中国房市转型：从一级市场垄断到二级市场主导
中国房地产观察（四）
方一丁 薛克俭
改革开放初期，中国房地产市场是在住房非常匮乏，并没有开发商和房地产市场的情况下起步的。当时，快速增加供给是第一要务。由于住房是老百姓兼具投资保值等财产属性的刚性需求，自有住房是中国老百姓世代传承的民族偏好，长期以来，中国的住房市场一直被保持着非常旺盛的卖方市场主导，一直被新建住房销售的一级市场垄断。
需求是市场存在的前提，有什么样的需求，就有什么样的市场。未来的市场需求就是当下市场转型的方向。城里老百姓未来的主要需求是换房，换房需要的是提供换房服务的住房二级市场，农民工流动迁徙打工，需要的是提供租赁服务的住房三级市场。而目前，中国当家的还是销售新房的住房一级市场。
为了更好地适应换房和租房的大量需求，中国的住房市场急需从一级市场垄断，向二级三级市场先导，一二三级市场贯通方向发展。毫无疑问，与一级和三级市场都有天然联系的二级市场，是中国今后住房市场的核心。
图1 中国目前分散型房地产市场示意图
土地复垦 拆迁住房 二手住房 再租住房
土地所有者 开发商 房主甲 房主乙 房客丙
开发土地 新建住房 二手住房 出租住房