中国住房需求：城里人换房，农民工租房

中国房地产观察（三）

方一丁  薛克俭

从对“中国房地产观察（一）和（二）”数据的进一步分析中，不难发现，前一阶段，城市居民是通过房改、动迁和按揭三大渠道获得住房，农村居民是自建住房，以2011年为界，下一步国人的住房需求将发生重大改变：

城市居民中85.4%的有房户，有5.9亿人口，需要的是调整和改善住房，需要盘活现有的住房，以房换房，卖旧买新。农村居民中55.7%的农民工家庭的2.6亿象候鸟一样迁徙的农民工，一段时间内，特别需要在城市里租房，而不是马上买方。城里人换房，农民工租房，将成为今后若干年，中国房地产的主要需求。

按国家统计局的数据计算，近年，中国住房建设规模每年在20亿平方米左右，城乡各约10亿平方米，城乡居民人均居住的建筑面积，每年平均增加约1平方米。这是让全世界羡慕的数据。城乡住房平均价格按每平方米5700元和805元计算，城市一级市场规模每年约5.7万亿元。

按国家统计局的数据计算，2011年，中国城市的存量住房为3.0亿套，225.9亿平方米，按5700元每平方米计算，价值130万亿元。由于住房自有率高居85.4%，由于二级市场发育严重滞后抑制了大量的换房需求，由于老百姓的收入年年增长，更由于老百姓的住房偏好，  随着住房二级市场机制的不断完善，中国必将造就世界上最大的二手房市场。

2.6亿农民工，连同其家属共约3.7亿人口，按农村或者城市家庭平均人口计算，将需要租用0.9到1.3亿套住房。这也将是世界上屈指可数的巨大住房租赁市场。当然，与农民工进城居住对应，农民工在农村长期闲置的0.9亿套住房，也需要陆续处理。