建设部的统计显示，今年1月到5月，全国商品房平均价格为每平方米2708元，同比增长了10.6%，这个增长速度是近年来最快的。在消费者“买涨不买跌”的习惯心理影响下，这种价格上涨的态势也在一定程度上促进了楼市热销的局面。今年在北京楼市出现的最让人大跌眼镜的现象就是，以前仅出现在经济适用房项目上排队购买的情景也出现在普通商品房项目上。在此种情况下，房价是过高，还是正常？未来房地产价格走势又将如何？这些问题在今年宏观调控的大背景下成为媒体和业界关注的焦点。 近日，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院三家国内权威研究机构成立了“中国房地产价格状况及趋势研究”课题组，通过对重点城市的重点房地产项目的价格状况及趋势进行分析比较研究，认为全国房地产价格走势基本正常，不存在过热现象。据中国房地产TOP10研究组联席组长莫天全透露，课题组的研究成果也将上交国家有关部门，以供决策参考。 自去年“121”号文件开始，及各地土地市场的相继规范，房地产界已经普遍感到宏观调控带来的压力，至于这次宏观调控的力度究竟有多大，目前各界也没有一个明确的看法。因此，“全国的房地产价格走势基本正常，不存在过热现象”的结论似乎能让房地产界紧绷的神经稍微放松一些。但在业内人士看来，这只是代表过去的情况，并不能完全代表将来的情况，毕竟未来的不确定因素较多。由于价格是购房者、开发企业、媒体最关注的因素之一，在宏观调控的背景下对此进行讨论，显然颇具意义。 ■3%—4%的增长速度较合理据搜房研究院常务副院长黄瑜介绍，此次研究的一个重要结论是：全国住宅价格走势基本正常。这离不开四个方面的支持：首先，对比西方发达国家住宅价格变化情况，中国住宅价格增长速度属于合理范畴。来自国家统计局的统计数字显示，在1995年至2003年期间，中国住宅价格增长速度为37%，远低于爱尔兰、英国、荷兰、西班牙、瑞典、澳大利亚、美国等国家。其次，全国住宅价格增速低于主要经济指标增速。专家认为，当GDP与人均可支配收入的增长超过住宅价格增长时，在此范围内住宅价格的增长是合理的，反之则不正常。而从1999年至2004年的5年间，全国住宅价格增速低于GDP与人均可支配收入。第三，全国房价收入比14年来稳步下降，从1990年的13.12跌至2003年的8.42，居民购房能力大大增强，有力地推动了住宅需求的增长。第四，全国住宅市场呈现需求拉动供给、消费拉动投资的发展势态，城市化进程和拆迁带来大量潜在购房需求，投资或供给过剩的局面并没有出现。 “这个研究结果和我自己的研究结果非常一致。”中国房地产协会秘书长顾云昌认为，目前中国房地产市场正处于一个持续健康发展的过程中，房价收入比一直呈下降走势，中国房地产市场根本不存在泡沫问题。统计数字显示，最近这5年全国房价始终保持3%—4％的增长速度，而收入分配则保持7%—8％的增长速度，房价收入比在不断地下降。今年年初，参加北京市政协会议的华运地产董事长任志强就明确指出，相对于收入增长，房价呈现一种下降的趋势，其实就是指房价收入比在不断地下降。 相比最近5年的数据，2004年1—5月份近10.5%的增长速度大大出乎预料。顾云昌认为，这种情况和消费者预期有紧密联系，由于宏观调控的影响，特别是北京市场还有个2006年的门槛，市场预期供应量会缩减，从而刺激供不应求的局面出现。顾云昌对此表示出一定的担忧。“房价慢慢上涨比较好，上升幅度保持在3%—4％，起码保持在人均可支配收入增长速度之下比较好。”他说。 ■房价长期看涨吗？ “由于2008年奥运会的举办，国家有大量资金投入，所以短期内北京房价至少不会跌，2008年奥运会之后房价的走势就很难判断。但我认为，短期、长期看好，中期会有一个调整过程。”清华大学经济管理学院教授王洪说。 目前就笔者采访的情况来看，业内人士对房价走势看法不一，有部分业内人士还是比较认可这个看法。国家发展计划委员会投资研究所所长张汉亚分析指出，根据国家发展计划，如果实现“十五”住房指标，新增的需求就需要28亿平方米的住房，再考虑4％的拆迁率，整个加起来大概需要46亿平方米的住宅。从目前水平来看，离国家“十五”发展目标实际上还有一定的差距，所以从这个角度来讲，未来几年房屋需求量还是很大的。另一方面，房价的高低也和成本紧密相关。土地属于稀缺资源。张汉亚认为，随着经济的发展、土地资源价格的上升，房价没有理由不涨。在此次宏观调控中，土地市场逐渐规范，土地不断拍出天价，也说明土地成本上升趋势是不可避免的。 当然，房价上涨过快也不是一件好事。顾云昌的期望是“房价慢慢涨，楼市年年旺”。但这在清华大学房地产研究所博士沈悦看来是不可能的。他认为，西欧一些国家100多年来的历史数据显示，房地产价格上升的过程必然会对应一个下跌的过程，经济周期是不可避免的。“短期来看，房地产价格确实有上升的空间，但要做好房地产价格也有下跌过程的准备，一旦发生变化的话，市场就会产生逆转。”沈悦警告说。