第14章 尼基的生意
事实上.所有人都在一条船上,它就像一个经济的”不可抗力”,它不可能让尼基.帕莉斯感觉更好.
尼基.帕莉斯努力一生就是为了到达2004年12月11日那一天.她已经为自己赢得了一大堆.从字面上讲,干了数十年,在帕莉斯合伙人事务所成立前两年，她与两个伙伴一起成立了一家普通的不动产代理行,像千百个其他人一样.但是她擅长此道.她可以从买客从看客中挑出来.她能找到这些人喜欢的房子.而且她能够接近他们,小子们,她能接近.
她的佣金越来越多.一旦她发现她能够做,她就离开了那些老式风格的代理行,那里经纪人和代理对半分得佣金,去了雷和马克思代理行,看到那些支出日益膨胀.现在,她拥有了自己的代理行和自己的规则.
她的品味也改变了,这些天她开着一辆美洲豹。这对一位女王都很适合。
当她的财富开始增长，钱也开始向她涌来。
当亚特兰大内城的房地产繁荣迈开两条腿时，就到了90年代末期，她将医生、律师的一些小投资团体购买旧房的投资集中到一起，然后转卖，他们赚了一大笔。更多的人来到团体。不动产不仅获利丰厚，而且比任何行业的税收优惠都多，无论对富人的税率是多少，他们觉得总能比仔细的税收规划作的还少。所有的尼基的合伙人都安排的很仔细，有很好的律师服务，这样随着利润而来的总有管理费，而且所有事情都有有限的责任。最坏的情况她自己的净财产总是与他们挂钩。
而且没有利益。他们都沉没了。
帕莉斯的合伙企业作生意都是为了最小化现金成本最大化实际利润。当她发现一种财产她喜欢，她会用5年期的净债券。她仅仅支付利息，以市场利率支付，本金在五年后才会到期，那时她希望有每一笔财产都有一个买家，给得钱比她付得多。同时她还可以把这些地方租出去。
她还是一个好邻居，不像某些投机商，他们将街头广告弄得到处都是，一种小塑料标志被钉到电话亭，甚至树上，让职员在夜间站在皮卡车顶上完成。这样邻居们不能撕下来。她也不像那些变态的家伙，他们欺骗老妇人，声称是为他们的母亲买的，结果第二天就卖给一些来自郊区的廉价改造商，这些人只做一些表面的油漆，然后大价钱卖给金钱比头脑多的雅皮士。
她不是这样的。当尼基涉足时，所有一切都是第一流的。以她在亚特兰大，冬季大道拥有的房产为例。这些出售者都是她的客户。她支付他们相当公平的市场价格。然后，她用了另外5万美元把这些工艺精良的平房改造成为样板房。她剥掉原有丑陋的铝制蒙皮，露出原木，她在上面漆上可爱的灰白色。在房顶上她铺上沙子，更换开裂的木板，替代为两层的薄板。打开前门廊，在厨房增加有趣的设施。这就是她的家，如果她年轻20年的话。
支付25万裸露，气球型抵押贷款的利率是5%，她只能获得的是可调整利率抵押贷款，每个月的仅为750美元。她可以把这些样板房出租或的每月1250美元或者更多的租金，每次她把自己的职员派出去，回来时说有事就又搞定了。如果他们每次都打破纪录而不是等待上门，从长期看搞定这些事并不昂贵。所有人都知道那些，但是很少人这样做。
然而现在她被毁了，毁掉了。
她又看着来自银行票据。最优惠利率一个月内已经从4.75%跳到7%?她付得还要搞一个点，这样她的利率是8%。这就意味着她的付款额已经突然翻翻，所有的这些和至少6个月的固定租金，她每个月有250元的亏空。如果有100套房子，就要放大损失，这没有办法——每月25000元损失！而且现在不是每间房都出租了！可调整利率抵押贷款已经变成一个贷款加上一条腿，一个鼻子和一条尾巴。
加上潜在的资产价值实际已经下降。一幢房子通常就值那么多钱。如果钱的价格加倍了，资产的真实价值就只有一半了。25万的房子以4%利率的抵押贷款购买，在票据利率达到8%时，它的价值只有12.5万。每月的付款也是一样。
这就是说银行可以要求归还抵押贷款，每一笔。这些房子不再等值与贷款价值。也许是全会反转过来，她想。也许。所有人都在一条船上，而且没有银行愿意取消抵押贷款赎回权，因为这些财产难以出手。她想，冷静下来，尼基，我们会熬过去。
她突然被一阵电话铃声吓了一跳。
“嘿，尼基？”这是她在梅勒瑞茨的房客，很好的单身姑娘，自称小尼基。刚满22岁，来自乔治亚州，在谢和卡罗做代理人，那是雷和马克思事务所在城中的另一个办公室，一位真正的直接得分手。她的名字是萨莉。尼基喜欢萨莉。
“是的，沙莉吗？”尼基甜蜜地问。
“看吧，我要付不起房租了，”沙莉说，略显踌躇。“我上个星期有两笔交易就要完成了，而两次银行都撤单了！我买家无法应付新的利率，我的卖家又不能降价！我不知道怎么做？”现在她抱怨了，小姑娘抱怨了。
而且就在那里，在电话上，尼基.帕莉斯迷惑了。
事实上.所有人都在一条船上,它就像一个经济的”不可抗力”,它不可能让尼基.帕莉斯感觉更好.
尼基.帕莉斯努力一生就是为了到达2004年12月11日那一天.她已经为自己赢得了一大堆.从字面上讲,干了数十年,在帕莉斯合伙人事务所成立前两年，她与两个伙伴一起成立了一家普通的不动产代理行,像千百个其他人一样.但是她擅长此道.她可以从买客从看客中挑出来.她能找到这些人喜欢的房子.而且她能够接近他们,小子们,她能接近.
她的佣金越来越多.一旦她发现她能够做,她就离开了那些老式风格的代理行,那里经纪人和代理对半分得佣金,去了雷和马克思代理行,看到那些支出日益膨胀.现在,她拥有了自己的代理行和自己的规则.
她的品味也改变了,这些天她开着一辆美洲豹。这对一位女王都很适合。
当她的财富开始增长，钱也开始向她涌来。
当亚特兰大内城的房地产繁荣迈开两条腿时，就到了90年代末期，她将医生、律师的一些小投资团体购买旧房的投资集中到一起，然后转卖，他们赚了一大笔。更多的人来到团体。不动产不仅获利丰厚，而且比任何行业的税收优惠都多，无论对富人的税率是多少，他们觉得总能比仔细的税收规划作的还少。所有的尼基的合伙人都安排的很仔细，有很好的律师服务，这样随着利润而来的总有管理费，而且所有事情都有有限的责任。最坏的情况她自己的净财产总是与他们挂钩。
而且没有利益。他们都沉没了。
帕莉斯的合伙企业作生意都是为了最小化现金成本最大化实际利润。当她发现一种财产她喜欢，她会用5年期的净债券。她仅仅支付利息，以市场利率支付，本金在五年后才会到期，那时她希望有每一笔财产都有一个买家，给得钱比她付得多。同时她还可以把这些地方租出去。
她还是一个好邻居，不像某些投机商，他们将街头广告弄得到处都是，一种小塑料标志被钉到电话亭，甚至树上，让职员在夜间站在皮卡车顶上完成。这样邻居们不能撕下来。她也不像那些变态的家伙，他们欺骗老妇人，声称是为他们的母亲买的，结果第二天就卖给一些来自郊区的廉价改造商，这些人只做一些表面的油漆，然后大价钱卖给金钱比头脑多的雅皮士。
她不是这样的。当尼基涉足时，所有一切都是第一流的。以她在亚特兰大，冬季大道拥有的房产为例。这些出售者都是她的客户。她支付他们相当公平的市场价格。然后，她用了另外5万美元把这些工艺精良的平房改造成为样板房。她剥掉原有丑陋的铝制蒙皮，露出原木，她在上面漆上可爱的灰白色。在房顶上她铺上沙子，更换开裂的木板，替代为两层的薄板。打开前门廊，在厨房增加有趣的设施。这就是她的家，如果她年轻20年的话。
支付25万裸露，气球型抵押贷款的利率是5%，她只能获得的是可调整利率抵押贷款，每个月的仅为750美元。她可以把这些样板房出租或的每月1250美元或者更多的租金，每次她把自己的职员派出去，回来时说有事就又搞定了。如果他们每次都打破纪录而不是等待上门，从长期看搞定这些事并不昂贵。所有人都知道那些，但是很少人这样做。
然而现在她被毁了，毁掉了。
她又看着来自银行票据。最优惠利率一个月内已经从4.75%跳到7%?她付得还要搞一个点，这样她的利率是8%。这就意味着她的付款额已经突然翻翻，所有的这些和至少6个月的固定租金，她每个月有250元的亏空。如果有100套房子，就要放大损失，这没有办法——每月25000元损失！而且现在不是每间房都出租了！可调整利率抵押贷款已经变成一个贷款加上一条腿，一个鼻子和一条尾巴。
加上潜在的资产价值实际已经下降。一幢房子通常就值那么多钱。如果钱的价格加倍了，资产的真实价值就只有一半了。25万的房子以4%利率的抵押贷款购买，在票据利率达到8%时，它的价值只有12.5万。每月的付款也是一样。
这就是说银行可以要求归还抵押贷款，每一笔。这些房子不再等值与贷款价值。也许是全会反转过来，她想。也许。所有人都在一条船上，而且没有银行愿意取消抵押贷款赎回权，因为这些财产难以出手。她想，冷静下来，尼基，我们会熬过去。
她突然被一阵电话铃声吓了一跳。
“嘿，尼基？”这是她在梅勒瑞茨的房客，很好的单身姑娘，自称小尼基。刚满22岁，来自乔治亚州，在谢和卡罗做代理人，那是雷和马克思事务所在城中的另一个办公室，一位真正的直接得分手。她的名字是萨莉。尼基喜欢萨莉。
“是的，沙莉吗？”尼基甜蜜地问。
“看吧，我要付不起房租了，”沙莉说，略显踌躇。“我上个星期有两笔交易就要完成了，而两次银行都撤单了！我买家无法应付新的利率，我的卖家又不能降价！我不知道怎么做？”现在她抱怨了，小姑娘抱怨了。
而且就在那里，在电话上，尼基.帕莉斯迷惑了。