作者文章归档：江志祥
香港地产王李嘉诚说过，地段、地段、还是地段！可这句话却成了某些人的坟墓，。。。。。。
湖南第二大城市一块核心商圈中的核心商街十字路口有那么一幢十二层大楼，它的四周人山人海而大楼内却静如死水。。。。。。
当笔者走进五层商场时猛然一惊！占地不到二千平方米的商场中间竞开了一个近500平米的通天厅！加上扶梯、楼梯及通道实际经营面积所剩无几！通过与开发商交流后方知这项目不成烂尾楼才怪。
老板是一个非常肯创业肯吃苦的农村人，经过十七八年的奋斗结累了数千万原始资本，地产大潮际按奈不住做大做强之心直奔商业地产！凭自已的一点闯荡江湖之术立意要建一幢标志性建筑且老子本事天下第一全聘奉承之辈组建团体！加上出手大方官...
忘了那本书上写过这么一段话:是朋友吗？带上他搞房地产！是仇敌吗？带上他搞房地产！前者因为暴利，后者因有陷阱！房地产能使人上天同样也会把人打入十八层地狱！
03年初春，笔者随友考察项目欲把战线延至外省，在江西与湖南交界处有一县城，当时总人口不到30万，县城人口不到4万，城市建设起码落后浙江15年！我判断其极有运作空间，并定下106亩新区土地(每亩13万元)，争取到了一系列的优惠政策。我的策略是:分期开发、景观先行、强势推广、稳势推出！在小广场和主景水街竣工之时、借势政府十一晚会推出第一期开盘！128套住宅、48间门面开盘三天签约85%！项目誉满全市。。。。一期顺利完成交付，二期顺势跟进！
初试...
房地产自成特殊商品以来一直是人们所关注的焦点！二十余年的发展历程年年都揪扯着国人的心。十三亿人的居住问题全部推向市场，各路英雄豪杰瓜分着这块诱人的大蛋糕！从此后，老百姓在基本满足衣、食后向住挣扎式努力！十三亿人依次呈金字塔型解决和渴盼解决住房。。。。。。。
而随着时间的推延、房价的飙升，占全国约50%以上的人望房兴叹。。。。。拥有一席房产已成梦想！高房价已把这层人群隔之千里之外。。。。
然而，高房价是如何组成的？这个问题理应概述：
其实，不管一线几线城市其房屋的实际成本为多层在800元左右、底层在1000元左右、小高层为1200元左右、高层在1500元左右、超高层在2000元左右。这就是房子的...
目前有关房价降升关注力不亚于08奥运！降声铺天盖地，媒体主流也以一降字为题广收素材加以宣染，相关政府官员出席论坛以不言房价为前题条件，王石拐点论拉开了降房价论序幕！而在狂风暴雨式降论面前，房价真降了吗？能降吗？会降吗？
人们一讲房价降总以深圳为例旁证，殊不知深圳个案房价是纯人为炒作十个月猛拉之结果！酷似海南圈地、07股市个案。深圳房价本人在07年就告诫业内好友注意，其涨的莫名奇妙！因为支撑房价的纲性因素-----土地尚末同步拉动（来不及拉动！）纯属人为妙作必为之患需慎进。而国内其它城市整体房价尚在稳中微涨。纵观国内房价组成及纲性需求，本人认为房价将井喷于2010年！
房地产的最大得益者---...
钢性需求决定了房地产行业的获利空间仍然巨大！然而，随着市场化进程的加快、销费者的逐步成熟、产品需求层次的不断变化，这一区域性特殊产品的经营将越来越注意性价比的体现！用钱扔进土地就能高回报的初级开发模式已经结束！续而迎来的是一场资金与智力相整合的比拼，是一场产品性价比的较量，是一场争抢各层次消费者的无烟战争！新一轮开发商洗牌已拉开序幕，你，开发商，准备好了吗？你将用何姿态迎接市场的撞击？这是一场生与死的决择！
一部分开发商已经死或即将消失，一部分开发商正在挣扎，而更多的开发商在思考。。。。。敢问路在何方？？？
一、理性对待目前行业调整期的开发思路：
抛弃暴利心态，变效益最大化为效益最佳化！长期以...
地产09难返暧
国内地产销量总体下滑是去年十月份以后才漫延开来，而其价格上涨过快则是最大之因素。然后这推进价格的助力器就是国家及其相关部门通过四年之久的提税加费升利息控土地竞价格所示的"功劳"！时逢全球金融危机、购卖力急趋下降之势，地产才止涨稳平，要想拉动国内内需还需在如何增加国民收入上做文章！而目前国内应对金融危机之措施办法雷大雨小预计一、二年内无法奏效！加上众多中小房企顶不住资金短缺之压力而忍痛“促销”放大了市场供应量，从而更加剧了消费者“观望”之情绪！买涨不买跌、买紧不买松的消费习性得以更淋漓地展现！尺冰非一日之寒，解冻更非一朝半昔所为！中国的地产寒冬是一场人为的灾难！所以说在今年三...
近几年来，笔者跑了众多省市，有邀请对项目诊断、有协同考察项目、有培训讲课、有业务洽谈。。。。。。唯有一现象不得不说几句：套案！也就是说以某项目需全案全程代理为名邀请多家相对实力较强之专业咨询代理机构进行比案且最后取其精华理念概念自已组团运作。这现象越演越烈！特别是一部分刚杀入商业地产界的原住宅开发商尤占居多。笔者冬07、08二年就遇到数十个之多！这种作法虽然可耻却下场往往可悲！江西有二家开发商一是开发综合商场因套案后另聘本地小代理商导致宅不能居住场不能经商！另一家开发商套案后自已组团运作也因项目资金链出...
近期就各城市有关购房入户之政策的关注度之高出人意料，一曰：出台购房入户之策就能拉动地产回暖；二曰：该策不利社会和谐；三曰：对地产无重大意义；多曰：特权、爱富、有利、有害。。。。。。
笔者认为，购房入户其实是一种人类历史进程的必然产物！购房为啥？居住！居而不入户？非理！国法规定某某人永世居大都市不得出城池安居乐业？规定某某人永居山庄务工不得入城？非也！既然国外人士都能定居之地那有何理由把持有中华人民共和国国籍之国人排拆之外？这决不是发展和谐社会之根本，也不会是社会进步之方向！户籍大于国籍而限制于区域的中国特色人口管理模式终将会被和谐、进步、民主、自由的先进管理模式所更换。然而，社会进步有其艰...
改革开放30年，最大的成效是将“计划经济” 向“市场经济” 转变，从而中国跨入高速发展之列！然后，当房价在各“调控” 政策之下越“调”越高越“控”越涨之际（采取控制土地供应、调高税收、利息、增加规费名目与收费标准等等，不涨才怪！），2006年秋突然推出一项90/70政策：新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上。表面美曰：对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。遏制高房价，在中国国情的约束条件下，实现“大庇天下寒士俱欢颜” 之目的！实质上是：面对房价高涨不下江南才尽而出一怪招！是应付众多无房者呐喊之挡箭牌！
这项政策一...