这只是一场游戏
如果要形容近来的房地产开发商，“过街的老鼠”可能是最贴切不过的了。媒体、大众、学者……一片喊打之声！而中央政府则应声而出，顺应“民意”、乐此不疲地扮演着“捉老鼠的猫”的角色。从“国六条”及其细则到住宅禁商、限制外籍外资购房，一直到“强征卖房所得税”，可谓招招犀利。
有些发展商现在整天愁云惨雾，日子过得极不舒坦。除了因为有些政策的强制性和不确定性搞得许多项目不得不暂时停顿下来，没了方向，还因为担心政府这次下了这么多的“重手”，是不是要置房地产这个行业于死地？
这倒也不是空穴来风，一段时期以来，开发商对于利润的追逐以及普遍“发起来”的现实，普遍被大众认定是房价上涨以及行业“不健康”的原罪。某位经济学家就是因为长期抨击开发商的“暴利”而变得非常“著名”，更为甚者，另一位号称是其同学、也想变得同样“著名”的学者干脆提出来要政府“取消房地产发展商”，因为他坚决地判定这是一个“不创造任何价值的行业”。
巧合的是，北京市主管城建的领导正好在此时“下马”以及一些地产圈名人的“涉案”，使得这个行业多少有点“血雨腥风”的味道。其实，这一点是最不值得担心的。就像潘石屹说的，只要不偷税漏税、贪赃贿赂就不必怕“抓起来”，更不用杞人忧天整个行业。这些年来，有多少银行行长被抓被判，也没有谁说中央政府要整垮中国的金融业。
而更重要的，让某些“著名”经济学家要捶胸顿足一番的，是“国六条”对房地产行业的定性是“我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业”，明确一系列调控政策的目的是为了“引导和促进”这个行业“稳定健康发展”。
我女儿特别喜欢动画片，她在我车上DVD里装的都是《汤姆和杰瑞》，因此我也就被动地成了 “忠实观众”。坐在车上，经常就看着这一对著名的猫和老鼠在那儿你来我往，斗智斗勇，打打杀杀。
猫吃的是鱼，老鼠并不是其食物链的下游。汤姆猫不会真正咬死杰瑞，彻底干掉这只老鼠，就像政府不会去摧毁房地产这个支撑国家经济的“支柱行业”。
所以，我认为政府与发展商之间的关系，就如同迪斯尼动画世界里的猫和老鼠，它们之间不是“生死大战”，而是钻空子与堵漏洞、控制与反控制、捣乱与整肃、时而争斗时而化敌为友的一场持续的游戏！
“猫”已经变聪明了
在《汤姆和杰瑞》里，汤姆猫永远是笨拙而后知后觉的，在受尽作弄后气急败坏地疯狂反扑、乱打乱射，而结果往往搞得自己狼狈不堪却奈何不了狡猾的杰瑞老鼠，这情景与国家前几次对房地产的调控过程实在太相像了。
今年上半年，我参加了一个全国性房地产网站举办的“宏观调控一周年”大型论坛，背板上赫然写着“调控是不是房价的毒药？”暗讽调控政策是越调房价越高、越控市场越乱。
然而，这次从“国六条”开始的一系列调控，让我们看到政府这只“捉老鼠的猫”变得聪明起来了。
其实，早在这一轮调控政策出台之前，业内外的许多专家学者都在呼吁国家能够运用系统、全面的手段来治理房地产这个问题复杂的行业。本人也在今年四月为《新地产》专栏写的文章中提出了“房地产国家战略”的概念。
这次国家出台的一系列调控政策无论是涉及的广度、手段的多样性还是方法的有效性，都比以往有着极大的突破。既调控需求，也调控供应；既调控投资的需求，也调控自住的需求；既调控购买的需求，也调控租用的需求；既调控供应的数量，也调控供应的内容；既调控开发商，也调控地方政府。
目前争论最多的，是国家这次“70%开发90平米以下小户型”的强行政策，到底能否有效抑制房价以及过热的投资？答案应该是肯定的！但是，原因并不是某些“著名”经济学家所推理的：因为都成小户型了，所以就会便宜。而是因为供求关系将发生巨大的改变。
以北京为例，2005年全市成交的住宅套数，90平米以下的单位不到30%。这个数据再一次应证了“房子都是‘富人’们买走了”的说法，或者说购房人群中70%的需求是90平米以上的户型。半年、一年后，当这个政策的落实转化为市场效果的时候，就会出现70%的供应去满足30%的需求，供求关系发生大逆转，房价就不再有飙升的可能。要注意的是，我们现在讨论的是成交套数的比例，而国家政策规定的是开发面积的比例，也就是说在套数上90平米以下单位可能会达到90%以上，这就有可能在有些区域出现价格下跌的情况。
小户型房产价格下降的可能还来自于土地供应的环节。因为可以预见的这一供求关系的转变，开发商对于小户型开发用地的投资意愿就会大幅度的下降，也许还不至于无人问津，但起码像今年温泉地块一下子地价翻番的故事绝对不会重演。这其实就是任志强所说的“大不了就不盖了”的情况。这次老任又“聪明”了一把，又超前“乱说真话”，所以又再次被媒体曲解、传播，只好再次“活该”。
从这个层面来看，小户型政策看似在调控需求、调控开发商，最终却是在调控土地供应，调控地方政府，加上“限价房”的政策，中央政府是要让地方政府为平抑房价“买单”。
当然，同样因为供求关系，大户型的房产会持续热销并价格上涨。由于小户型项目的数量在短期内还上不来，土地价格平抑的效应最快也要到明年上半年才能显现出来，所以今年北京的房价还是会有较大的上涨幅度。但只要目前的政策能够不折不扣地落实，一年以后，类似北京这样的房地产市场，房价的调控一定会有明显的效果。
成为生存下去的聪明“老鼠”
汤姆猫都已经变聪明了，并且带着“虎威”出击，杰瑞老鼠如果还凭着以前那些古灵精怪的小伎俩，估计只有被修理得鼻青眼肿然后落得扫地出门的份儿了。所以，要生存下去并玩好这个游戏，除了要更聪明，可能还需要勇气！
这次调控细则最受争议的就是“一刀切”在了项目开工之前，而不是土地供应之前，使得恰好处于这一阶段的项目进退两难。有些开发商仍然在观望和等待，希望地方政府的细则会出现有利于自己的结果。而另外一些开发商则选择了迅速反应，改为符合新政策条件的设计方案，以抢得先机！但是，之所以许多开发商举棋不定，不仅因为一切推倒重来浪费时间和金钱，还因为许多项目规划条件的限制（譬如板楼的进深不得不在 14米以上），根本无法做出像样的90平米以下的小户型。等待是一种风险，但匆忙赶出“劣质”的产品可能是在冒更大的风险。
这种决策显然需要勇气。首先，我们可能要有勇气重新将塔楼这种“过时”的建筑形态找回来，因为这可能是目前北京规划条件下解决小户型设计的最佳方式。我们还要有模式创新的勇气，譬如敢不敢做90平米以下的只有一个洗手间的三居户型，以此来同往后满市场都是的标准两居户型来竞争，等等。
当然，对有些开发商来说，需要的是舍弃和离开的勇气。万科是在舍弃方面做得最成功的企业，因此这次调控也对其影响最小。另外就是像潘石屹这样手里一块住宅用地都没有的发展商。所以老潘最近在他的博客里写了一篇长文，心情超好地大谈对国家调控政策的认同与理解，可谓领会深刻、情真意切（就冲着这点，老潘没入党还真是可惜了）。
从长远来看，对业务结构进行重组，将公司的业务重心或部分转向非住宅的方面（写字楼、商业乃至产业地产），对于大的开发企业来说可能是必需的考虑。
政府和开发商，猫和老鼠之间的游戏，并不一定就是“零合的关系”，完全有可能出现双赢的局面。
问题是，你和你的企业能不能成为赢家之一？