近期，某位行政官员公开对媒体“辟谣”称，“上海房价没有大跌而是‘微涨’。其依据是今年1~5月份二手房成交面积为994万平方米，与去年相比增长15.6%，虽然第一季度增幅更大一些，但是4、5月份并没有明显回落……”类似官方数据背离民众观感的现象由来已久，这次与颓靡之势的市场之间巨大的反差更让人感到忧虑，起落未明的上海楼市有很多事情都变得无法理解——泡沫既成事实，挤压也是舆情所向，继续高调“微涨”还有什么意义？ 　　交易大幅萎缩、降价将成必然 　　交易量是反映楼市的一个风向标，体现了一种消费心理的变化，而这种变化会直接转嫁到价格市场中来。同样是来自政府监管部门——上海房地产交易中心——网上房地产的历史记录显示，自建立网络系统以来，全市日成交数额就很少低于1000套，即使是在政策不断的3月里，全市月成交套数也达到了17851套。但接下来的几个月的低迷，却的确令人感觉到几年未遇的“楼市寒流”。 　　4、5两月，全市住宅成交量分别为 142万平方米和78万平方米，环比下降了 46％。以长宁区为例：4月商品房成交量为7.21万平方米，5月成交量仅为1.66万平方米，降幅达到76.98%。再来看在刚刚过去的6月份，虽然政策已经十分明朗，上海的相关实施细则也相继出台开始实施，但全市商品房成交量依然大幅萎缩，全月商品房成交仅为97.2万平方米，其中住宅成交81.2万平方米。 　　如果再对成交房源进行分类监测不难发现，5月份成交量最大的前二十个楼盘里，动迁房楼盘占了3成。长宁区5月份商品房成交量中也包括有天山西路河风丽景等楼盘中的动迁房源，而从名列全市成交量排行前茅的宝山看，6.15日～6.28日宝山成交588套，其中商品房157套，动迁房399套。那么全市真正的商品住宅的成交量又能有多少？ 　　下跌2成仍有高额利润 　　回顾历史的轨迹，才能清晰判断事物发展的态势。如果说2004年10月银行加息以前，上海房地产市场价格与成交量还在正常增长的范畴之内，那么9月的各项数据也就具有了参考价值——预售商品房均价为7970元/平方米，内环以内、中内环之间、中外环之间、外环以外销售速率分别为90.49%、83.98%、53.84%和76.5%；成交套数由内向外分别为4103、3660、3670和10313套。（参见表1、表2）。与此相比，2005年6月商品房交易量大幅下降，市中心区域楼盘成交数量基本在10套以下，而房价相对较低的楼盘的外环附近的楼盘销售稍好些。（参见表3、表四）。从销售来看，6月共成交8407套，比04年9月的21746套少13339 套，销售量仅为去年房价大涨前9月份的38% 。其中住宅合计成交7296套，成交套数由内向外，内环以内、中内环之间、中外环之间、外环以分别为396、656、1369和4164套，销售量大幅萎缩 。而从对比表中我们却不难看出销售价格的上涨幅度。这样的价格稳定只能是暂时的，在目前的状况在要短期恢复人气是困难的，降价将是必然趋势。 　　在一手房成交量大幅萎缩的期间，二手房交投同样惨淡。5月份多数中介公司交易量比上月下跌50%，仅相当于3月份的20%，而就在同时价格开始走低，三至五月，全市均价累计下降10%以上，部分投资热点区域抛盘集中的地区例如浦东的世纪公园联洋板块、东城板块、浦西的北外滩板块的部分楼盘价格降幅达15%。即便如此，购房者仍然不愿意轻易入市，这固然有传统的“买涨不买跌”的思想在起作用，更深的原因在于，目前的二手房价格依然偏高，即使房价下跌20%早期入市的投资客仍然有丰厚的利润空间。 　　价格同盟有违市场规律 　　与成交下降和房价微降伴随的，是社会各个层面所进行的种种“托市”行动：地方政府召集开发商开会，商量保持地方房地产市场稳定的对策；同一地区的开发商也在频繁接触，订立“价格同盟”。 　　这样的攻守同盟是不可能长久的。房地产市场是宏观经济的一部分，不可避免地要遵守市场经济的法则，无论是过去的彩电、冰箱联盟，还是最近的航空机票联盟，这些微利行业迫不得已的联盟都无法维系，更何况利润尚且丰厚的房地产业。每个企业的品牌实力、资金规模、项目进度都有差别，一旦个别楼盘价格松动，整个价格体系也就将被打破。 　　种种迹象显示，部分开发商已有下跌15~20%的计划。他们普遍认为去年年底到今年初，上海中心城区房价的大幅上涨和郊区部分交通差、配套条件有待完善的楼盘热销是不正常的，这样的楼盘都有降价的必要。而新近销售的楼盘在定价时往往是根据前阶段的市场价格来确定的，由于是发展商单方定价，缺乏买卖双方的交流，忽略了现实市场已经发生了根本变化，所以定价普遍偏高，有一定的下行空间。 　　下半年，房产市场中开发商之间的竞争会很激烈，而市场仍需要一定时间恢复，通过前阶段的调整，推迟开盘等措施，开发商在政策导向渐趋明朗的时刻应该积极应对，确定价格时可以参考市场实际成交价格和近期同地区二手房成交价格，因为二手房市场中的成交价格是买卖双方通过相互博弈所达成的，能够真正的代表目前真正的购买力水平。已开盘的企业拿出勇气迈出降价的第一步，只有房价明显下降了成交量才能逐步恢复正常，楼市才能走出低迷迈向健康发展的道路。 　　笔者认为去年9月的上海当时房产价格是值得开发商和购房者现在共同研究关注的。 附：上海部分房价历史走势图 彭浦板块•上海临汾名城 　　2004年10月，临汾名城二期翠临星园（彭浦十期B块）、公园城市先后开盘，重新打破该地区无新盘可售的沉寂。从图中可知，在2005年1月之前，公园城市报价与成交价基本吻合，推盘量与成交量持平。到了2005年3月报价调高近4000元/平方米，虽然仍获得市场支撑，但成交价与报价相差较远，这说明市场承受力在下降。受政策影响，虽然报价下浮1000元/平方米，但成交量急剧萎缩，此后一路走低，直至6月调低到10000元/平方米，降幅为20%。6月27日，板块内康悦亚洲花园以6588—7388元/平方米推出临近临汾路3幢楼的1—6层近78套房源，板块成交逐渐活跃，仅6月29日当天，临汾名城成交10套。 　　翠临星园于去年10月开盘，7500的报价显然受到购房者的欢迎。今年3月，随着公园城市报价达到最高点而急剧拉升至11000元/平方米，缺乏过渡可能影响了市场认同度，成交率只有11.7%。经历3个月停滞期后，报价回落至8500元/平方米，此价格立即得到较大支撑，成交率跃升至36.3%。据售楼处数据，由于成交单价为8000上下，因而当前报价再次调整为8000/元。 宝山、普陀大华板块•水岸蓝桥、愉景华庭、颐和华城 　　宝山南部和普陀北部的大华社区成为北部开发的热点。超级大盘颐和华城对板块房价起决定作用。从2003年9月开盘以来的推盘成交曲线图来看，直至今年元月颐和华城价格走势平稳，不过其获得强力支撑的价位段在万元以下，一旦报价达到12000元/平方米，3个月只成交了1套，这说明其楼盘品质和当前价格还有一段距离。 　　在突破万元大关时，颐和华城只剩下一幢11层小高层，面积为156平方米的大三房，总价在180万以上，而愉景华庭还剩一幢13层小高层，房型较多，有选择余地，有97—102的二房、124—142的三房，总价为104万—163万，这在当时以投资客为主要购买人群而言，总价低是由优势的，因此反映到楼盘价格支撑上，愉景华庭更受到市场的欢迎。 　　从品质上说，颐和华城是大华集团中期的产品，而愉景华庭和水岸蓝桥是大华最新面市的产品，在房型、景观设计和规划布局上，更是动了脑筋，这在消费者对两者认同程度上有所体现，并将在以自住为主要需求的今后一段时间进一步体现。不过，从5%—13%的成交率来看，两者价格均有下浮空间。 　　从三图可以看出，水岸蓝桥报价与成交价的契合度相对要高一些，对万元大关的突破也较为成功，在13000元/平方米这一点，有77%的成交率。值得注意的是，据测算水岸蓝桥有80—90%由投资客购买，进入到4月，同一价位段，新推出的86套房源竟然无一成交。这说明在投资客离场的情况下，13000的价格对当地自住者来说，价格承受力很弱。原因之一是2002年大华地区房价普遍为4000元/平方米，由于大华社区品牌从2003年开始才被人们所熟知，目前阶段房源消化主要以本地自住为主，市区购买者蜂拥而至还需要时间。况且，总开发量为12万方的水岸蓝桥目前还剩下3万方房源，同时今年底将全面交房，购房者选择空间较大。 浦东东城板块•上海绿城二期、锦绣满堂、涵合园二期 　　从曲线图可知，今年三月政策出台之前，上海绿城二期受到市场追捧，成交率几乎达到100%，购买者80—90%是江浙投资客。在8个月内，成交价格上涨了74.7%，与2003年5月一期开盘价6500元/平方米相比，价格已经上涨了1.7倍。由于2004年10月一期1079套已经交房，当时投资比例也将近80%，因而目前二手房放量严重，挂牌价一度降到9000元/平方米，形势不容乐观。上海绿城总建面达46万方，总户数有3000户。剩余1000户将在三期开发，预计今年10月上市，届时二期也将交房。 　　从板块上说，杨东小区是浦东新近崛起的又一个中高档聚居区，上海绿城的加入既提升了周边房产的品质，又拉动了板块房价，同时加剧竞争。 　　与上海绿城二期相比，锦绣满堂的价格走势相对平稳，投资客比例也只有50%，销售受阻无一例外是因为政策原因。然后因为邻近的绿城一期二手房抛盘骤增，二手房价格跳水，销售压力倍增，从4月开始，销售率只有19%，更有甚者，5月以来，销售停滞。从新近推出的房源来说，以三房为主，楼层分布较好，适合自住。 　　从曲线图可知，涵合园二期两次推盘价格急遽拉升，由于缺乏必要的过渡和心理适用时间，销售在2005年行情看好之时受阻，在15000元/平方米销售率只有26.5%。该盘购房者比例为：上海人50%，外地人为50%，外地人当中有50%投资客。虽然当前报价调低了13.3%，但仍然没有交易量，而分析得知，去年8、9月份的9500元/平方米为其强烈的价格支撑点。 浦东北蔡板块•锦绣华城、地杰国际城 　　锦绣华城总建面有330万方，是浦东北蔡板块超级大盘，对区域房价有决定性作用。从曲线图可以得知，房价走势还是平稳，受到购房人追捧的一大原因是其规划日渐受到人们的认同，只是3月价格拉升太快，涨幅超过45%，有透支之嫌，再加上政策和大环境原因，成交急转直下。 （上述数据由郭钢斌根据网上房产和《上海楼市》.历史数据整理） 地杰国际城位于北蔡御桥地区，靠近南汇，目前，在本区域只有此盘销售，周边有动迁房，商业配套缺乏。从曲线图可知，价格走势平稳，即算是3月21日在政策出台之后推出新房源，销售率仍达到99%，这说明7300元/平方米价位段是其强劲的支撑点，只是在第四批房源以22.6%的涨幅推出时，才受到阻力，销售率只有27.6%。