诚然，此产权证书有别于法律意义上的。但是，试问：如果没有相关乡(镇)政府的认可和支持，那么会有多少人能去、敢去建设“小产权房”、买卖“小产权房”吗?何况，法律也并非完全不认可“小产权房”。譬如，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”国家土地副总督察甘藏春表示，根据我国现行的土地管理法，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。也就是说，假如以这四种名义建设“小产权”房，那么其事实上就是“合法”的。

   自国务院发展研究中心在“383方案”中提出 “已形成的小产权房按不同情况补缴一定数量土地出让金”。这一提法引发公众对小产权房转正的诸多猜测。“383方案”被很多人理解为小产权房即将转正，受到这个消息的刺激，很深圳不少投资客按捺不住，开始四处搜寻性价比高的小产权房。而小产权房的火爆也体现在价格上，深圳某楼盘去年才卖4000多一平米的房子，现在均价已经超过了6000元。根据国土部抽样调查，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等地，均有大量的小产权房。但是各地受到“383方案”的影响各不相同。在北京市通州区张家湾镇附近，聚集着太玉园，月亮湾晓镇、环湖小镇等好几个小产权社区。附近的中介从业人员介绍，之前门店一个月才成交30套小产权房，从10月27日到29日，三天就成交了10套。事实上，深圳关于“小产权房”能否转正的话题讨论已久，对此，市规划国土委给出的明确说法是：“小产权房”属于违法建筑的一种，它是指建在农村集体土地上、未经批准的、以违法商品房开发为目的的违法建筑。深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市原农业户口人员已全部转为城市居民，农村集体土地已转为国有。因此，我市农村城市化历史遗留违法建筑不属于“小产权房”。对“小产权房”转正的传闻，在国家没有明确政策出台的情况下，转正一说皆属空谈。

   自2013年11月22日、11月24日国土资源部、住房和城乡建设部联合部署“小产权房”查处工作一个多月来，部委领导亲自挂帅，坚决叫停在建、在售“小产权房”，切实维护群众权益。国土资源部已组织人员先后赴5省(市)督办“小产权房”违法用地查处工作。这是官方罕见的在一个月内连续两次发出叫停小产权房的紧急通知，意在明确强调小产权房不存在“转正”的可能性。这种紧张情势的特殊背景在于对十八届三中全会后出现了关于农村土地流转方面制度改革决定意见的过分解读，这种解读又快速被小产权房市场转变为小产权房产权的利好信号，这使得小产权房似乎具备了新的投资价值，购买人群也从过去以自住为主，开始转为投资比例上升，最终造成了小产权房市场的年末疯狂。全国“小产权房”的规模非常大。全国工商联调研数据显示，从1995年到2010年，全国“小产权房”建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。 “十一五”期间“小产权房”竣工规模2.83亿平方米，比“十五”期间增长17.8%。其中，北京、太原、成都、深圳“小产权房”占当地住宅市场份额均超过两成，房价仅为同地段商品房的25%-60%。

   国土资源部有关负责人日前透露，近期已组织人员先后赴五省（市）督办“小产权房”违法用地查处工作，各省级国土资源主管部门、住建部门须尽快摸清“小产权房”底数并上报，并选择1-2起顶风违法案件直接予以查处。北京昌平、河北栾城、海口、广州花都已组织拆除了一批“小产权房”。2014年1月3日，国土部网站信息显示，在“小产权房”问题上，国土部执法监察局负责人表示，各地要按照要求坚决做到“三个一批”，即坚决拆除一批“小产权房”，坚决查处一批典型案件，严肃追究一批有关责任人员的责任。对于“小产权房”的危害，国土部与住建部此前发布的通知指出，建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展。

   2013年11月22日、24日，国土部和住建部联合部署“小产权房”查处工作。显然，此次查处行动，让之前不少公众误读十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》中关于农村土地政策的信息，以为“小产权房”可以悄然“转正”导致“小产权房”顶风热销的现象得到有效遏制。据媒体不完全统计，目前全国“小产权房”的总量已超过70亿平方米，如果按每套100平方米来计算，相当于有7000万套“小产权房”，以每户三口人计算，相当于居住了2.1亿人口。目前北京市昌平区、河北省石家庄市栾城县、内蒙古呼和浩特市赛罕区、海南省海口市、广东省广州市花都区已组织拆除了一批“小产权房”。河南省召开全省视频会议部署相关工作，并向省主管领导专题汇报，以两厅名义起草紧急通知。此外，山西准备在省政府牵头下组建领导小组；湖北各市正在抓紧梳理案件；陕西以两厅名义召开了县一级视频会，并在省国土资源厅成立了工作机构；江苏已要求各市按时上报摸排及案件查处情况。

   “小产权房”是擅自建造，违背了法律，“三个一批”清理“小产权房”，国家明令禁止的态度对于已建“小产权房”，以及目前未建但想建的，都能起到警示作用，能够对其增长势头起到一定的遏制作用。对于在违法的情况下，政府三令五申之后还建成的 “小产权房”，要严惩拆除。应抓紧进行“小产权房”相关法律的修订，法律的明确有利于执法，有关部门应尽快出台问责规定与清退时间表。今年“小产权房”转正的可能性不大。关于小产权房能否“转正”的争论由来已久，“有条件的部分转正”的确是治理的一种办法，但毕竟与现行法律相悖，特别是会对现有土地流转规则和房地产开发规则产生直接冲击。但是，从法理的角度，小产权房的转正并非绝对禁止，法理源自人理，很多现行法律与法理之间是存在差距的，减少法律与法理之间的冲突矛盾，是法律发展进步的标志。另外，反思小产权房治理的尴尬局面，更不能回避其背后的土地问题。农村的集体建设用地没有与城市的国有建设用地具有同样的权利，也没有按照同样的市场原则定价。

   要对小产权房的“非法”存在进行追根溯源，破解中央治理的两难境地。小产权房之所以呈现出“燎原之势”，归根结底是它能满足市场需求，特别是对商品房市场的高房价的“对冲”，面对如此之大的市场需求，再多的行政干预终将会苍白无力，短暂的打压只能给未来解压后的市场带来更大的反弹。同时，小产权房在某种程度上将倒逼土地制度改革。关键是要对当前住房市场的运行规则进行综合考虑，完善制度设计。小产权房的“非法生存”有其合理性，小产权房带来的问题涉及面广，治理难度大，所以单一的清理式治理需要向结合宏观市场调控的综合治理方式转变。城市居民的宅基地，虽然是国有，但是其使用权可以出租、抵押、继承和转让，而农村居民的宅基地使用权法律上却既允许被出租、抵押，又不能被继承转让。城市居民的住宅可以卖给出价高的符合购买条件的任何人，而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民，这种现实违反了同地、同权、同价的市场法则，又限制了居民迁徙定居的自由。因此，应逐步实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。其中 “同权”是根本。到那个时候，同为建设用地，就已经不存在土地转用问题，土地上的建筑也就具有了平等的产权。

   解决小产权房问题涉及到三方面的因素：一是法律问题。目前来看，在短期内修改基本土地制度的难度较大。二是政策问题。随着土地权力被划分得越来越细，比如对农村土地“三权”的划分(所有权、承包权和经营权)，就为政策调整提供了依据。三是利益平衡问题。小产权房之所以兴盛，一个重要原因是其中有巨大的利益——其中一个具体表现就是小产权房不用缴纳土地出让金。如果让它“转正”，必然涉及到巨大的利益差别。这会对已经用高价格购买大产权房的购买者形成不公平。另一个利益不平衡表现在，现在相当一批小产权房并不是真正由农民自建的，而是少数村官在推动，并不能代表农民的利益，由小产权房产生的利益，也不会公平地分配给当地的所有农民。因此，如果要解决小产权房问题，就必须平衡好相关的利益分配。比如，小产权房的购买者要补交一部分土地价款和房地产(行情 专区)增值收益，而这些收益还要能公平地用于某些公共服务。再比如，采取某些措施，对那些高价购买大产权房的购买者以某种程度的补偿。无论哪种方式，利益平衡的政策安排肯定是很复杂的。此外，小产权房还要考虑其他方面的一些问题，比如市场秩序问题。在很多城市，小产权房并不都在远离城市的乡村，有相当一部分已经在市中心地段。如果允许这些高价值地段的小产权房转正，对原有的市场秩序将会产生不小的冲击。土地的流转也是需要关注的问题。小产权房要变得名正言顺，肯定会涉及到土地流转，还会涉及土地用途的改变。至于法律和政策是否承认这种流转，这是具体改革时要重点关注的问题。

   2014年个人住房信息联网工作将被纳入到不动产统一登记制度设计之中，此前住房联网遭遇地方重重阻力。21世纪经济报道报道，国务院已要求国土部在2014年6月底前出台《不动产登记条例》。为此，国土部目前正着手起草制定不动产统一登记的法律法规草案和相关规章草稿，除此之外，国土部还部署有关司局准备起草《不动产登记管理办法》，并编制相应技术标准。全国个人住房信息系统联网工作启动已经4年，但进展并不顺利。住建部先于2011年要求次年6月底完成60个城市的联网工作，又于2012年要求，在2013年6月底前将完成500个城市的住房信息联网。然而，联网大限已至，500个城市的住房信息联网并未完成。一位接近住建部的人士告诉21世纪经济报道记者，联网的城市已经超过60个，但远未达到500个。值得一提的是，2014年个人住房信息联网的工作将被纳入到不动产统一登记制度的设计。

   “不动产登记”的牵头部门——国土部已经开始着手起草制定不动产统一登记的法律法规草案和相关规章草稿。除部署工作准备起草《不动产登记管理条例》外，国土部还部署有关司局准备起草《不动产登记管理办法》，并编制相应技术标准。国土部的相关人士介绍，不动产登记涉及房屋、土地、林地、草场、海域等多个领域的产权登记整合，按照不动产统一登记制度的设计，个人住房信息系统将与不动产登记统一平台对接。这可能涉及到两个方面的问题。上述接近住建部的人士介绍，一是技术标准的统一，即住建部已有的个人住房信息系统联网技术标准，如何与不动产统一登记技术平台的数据库进行统一；二是管理规范统一，即住建部已经下发的“暂行办法”和“登记办法”中涉及到联网问题的有关内容，与未来的“条例”和“办法”如何协调的问题。