从珠江新城住宅滞销看广州楼市走向

珠江新城是广州楼市的制高点，也是广州的大户型和高价公寓的集中之地，选择珠江新城作为广州楼市的标本之一，可以对广州CBD区域住宅行情有一个梳理，对把握广州楼市的真相有一定的参考价值。

新浪房产选择了10个珠江新城楼盘作为样本，选择的标准是有40套以上的在售楼盘，除汇峰苑未公开发售外，其他9个楼盘都在07年有推货。10个楼盘总共有2287套住宅未售，面积达331504平方米，平均每套145平方米，正好超过国家规定的144平方/套的豪宅标准，这说明珠江新城的住宅是广州市豪宅的典型代表。

以上数据来源于2007年1月23日阳光家缘

分析数据可以看到以下几个问题：

一、供应量充足。

10个楼盘有2287套房应市，面积达331504平方米，如果平均以目前18000元/平方米计，1套房约260万，加装修至少在300万的水平。曾经有人戏称珠江新城的楼价，一套房足以消灭一个千万富翁。如果2287套房全部出售，的确可以“消灭”2000个千万富翁。

二、销售压力加大，市场观望气氛浓厚。

即使经过2007年的楼市高峰期，10个楼盘的销售套数为2096，占总套数4383的比例仍只达到47.8%；当然，如果加上基本售完的楼盘，销售比例要高很多。但2287套的未售数据显示出广州楼市在07年10月高峰期后，发展商的销售压力很大，即使地理位置绝佳、升值能力最强的珠江新城区域也在面临考验。这就不难理解曾经售价达到单价28000元的粤海丽江花园，目前正大幅广告以13000元的单价促销特价单位。

三、销售不理想的情况依然持续。

从数据显示来看，1月23日登记的销售记录中，10个楼盘共计只卖出2套单位。众所周知，阳光家缘的数据更新相对滞后，更新的数据往往是两周前的成交数据。从过往的情况看，有的发展商会将一周的销售数据一次性报给阳光家缘，在数据更新时，就有可能将一周的销售数据显示为一天的销售数据。即便是以一天销售2套的速度，要售完2287套房要1143天，约38个月，也就是三年的时间。销售不理想的状况可见一斑。

从选择的样本来看，大家可以发现销售相对比较理想的尚东宏御、美御和誉峰都是06年就已经开盘的项目，经过了漫长的销售周期才取得了相对好的销售业绩，在市场步入观望期后，它们也和其他楼盘一样步入了楼市寒冬。

有理由相信，购买珠江新城住宅的以二次以上置业的消费者为多数，因此，珠江新城的住宅销售受银行提高第二套住房的首付比例和提高按揭利率的影响，要比其他区域的消费者更加明显，如果银行从紧的政策不变的话，在短时间内珠江新城的销售情况不可能有大改变。

珠江新城的楼市一直是广州楼市的风向标，大家不会忘记中海观园带领珠江新城房价冲上15000元/平方米，誉峰带领珠江新城楼盘冲上20000元/平方米的神话，今天也可以从珠江新城的滞销和价格下跌来把握广州楼市的大势。

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