是经营活动产生的现金流量净额，以及销售规模和净利润增长等方面，大型房企的表现远远超越中小开发商。以存货为例，招商地产与万科2011年中期的存货数据为444.70亿元和1713.66亿元，仅这两家房企的存货就占据了23家总和的67.92%。由于房地产和其他的行业不同，房地产企业的资产除了现金基本上就是存货，真正的库存是现房库存。截至6月末，万科各类存货中现房存货比例仅为2.8%，不足一个月的销量，而去年同期万科的这一指标为4.8%。

　　  三亚市得益于得天独厚的地理优势，产权式酒店和酒店式公寓等经营性房地产上半年发展迅速。上述通报表明，尽管房地产增速放缓，对经济增长贡献率降低，但三亚上半年地区生产总值达到1.35亿元，保持了12.3%经济增速。三亚市政府发布《上半年经济形势分析及全年走势判断》表明，三亚市房地产投资占到了全市投资总额的51.7%，上半年商品销售面积增加3.5%，但销售金额为100.64亿元，反而下降了33.4%。三亚市目前重点项目包括三亚市鹿回头半岛开发、三亚凤凰岛整体开发、三亚七星大酒店开发等已经完成年度投资，对经济拉动明显。

　　  部分市县投资结构过于单一，房地产投资比重超过了50%，但定位为旅游城市的三亚市对旅游地产、经营性地产以及国际旅游岛规划带来的住宅地产的大热，短期还无力扭转。房地产销售是影响三亚市整体经济发展的重要指标。随着4、5月份房地产销售面积增长，三亚经济增速明显提升。而在海南省省会海口，房地产业亦是当地支柱产业。

　　  海口70%的住房购买者为岛外人士，限购令后其中50%到60%的购买者受到政策限制，估算影响到近100万平方米的销售面积”，而去年海口市总销售面积也仅为200万平方米左右。以上说法被外界一度认为“限购令”在海口将放缓或终止。尽管这一说法最终得到海口市否认，海口市今年上半年土地出让金下滑81%，放缓一说并非空穴来风。随着下半年财政计提支出扩大，如此大的下降幅度也会让当地财政十分吃紧。在海南省统计中，海口市和三亚市GDP均保持了10%以上增速。

　　  但数据也显示，与地方财政收入实现增长相比，地方财政支出增幅则更大。三亚市上半年财政预算收入27.65亿元，同比增长5.1%，上半年财政预算支出31亿元，同比却增长了46%；海口市预算收入31.9亿元，同比增长13.8%，预算支出为42.9亿元，同比增幅高达87.2%。下半年土地出让金计提支出越来越多，保障房建设压力逐渐增大。因自身土地出让金的下滑，很可能出现财政不足情况，而这很可能造成地方政府融资平台债务出现违约风险。

　　  在莫尼塔“土地财政”依赖度榜单上，杭州1到6月份土地出让金285亿元，同比减少23%，剔除土地成本后，土地出让金占地方财政收入84%，位列榜单第3位。而在中指院今年上半年130个城市土地出让收入榜单上，杭州以285亿元名列收入第8位，但同比显示下降23.43%。杭州市土地出让金的大幅下滑已经引起当地媒体强烈关注。从官方信息显示，今年上半年，杭州主城区土地出让异常低迷，共出让19宗房地产经营用地，其中住宅用地为5宗，面积为247亩。  出让金占地方财政收入的69%，大连也进入了限购城市中对“土地财政”依赖程度严重的排行榜，并排名靠前。莫尼塔统计数据显示，大连1到6月份土地出让金285.2亿元，同比下降34%。而中指院数据显示，大连上半年土地出让金193.21亿元，同比下降50%。据公开数据，大连上半年共推出461宗土地，成交220宗，土地流拍率高达47%。在住宅用地市场，大连上半年共推出158宗土地，成交98宗，流拍率高达62%。大连市上半年土地成交低迷，下半年走势也不容乐观。大连市政府发展研究中心陶勇主任表示，大连市“下半年土地供应量应该足够，但开发商的拿地热情不如以往，观望情绪浓厚。”因此，下半年，大连市土地出让金情形并不乐观。

　　  杭州上半年住宅用地出让异常之少的原因，一是因为杭州自去年12月开始，因根据宏观调控要求配建保障房，杭州市住宅用地出让一度暂停，直至配建规则5月确定后才再度启动；二是开发商拿地热情急剧下降。5、6两个月杭州主城区仅推出5块住宅用地。按照杭州的购地制度，一宗地只要一家单位报名并交纳保证金就可出让。这意味着，5、6月杭州其他地块，开发商都没有拿地意向。

　　  今年，杭州市已有4宗土地流拍。随着存款准备金率不断上调，土地流拍现象接下去会慢慢增多，下半年杭州市土地收入不容乐观。但因去年很大一部分土地出让余款在今年上半年缴纳，杭州目前财政收入依旧增长。下半年或明年财政收入受影响可能性较大。杭州市《2011年财政地税工作思路》提出：“2011年，杭州市本级政府性基金收入计划585亿元，其中土地出让金收入550亿元。”土地出让金占到了该计划的94%。支出计划603.7亿元，其中土地出让金支出568亿元，也占到了94%。上半年土地出让金的大幅下滑肯定会影响政府性基金的支出。政府性基金的支出主要用于征地拆迁和城市基础设施的建设。杭州市土地出让金总收入的2%或者净收益的10%会用于廉租房建设。保守估计，土地出让金如果持续下降，杭州明年预算肯定会相应做出调整。

　　

　　  北京、上海出让金下滑总额最多。在对“土地财政”依赖程度上，北京、上海相对较弱。但在出让金下滑总额榜单上，北京、上海绝对名列前茅。在上半年土地出让总额榜单上，中指院数据显示，上海以494.06亿元位列榜首，但同比下降了21.9%，北京以326.7亿元排名第4，但同比下降48.32%，成为下降幅度最大的城市。日前，北京市市长郭金龙讲话强调,北京目前自主性购房比重超过了90%，同比提高了13%。

　　  而北京市统计数据显示，北京实施房地产市场调控政策后，房地产业增加值下降了5.5％，影响经济增速0.7个百分点，但上半年北京地区生产总值比上年同期增长8%，已经初步摆脱了生产总值对房地产的过度依赖。2011年北京市土地出让金同比、环比均有大幅回落，尤其是住宅土地出让金，回落的幅度达到了70%以上。下半年北京供地增加，总体地价维持低位，“这次讲话也释放了一个十分强烈的信号：北京政府对房地产的调控力度不会放松。

　　  在上海，今年上半年，其土地出让金约为494.06亿元，位居全国130个城市之首，但同比下降21.9%，约三成，环比下降44.17%。，随着下半年廉租房、教育、水利等重大财政支出，土地出让金的缩水给地方财政带来了很多掣肘。而下半年，土地出让金大幅增加的可能性并不太大，对巴望着用土地出让金来支付债务的地方政府而言，确实压力很大。出让金大幅下滑意味着地方政府通过经营城市、推高地价、拉动投资的模式拉高GDP的短视发展模式面临瓶颈。但是，地方财政过于依赖土地收入的现状短期内无法改善，如果无法通过其他方式增加地方财政收入，那么，地方政府与中央政府对于房地产调控的执行效果将产生更大分歧。房产调控在执行过程中面临着弱化风险。

　　  无独有偶，其他一线城市的土地市场也堪称“哀鸿遍野”。今年前5月，北京共计划推出住宅用地近1500公顷，占年度计划供地面积的六成，但实际情况是，前5月北京成交的土地面积只有410.25万平方米，仅占年度计划住宅供地量的16.41%。公开数据显示，北京、上海1~5月土地出让金分别同比下滑56%和37%，此外，全国128个城市的土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%。从目前大型房企的土地储备情况来看，万科、恒大等新增土地储备大部分分布在二三线城市。此前，万科发布一季报时，万科新增项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市。