闫星月 黄建中

　　这是我和研究生合写的一篇文章，已发表于《上海证券报》2013-9-23，http://finance.sina.com.cn/review/hgds/20130923/014316817668.shtml

　　日前，国务院出台的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出“鼓励和支持保险资金投资养老服务领域，开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，由此将“以房养老”（或称“倒按揭”）这一话题推向了舆论的风口浪尖。作为一种在美国等成熟市场较为流行的养老模式，在中国却面临水土不服等问题。究其原因，除了中国人的传统观念、土地使用权70年时限、相关法规有待配套等问题外，我们认为，在房地产市场已经出现明显泡沫、中国银行业亟待盘活存量的当下，推行老年人住房反向抵押养老保险试点并不合时宜，银行方面也难买账。

　　作为一项住房反向抵押融资业务，以房养老的顺利推行，需要此项金融服务的供需双方的无缝对接：一方面，有住房的老人愿意将住房抵押给银行以获得稳定的现金流供养老之用；另一方面，银行得有利可图，愿意提供住房倒按揭金融服务。而在当下乃至未来几年内，以银行为代表的金融机构未必有内在动力开展以房养老业务，甚至于从比较利益和风险控制角度看，银行方面还会避而远之。原因主要有以下三点：

　　首先，房地产市场已经出现明显的泡沫，以房养老的倒按揭抵押品存在巨大的资产贬值风险。中国楼市价格过去十年的持续大涨，创造了世界范围内资产价格长期大牛市的奇迹，也埋下了泡沫行将破灭的巨大风险。目前，北上广等一线城市的的房价比已超过纽约、伦敦，而收入却不及人家的十分之一，由此将绝大部分真正有居住需求的人挤出了市场，只留下投资性和透支性消费者唱主角。目前，国内三四线城市已出现住房供过于求乃至泡沫开始破灭的迹象。例如，鄂尔多斯楼市泡沫的破灭，让其变成了名副其实的鬼城；而温州楼市在连续23个月下跌、诸多楼盘房价腰斩之后，已经出现大量的房主放弃在银行做抵押的住宅、经营性房产，让银行成了大房东的情形。今年6月份各银行所出现的“钱荒”已暗示了市场资金的紧缺，最近有传出众多地方的银行暂停房贷的消息。这一方面折射出了银行资金的紧张，也反映出国内银行已经开始对房贷风险予以警惕，而若再加上以房养老的试行，一旦房产市场转向熊市周期，倒按揭抵押房屋价值将严重缩水，无疑会加大了银行的经营风险。

　　其次，抵押房屋的流动性风险堪忧。以房养老的一般是模式是：老人将房产抵押给金融机构，借以定期领取一笔养老金，老人过世后，房产由金融机构处置变现。对于银行而言，抵押房屋是否能够方便地变现及以什么价格变现是一个关键性问题。

　　在老人去世后，由于银行等金融机构是不能持有资产的，需要通过房屋拍卖或者其他方式就抵押房屋变现以抵偿已支付的养老金。而住房属于不动产，主要限于条块分割的区域市场买卖，不易变现，特别是在追涨杀跌的市场环境下，房价下跌过程中通常伴随着成交量的大幅萎缩，使银行面临的不仅是抵押品减值风险，更有流动性风险。而伴随着中国家庭人口结构的变化及人口老龄化趋势的进一步加剧，15-20年后（即现有倒按揭项目需要变现抵押品时），每对年轻的夫妇都将继承上两辈的多套住房，越来越多家庭及开展倒按揭的银行将面临处理存量房的难题，由此将进一步加剧房价下跌和房产变现难问题。不仅于此，中国银行业当下面临的一个重大课题是要盘活存量资产，而倒按揭业务与此相悖，会加剧银行的存量负担，特别是当银行可能因此成为众多房屋的房东难以变现的时候。

　　第三，倒按揭业务较之正按揭（一般的房屋按揭贷款业务）属于比较劣势业务。对于银行而言，一般的正按揭贷款项目会随着时间的推移坏账风险越来越小，而倒按揭贷款的风险则随着时间的推移而越来越大——银行需要支付的养老金额及房价波动的风险皆因时间的推移而增加。不仅于此，倒按揭的抵押房屋最终都需要变现才能抵偿贷款（养老金支付），而正按揭贷款只有在贷款人违约情况下才需要处置抵押品。因此，就风险控制而言，银行会更倾向于做正按揭业务，而对倒按揭业务持谨慎态度。

　　综上所述，在楼市泡沫岌岌可危，众多银行已经暂停房贷正按揭业务的背景下，推出倒按揭试点并不合时宜，也难以得到银行方面的支持与配合。

　　主要参考文献

　　1.《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号），2013-9-13

　　2.“以房养老”优势明显 实行过程中面临诸多难题，中国证券报，2013-9-18

　　http://shantou.house.sina.com.cn/news/2013-09-20/10263582247.shtml

　　3.余丰慧，“暂停房贷”蔓延传递什么信号？，羊城晚报，2013-9-12

　　http://www.ycwb.com/ePaper/ycwb/html/2013-09/12/content_250749.htm?div=-1

　　5.鄂尔多斯大崩盘，网易房产，2012-9-16

　　http://gz.house.163.com/special/gz_eeds/

　　6.郇丽，以房养老时代来临？"倒按揭"新模式挑战老观念，中国新闻周刊，2006-12-11

　　http://business.sohu.com/20061211/n246958887.shtml

　　7. 一线城市房价超纽约伦敦 收入不及发达国家一成,新京报，2013-08-30 http://finance.sina.com.cn/china/20130830/023916610494.shtml?bsh_bid=279979667

　　8.蒲哲，武汉银行以房养老试水两年无人签约 老人难接受，楚天金报讯2013-9-18

　　http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20130918/092216796148.shtml

　　9.中信银行试水以房养老，新快报，2011-10-16，

　　http://news.sz.soufun.com/2011-10-16/6099221_7.html

　　闫星月 黄建中