2008年中国大陆地产危机趋势预测

——本文成稿于2008年9月25日是本人为公司单独撰写的内部报告的一部分，由于学识与资料有限难免粗陋

 我个人倾向地认为：由于中国经济受“次贷危机”影响有限且自我救赎有法、经济发展方式转型有望、国家目前管理经济水平高度提高、时下各项短期如金融和证券等促发展的政策、特别是在中国目前经济发展一旦停滞极有可能引发社会动荡必须保增长的背景下，加上地产市道自身的合理震荡以及内地各处存在的巨大的住房的刚性需求、为数不小的换房需求，参照香港74年危机周期规律，由于股市下挫和“次贷危机”为诱因的自08年起地产市场的必然盘整，预计在2008年到2010年上半年房价快速下调和市场走弱之后，将会在在2010下半年或2011年初房价下浮35%左右以后开始强劲复苏。

 

 

比较内地与香港地产的模式，其基本运作规则和市场表现很接近，究其原因是内地借鉴香港的东西较多；内地与香港经济发展空间序列几乎都是从南到北、从东到西；香港也具人多地少且分布不均的特征。因此我们不妨从香港地产发展史的起伏波动中，来探询本次内地地产市道趋弱趋向和阶段特征。纵观历次地产危机，我认为内地本次地产危机与香港74年地产市道崩溃有惊人相似之处。

 

我们先来对香港1968年至1974年的地产循环周期和内地2000年至2008年的地产循环周期繁荣起因、繁荣表现、危机诱因、证券背景、危机的复苏时间及支撑等因素进行比较分析，见下表：

 

 

 

	香港68-74年地产循环	内地01-08年地产循环
该次地产循环周期繁荣起因	①               政局趋稳 ②               经济复苏 ③               华商在证券业的发展推动股市繁荣 ④               海外资金大量涌入 ⑤               美元贬值物价全面上涨和政府建筑政策推动成本上升	①    政治稳定 ②    经济发展迅猛 ③    股市进入新一波繁荣   ④    外资、热钱不断流入 ⑤    美元贬值物价上涨和政府对建筑各项指标要求提高增加开发成本
该次地产循环周期繁荣表现	①                从68年高级住宅涨价开始带动69年住宅楼价全面飙升，楼价上升带动租金全面上涨；商业楼宇价格全面上涨，工业大厦也建售兴旺；最终使地价飙升，创下地王地价（70年6月合43000多港元一平米）。   ②                至73年春天，地价、楼价、租金受到股票投机狂潮的影响不断攀升，楼花炒卖异常活跃，出现了地产商均延迟楼宇销售、宁愿空置待高价出售甚至保存楼宇收租，而买家的要价更漫无标准，出现了“有买家无卖家”的局面	①       房价01年开始缓慢增长，03、04年进入暴涨阶段，进而引发地价、商铺、写字楼等全面畸形发展阶段，商业地产、旅游地产、工业地产、教育地产等全面开花，甚至荒山荒地也很枪手，尤其“地王频出”出现了92亿总价的地块。   ②       至2007年，地价、房价、股票全面暴涨，房地产投机旺盛，很多开发商感觉以前卖的快卖亏了，所以“囤房待沽”、拖延开盘、延期销售以便提价的局面，出现凡是开盘项目买家都蜂拥而至局面
该次地产循环周期危机诱因	①                地产的过度发展和股市的过度膨胀，终于爆发由假股票时间为导火索的股市危机。     ②                74年中东石油危机爆发，受世界经济衰退影响，香港经济不景气，银行进一步收紧信贷，地产业再次陷入另一个低潮	①       持续的股市和楼市过度繁荣，07年底股市、地产开始出现下滑趋冷，打破两者高度互动繁荣的局面     ②       07年美国“次贷危机”引发世界经济动荡，08年开始世界经济开始衰退，中国经济尤其是出口受重创经济下滑风险明显；同时国家连续3年的地产调控和金融信贷收缩政策见效，地产业进入疲软市道
	香港68-74年地产循环（股市背景）	内地01-08年地产循环（股市背景）
该次地产循环周期证券背景	①                 1969年随着“股市神童”李福兆创立香港“远东会”打破“香港会”垄断、大批华资公司上市后开始，形成“金银会”、“九龙会”四会并立的局面引爆股市繁荣。香港地产公司在1972年7月---1973年9月19日9个月间上市挂牌的至少65家。1972年下半年上市的有34家，其中信和地产、合和实业、新鸿基地产、恒隆、鹰君、长江实业、永泰建业、廖创兴企业、新世界发展、大昌地产等香港地产巨头皆是在72年7月---12月间挂牌上市。73年1-3月共31家挂牌。             ②                 H股恒生指数从1967年8月58.61点翻升至1971年12月的341.6点；1972年起进入加速通道，至1973年3月9日达到1774.96点高峰，随即暴跌4月底为816.39，直掉至1974年12月10日的150.11点最低谷               ③                 期间港府采取了开征股票交易税、实施租金管制、收紧信贷等一系列救市措施	①     随着股权分置改革的顺利推进和上市公司业绩好转、人民币升值和充沛的资金等因素，A股市场从2005年底开始逐渐走强。中国地产企业05年以来的上市热情风如潮涌，据不完全统计港交所上市的06年有5家、07年9家，08年1家；新交所06年一家，08年1家；07年纽约一家；06年A股2家；07年A股沪市创业板2家。代表企业有碧桂园、保利、北辰、雅居乐、SOHO中国、阳光控股、世茂、富阳等这些还是直接上市，借壳上市预计至少有100家。08年还有30余家企业在借壳，如华远地产借壳SST幸福、鹏润控股借壳中关村等。粗略统计海内外上市地产企业逾70家，涉足地产的其他类上市公司不下300家。       ②     内地股市05年至07年底，2年时间内股票总市值增长10倍，07年一年大盘年内涨幅高达97%、总市值增长4倍。A股上证指数2005年6月6日的998最低点，在利好因素的刺激下回升到2006年12月14日的2245.55点超过2001年6月14日2245.44点的历史高点，后是一路逛涨从07年初得2728点冲到2007年10月19日6124点，然后掉头向下，08年九月一度到1802点。     ③ 08年9月政府也出台了减息、减税和单边征税、下调准备金和贷款利率、国家和央企增持股票等救市措施
	香港68-74年地产循环	内地01-08年地产循环
该次地产循环周期公房政策	港督麦理浩1972年10月提出1973年至1982年的一项空前庞大的公共房屋计划“十年建屋计划”。	2007年8月13日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》颁布，这也是一项庞大公共房屋计划。
该次地产危机的复苏时间及支撑因素	①    香港地产75年开始复苏、81年达到新一波行情顶峰     ②    复苏支撑因素：香港人口膨胀和家庭结构转变、中国大陆政经形势转变和改革开放、香港经济结构成功转型为世界金融中心、香港经济的高度弹性和灵活性快速摆脱能源危机等	①    大陆本次危机何时复苏？       ②    复苏支撑因素：内地政治、社会稳定良好的局面，不可逆转的城市化、工业化、现代化进程，高速发展的经济，30年来积累物质财政实力，内地超级人口红利，强烈的住房刚性需求，国家坚决“保增长”的政策，科学发展观促经济发展方式转变的战略。。。。。

 

 

 

通过上表指标对照之后，我们不难看出本次内地地产危机与香港74地产危机多具相似之处。如果说香港74地产危机迅速恢复元气75年便开始复苏，那么是不是说本次内地危机2009年即可复苏呢？我觉得不能这样简单类比，然而答案是什么呢？仔细观察上表，可以看出这次内地地产危机复苏时间节点的确定，主要取决于内地复苏的经济支撑因素，即内地经济结构和发展方式能否如香港一样如愿转变、内地经济的弹性和灵活度能否挺过美国次贷引发的金融危机。

要回答这个问题恐怕要从4个方面来分析。1.中国摆脱次贷危机的影响保持经济快速发展可能性；2中国国内近期政策的走向分析；3、本次股市波动对地产影响；4、本次地产波动内在规律分析。

1.从国际经济层面看分析。虽然“次贷危机”的直接动荡近期可能告一段落，但其长远的不可避免要影响世界经济的发展，以美国为首的西方发达国家未来几年可能出现至少2%的负增长，这种趋势会不会波及到中国？答案是肯定的。问题是波及程度会有多深？“金融风暴削弱美国经济，相反中国经济却稳步上扬。由于净出口再不是中国经济急速发展的重要因素，所以美国打喷嚏，中国能够抵得住，亚洲国家并不会因此着凉。”在我看来，以前被改革激进派和西方国家广为诟病的外汇管制、汇率开放速度、不彻底的市场开放政策，这次危机中将成为中国经济很好的防护服。也就是说中国经济在处理好巨额外汇储备的情况下，完全可以自我救赎并继续保持高速平稳发展。具体的办法是：①采取前所未有一系列经济刺激政策的强力刺激国内消费市场，大幅度提升消费在促进国民经济发展方面的作用，特别是提高粮食价格以增加农民收入；②大力加速各种各地区基础设施建设；③在保持出口规模上下全力并不断开拓新市场以减少损失；④处理好外汇储备，利用巨额外汇与国际社会一道救市，营造相对较好国际经济环境；⑤推出更有操作性的推进经济结构和发展方式转变的政策等。总起来说，就是把以投资和出口为主要动力和浪费资源、破坏环境、廉价劳力的经济发展模式，成功转型为投资、消费、出口协调拉动和工业制造水平高端化与资源环境、人力资本和谐发展的经济模式。事实上，中央数年以前，就已经推出了科学发展观、可续持续发展战略、自主创新战略、优化经济结构、转变发展方式的战略和配套措施，这些措施在近年已经显示了良好效果并将在3年内进一步凸显，以统一国内外企业所得税、外资利用水平和招商标准的提高、节能减排实际转变为标志，中国经济在次贷危机前已经出现了升级的征兆，再加上改革开放30年来积累的物质财富和政府近年来管理经济技能的日益成熟，我认为中国完全有可能在3年左右保持发展速度不大幅下降的基础上摆脱世界经济衰退的影响，继续快速发展成为未来数十年世界经济的“火车头”。所以尽管受国际资本走弱影响，房地产利用外资的规模和来源会受到限制，但这点比起国家可能为地产的发展提供稳定强大的经济繁荣背景，几乎可以忽略不计。

2.从国内政策层面分析。近日温家宝在美发表讲话：“面对变化的形势，我们要采取灵活、审慎、富有弹性的政策，最重要的是坚持长期、平稳、较快的发展，这是解决中国自身一切问题的关键，也是稳定世界经济最关键的一点。”这句话实际上是未来20-30年中国政策走向的绝对指针。中国的文革和封闭已经让中国错过了二战后的那次世界经济快车，中国不得不牺牲巨大国土、税收、人力、环境、能源甚至是劳工人格尊严、身体生命等资源巨大权益，换取了中国改革开放30年的巨大经济社会成果，同时赶上了21世纪初期这20-30年的这个世界局势整体平稳的属于新兴大国经济体经济发展黄金机遇期，这是一个难得历史机遇期。同时，在中国经济发展的背后已经积累相当多和深的社会矛盾，经济发展一旦减缓、停滞极有可能引发社会动荡。作为国家政府的历史使命和化解社会矛盾的唯一办法就是“坚持长期、平稳、较快的发展”------“这是解决中国自身一切问题的关键”。因此在中国经济尽管有所波动但基本面尚属安全快速运行的情况下，从国家长远发展需要来看国家要在这个战略机遇期里经济把“保增长”放到了首位。而科学发展观、经济社会的协调发展、四位一体的社会建设、生态文明建设等等转变经济发展方式的战略，或许会在这次危机会加速推进，这将促进经济长期继续增长的内在动力。同时，伴随着近期温家宝的“我们要正确把握宏观调控的方向、力度和节奏，抓住关键，突出重点，区别对待，有保有压，提高调控的有效性、针对性、灵活性，特别要把握好经济平稳较快发展和抑制通货膨胀的平衡点，保持宏观经济的稳定”表态后一系列保稳定、促发展的短期政策措施将会陆续出台。这些由经济管理水平不断提升本届政府提出宏观经济政策，将会按照国情和行政政策发挥效应的规律于3年左右内产生显著效果，力促中国经济再次快速发展。特别是，作为重要民内容的住房问题、较有国民经济影响力的地产业及美国房地产次贷危机引发后果，政府极有可能促台稳定房地产的措施，当然估计会在房价自然下降到政府可接受的时候，估计需要2年左右时间。

3、本次股市波动对地产影响

随着高盛、大摩转为商业银行，华尔街投行模式遭遇终结，有媒体甚至说华尔街经历了“过去9天金融市场的疯狂”后，又回到75年前模样。尘埃还未落定。但中国古老的名言“日中则昃，月盈则食，天地盈虚，与时消息，而况乎人乎”又一次发挥了它的威力。投行曾经的风光、华尔街金融衍生工具创新的不断受人吹捧、各种基金控制世界上所有大宗产品的价格的威力、甚至有些炒家利用对冲基金能够摧毁东南亚的金融体系的巨大杀伤力。。。。。。。这一切似乎显示人们可以不再生产物质财富，只要利用好金融工具、只要是投机到位就可以去在资本金融市场上攫取财富，但这些似乎与金融和证券的本质越来越远。于是“融资手段都是为了让社会上闲散的资金流向社会上最需资金的最能为社会大众提供急需产品或服务的实业，以便更好更多的为社会创造财富”的规律，终于拿起了它惩罚投机者的“利剑”。

回到国内股票市场。中国股市上证指数于2001年6月14日达到2245.44点的第一个历史高点的第一次股票热潮后，由于运行规范程度较低、全民投机炒股引发市盈率太高的股市高泡沫破裂及管理层打压下，一路看跌于2005年6月6日跌倒998最低点。其后在股权分置改革的顺利推进和上市公司业绩好转、人民币升值和充沛的资金等利好因素的刺激下，A股市场从2005年底开始逐渐走强，2006年开始了波澜壮阔的大牛市回升。上证指数于到2006年12月14日的2245.55点，终于恢复到2001年的高点，而后是一路逛涨从07年初得2728点冲破3000点、4000点、5000点直至2007年10月19日6124点。但是终于热过了头，在国际金融危机诱因下，股市也掉头向下，08年九月一度到1802点。股票总市值在2007末达到30万亿，而在2005年上证指数为1000点时为3万亿，2年时间内股票总市值增长10倍。07年一年大盘年内涨幅高达97%、总市值增长4倍。在我看来，根据“股票是国名经济晴雨表”的论断，从以上股市2001年至今的波动分析多少程度上也算符合了国家的经济走势。我认为股票总市值3万亿肯定严重背离了05年经济实际成就，而到30万亿时对照07年中国的发展形势和经济收成就，虽然有泡沫但还算有点规律性。毕竟2007年国内生产总值达到24.66万亿元。所以我觉得中国股市越来越靠谱。每次股市暴跌看涨都伴随证券基本制度的完善和市场运行的进步的特征，如本次暴跌就可能会使公司不分红、大小非、投机和内幕交易的监管、法制完善等一系列问题得到解决。当然股市回暖除了股市发展本身的规律，还主要看国家的救市努力能否见效。我们已经看到：奥运前胡锦涛“要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。”奥运后温家宝 “保持宏观经济的稳定，保持金融市场的稳定，保持证券市场的稳定”。的表态和王岐山拍板的单边征税、央企回购股份、汇金增持的三大股市救助以及准备金下调和贷款减息金融等政策的出台，无疑表明国家在稳定金融证券市场的决心。关键是这些政策的力度和发挥作用的时间需要多长？个人判断这些救市整体措施发挥全部效应需2年左右，股市回暖节点会在2009年下半年，考虑股市自行波动的弹性预计股市回升至4000---5000点则在2010年中期。当然，考虑一些国外媒体叫嚣的“美国失去控制权金融权力向中国转移”，或者中国真的又不想学曾经是美国最大债权国日本被美国夺回金融控制权的话，那么作为现在美国最大债权国的中国，这种媒体叫嚣的也可能变成现实，中国金融市场也可能会有数十年的引领世界金融的发展 ------我们或许可以更乐观些！

回到地产发展上，资本证券市场与房地产市场高度互动，意味着两者的共荣共生。所以本次股市波动周期将深刻影响地产的回暖周期。也就是说，地产大反弹预计也在2010年某个时间。

4、本次地产波动内在规律分析

以郑州市城市的2001年以来中高档房房价走势与经济发展对比分析，来探寻本次地产危机的趋向和复苏的支撑。2001年位于东明路与丰产路交叉口的东南侧七层带电梯住宅“兆帮花园”，这是一个当时的中高档小区，因带电梯7层住宅可与现今中高档多层、小高层、高层住宅类比。当时其均价为2600元/㎡，而今同类产品价位为5600元/㎡，就是说7年来同样档次的房子整体涨价3000元/㎡，每年平均增长428元、每年平均涨幅11%。根据政府统计数据，郑州市2002年---2007年的全年国内生产总值和城镇居民人均可支配收入如下表：

 

 

年份	全年国内生产总值（亿元）	同比增长%	城镇居民人均可支配收入（元）	同比增长%
2002	926.8	10.9	7772	17.4
2003	1102.1	14.7	8647	9.7
2004	1375	15.5	9667	11.8
2005	1650	15.8	10640	13.6
2006	2001.5	15.7	11822	11.1
2007	2421.2	15.6	13692	15.8

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 如上表所示，与房地产的价格上涨趋势相较即便不考虑物价上涨因素，居民收入增加部分几乎被房价抵消，在郑打工的高阶群体与郑州市民的收入变化是基本一致，而这部分人群是刚性住房需求主体客户群，而这部分人群如上表对比显然无法买起价格飞涨的房子。这样分析近几年外地富豪购房和投资、投机购房应当是郑州目前房价高企的重要推手。但是这中因素不可持续的支撑房价的上涨，到一定阶段必然断链。我认为河南其他地市与郑州也是一样，甚至不如郑州。全国除了几个个别地方估计也是如此。

中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭也表示，中国过去几年的房地产泡沫程度相比美国有过之而无不及。他在一份报告中对中国几个主要城市的调查数据分析，2008年样本城市的家庭平均月收入为6453元，而在目前房价下家庭月供收入比达到了惊人的75%，房价需要下降42%才能使月供收入比降至40%；即使是对于收入排名前60%的中高收入家庭而言，2008年的平均家庭月收入也只有9311元，这部分人群目前房价下家庭月供收入比也高达54%，房价需要下降19%才能使其月供收入比降至40%。据此可见，房地产的泡沫化程度相当高。所以，按照合理楼价是建立在经济发展水平和一般市民的支付能力基础上的理论，当消费者的工资收入远远追不上楼价升幅时，楼价下跌便势所难免。

根据以上表述，我认为本次房价下调是在房价不合理短期上涨之后必然盘整，使房价在合适时的时间内回归合理的区间。

    

 综上所述，我个人倾向地认为：由于中国经济受“次贷危机”影响有限且自我救赎有法、经济发展方式转型有望、国家目前管理经济水平高度提高、时下各项短期如金融和证券等促发展的政策、特别是在中国目前经济发展一旦停滞极有可能引发社会动荡必须保增长的背景下，加上地产市道自身的合理震荡以及内地各处存在的巨大的住房的刚性需求、为数不小的换房需求，参照香港74年危机周期规律，由于股市下挫和“次贷危机”为诱因的自08年起地产市场的必然盘整，预计在2008年到2010年上半年房价快速下调和市场走弱之后，将会在在2010下半年或2011年初房价下浮35%左右以后开始强劲复苏。