谢逸枫：2012年广州率先松绑楼市“限购令”？
广州市国土房管局:广州市拟研究“差别化”限购可行性
导读：广州市国土房管局2012年1月18日“开门问政”，邀请人大代表、政协委员和行业专家等共谋新一年国土房管工作，并集中回答代表委员们在刚刚闭幕的省两会上关心的热点问题。在谈到新一年的调控思路时，为落实中央提出的“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的要求，广州市国土房管局目前正在积极研究、科学谋划2012年调控思路和调控目标，现已提出主要思路报市政府审定。主要调控思路建议包括：适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性，在实现房价合理稳定的同时，促进住房交易；支持居民合理住房消费，抑制投资性购房的措施等。
广州市国土房管局首次透露，广州正探索采取优化“限购”政策、扶持商业地产投资、规范住房租赁市场等系列措施，切实保持房地产市场健康稳定。2012年的调控思路已经上报市政府，其中建议包括适当调整新建住房购买的行政调控手段。针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性，在实现房价合理稳定的同时，促进住房交易。
广州市政协委员曹志伟建议，广州市市区144平方米以上的“豪宅”和郊区别墅，应实行不限购不限价促进成交，可以多收契税为保障房做贡献。房地产调控政策真正要控制的是中小户型。新一年楼市调控仍然要持续，但要对不同类型房产区别对待。真正应该限购的是90平方米以下的普通商品房，而不应该对市区的豪宅和郊区的别墅限购，但要限制这类房屋交易的贷款，将金融风险降到最低。将豪宅交易产生的税费用于建设保障房。
广州市政协委员宋川也呼吁,放开对高端豪宅的限购，珠江新城的房子价格不是高了，而是低了。珠江新城地价都1万元/平方米了，你要人家怎么降呢？能卖到100万/平方米是最好的，你收他20万/平方米的税。全国人大代表、广州市律师协会名誉会长陈舒提议,对房价分类统计、分类调控。国家调控主要是针对自用的普通商品住房，至于豪宅，比如北京去年出现的钓鱼台商品房，叫价18万元一平方米，买这个房子的人根本不需要物价管理，真正需要管理的是老百姓买的房子。
广州市国土房管局透露，2011年，广州一手商品住宅的成交量同比下降了24%；一手商品住宅的涨幅比年初制定的房价控制目标低8.4个百分点，房价既没有大涨，也没有出现泡沫风险的过快释放。从稳定房地产市场价格、稳定房地产投资规模、预防市场大起大落等方面出发，提前谋划和研究制定2012年房地产宏观调控政策。另外，房地产市场分析报告将从年度分析强化为季度分析。重点强化预售资金、中介行业、二手房交易等关键环节的监管。
广州市国土房管局透露，在强大的调控政策压力下，去年广州一手住房均价上涨2.6%，不仅明显低于2010年超过30%的涨幅，也低于同期地方经济和物价指数的上涨幅度。去年一手商品住宅的成交量同比下降了24%，某种程度上可以说，不合理需求被抑制住了”。一手商品住宅价格涨幅比年初制定的房价控制目标低8.4个百分点，“房价既没有大涨，也没有出现泡沫风险的过快释放，也就是说市场调控得很平稳，没有出现大波动”。
广州市国土房管局透露，今年将借鉴香港的经验，对于申请承租政府公租房的，通过建立轮候册制度来规范轮候，轮候册制度主要以申请并接受登记时间先后作为轮候的基础，对特定的对象予以优先照顾。政府工作报告部署的今年122项重点工作，涉及我局的45项，占总量的36.9%。今年要打好土地节约集约利用、土地储备和住有所居三场硬仗。对于历史遗留办证难、烂尾地等历史遗留问题，该局也给出了最新的解决对策或者时间表。
广州市国土房管局透露，去年卖地总收入475亿元。去年全市土地出让金总收入达475亿元，同比增加4%，其中市本级316.6亿元，同比增加1.1%。广州是全国一线城市中唯一实现土地出让收入只增不减的城市（全国130座大中城市2011年土地出让收入同比减少24%，北京下降20.5%，上海下降35.8%）。
根据记者采访整理：
著名房地产专家、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫接受记者采访
记者：去年广州新房成交量下降24%，官方称拟研究楼市“差别化”限购可行性，你怎么看？
谢逸枫：广州市政府已经意识到“限购令”的危害性和威胁性，楼市“限购令”让广州政府“扛不住”。从广州国土房管李局长讲话透露出，2012年广州房地产调控行政手段调整是刻不容缓。让开发商和政府闻风丧胆的楼市“限购令”，必须做调整或者是所谓的“差别化”限购可行性的研究。否则将威胁到2012年广州政府的“口袋”（土地出让金和房地产税费收入）和“政绩”（GDP增长）。
一方面是2012年广州府债务负债880亿和土地出让金估计将比2011下降30%及房地产税费比2011年减少20%等2012年卖地比2011年更加困难。从2011年广州市住宅土地成交面积和土地出让金及楼面地价等土地出让金完成目标三次下降的表现看，开发商见调控不退不调和货币政策及融资困难等销售下降，手握现金却谨慎拿地的态度，估计2012年开发商也不会花太多钱进行土地储备。另外一方面是2012年广州楼市库存新增过大和房地产金融风险隐显及楼市萧条的气氛，市场回暖至少要等到二三季度。
谢逸枫：开发商因手上有一定的资金，死扛不降价，而购房者不入市的观望心理，势必对广州房地产市场发展带来不利影响。不管是广州GDP增长，还是广州第三产业发展，或者是财政收入和就业率，难免下降。最关键是三旧改造和城市基础设施及交通网络的完善等新城板块的开发，保障房建设都需要大量的资金投入，必须靠土地财政支出，否则地方政府财政吃不消。因此，2012年广州楼市调控政策调整是势不可挡。
记者：广州调整楼市“限购令”的理由是什么？会不会引起中央注意而产生“夭折”？
谢逸枫：从2011年广州房价控制目标完成率和保障房完成率及房价等销售成交量的四项指标看，广州完成可以调整行政手段的楼市“限购令”，避免对广州经济和楼市及财政带来的不利影响。首先2011年广州价格控制目标完成率100%，说明广州房价涨幅合理。其次是保障房任务完成率100%，说明广州政府保障房建设完成中央给的任务。再次是网签房价同比环比“双降”，说明价格回归合理水平。最后是去年新房销售成交下降24%，楼市“量价齐跌”。另外是广州房地产市场相对一线城市（北京上海深圳）相对健康，尤其是广州房价涨幅和投资比例及地价水平比较理性和，楼市泡沫和房地产金融分险比较小，属于可控制范围，因此，有必要调整行政手段调控政策的楼市“限购令”。
谢逸枫：显然，广州研究楼市“差别化”限购可行性不是退出楼市“限购令”，而仅仅对楼市“限购令”调整或是差别化实施。只要不是终结和全面退出或停止执行楼市“限购令”，中央国务院和住建部即使注意到，也应该允许广州调整或差别化实施的楼市“限购令”。况且，地方政府可以根据本地房地产市场情况和经济发展需要等房价成交情况的变化，有自主调整房地产调控政策的权力，调控政策里面也就包括楼市“限购令”。
记者：广州市国土房管局透露，2012年的调控思路已经上报市政府，其中建议包括适当调整新建住房购买的行政调控手段。针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性。你怎么理解？如何差别化“限购”？
谢逸枫：针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，这“三个”特点可概括为“广州市中心六区和郊区四区，投资客和自住及改善需求，144M2以上大户型和144M2下以下户型”（高端产品和普通住宅产品）。
谢逸枫：目前广州中心六区房价涨幅最大，上涨最快，投资客最多，大户型高端产品价格最贵，应该是重点限购的区域和对象及产品。一旦市中心放松限购或调整，投资客和高房价必然集中大量入市冲高广州房价，最后导致广州整体房价上涨，甚至引起广州四郊区和增城及从化两市的房价也反弹。最主要是不会引起中央的不满。因此，广州中心六区实施差别化“限购”没有可行性。如果，广州中心六区要放开限购，就应该继续实施限价和限贷，防止房价反扑。
谢逸枫：而广州四郊区的房价涨幅最小，上涨最缓慢，投资客比较小，中小户型为主，大户型相对少，高端产品相对小，低端产品价格最多，市场供应大，应该在这四郊区调整或差别化实施的楼市“限购令”，甚至可以考虑把限价政策取消和调整个人住房贷款。一方面是刺激广州市场整体销售成交。二是增加房地产税费收入。三是稳定房价，避免房价反弹。四是起到减少广州市中心人口和交通拥挤，转移人口和车流的效果。五是有利四郊区减少房屋空置和增加郊区入住率及加快郊区经济发展等。因此，广州郊区四区实施差别化“限购”是最有可行性的。
记者：代表委员呼吁放开豪宅限购，李俊夫表示，豪宅是否该限购，国家层面也在加紧研究。作为广州市房地产市场主管部门，将坚决落实中央政策要求，调控过程中听到的建言也都将如实向上反映。你怎么看？
谢逸枫：放开广州市中心六区的豪宅是符合市场需求，但要继续限制这类房屋交易的贷款和价格。达到降到最低房地产金融风险和挤压泡沫及促进广州楼市销售成交的效果，增加房地产税费和刺激土地成交，用于今年保障房建设。而广州四郊区的别墅不仅放开限购，还要放开个人首套住房贷款,也应该取消限价或者是调整限价的幅度,。同时把增城和从化两市的限价政策取消。
谢逸枫
2012年1月19日