原载《新地产》2008年1-2月号

     2008年对于中国房地产市场来说，绝对是具有特殊意义的一年：长达近十年的房价上涨嘎然而止并全面掉头向下，年初业内对市场判断的还存在着巨大分歧和争论，应对举措也各不相同，而到下半年大家对于房地产行业步入“冬天”已经达成了一致的共识。房地产市场一定会有不断的调整周期，即使在中国也不例外，应该是2008年给房地产全行业补的重要的一课！

    虽然所有的微观预测都很难精准，加上房地产市场是由错综复杂的内、外部因素构成的，这就给预测带来了更多的不确定因素，但是我们又必须要对明年以后的形势有“判断”，企业和政府才能有“决策”。本人以及高策的团队对于2009房地产市场的分析结论是：“开始筑底”！

首先要强调一点，由于城市间整体经济及房地产市场的非均衡发展，国内各地区的房地产市场存在一定的结构性差异。本文所指的国内市场是指以北京为代表的比较成熟的一、二线城市市场，包括上海、深圳、广州、杭州、南京等地。

    其实，留意观察，09年的楼市动向从08年后期就已经能够窥其一斑了。

08年前三季度，受金融危机和国内房地产市场低迷的影响，我国GDP增速首次下滑至个位数（9.9％）。由于我国经济周期与世界经济周期呈现趋同性，随着美欧发达国家经济增长放缓甚至出现衰退，我国的经济下行趋势也已经基本确立。于是，未来1-2年中，宏观调控的基调也将随之发生转变，由原来的“一保一控”转向全力“保增长”，而这是我认为借以判断09年房地产大势的关键！

    为了应对外需减少对我国经济增长带来的负面冲击，促进内需来拉动经济就显得尤为重要。目前，我国房地产投资已占到城镇固定资产投资的21.5％，保持房地产市场稳定发展对于“保增长”的目标而言意义重大。因此，09年宏观调控面向房地产市场的将会是一副友好的姿态，“维稳”以及“拉动”将取代“防过热”，领衔09年的调控大思路。

    实际上，政府从08年第三季度起就已经释放出了激活楼市的信号。在11月初的国务院常务会议上，温家宝总理更为明确的提出了要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。继而，就是央行1.08个百分点的大幅降息。09年，人民币仍将处在一个降息的通道中…对于市场中规模庞大的刚性购房需求而言，持续的降息，直接降低了个贷成本，加之房价已经有了较大幅度回落，必然促进部分刚性需求提前放弃观望，这已经从08年诸次降息后的楼市反馈中获得了印证。09年随着利率的不断下调，刚性需求将进一步活跃。

    但是，09年的中国房地产市场任重道远，仅仅依靠降息释放出的部分刚性需求毕竟数量有限，且购买力趋弱，恐怕很难从根本上改变楼市的弱势格局，实现拉动经济的初衷。到是一直受政策压制的升级换代需求，购买力较强，且已形成了一定规模的蓄积，一旦有效释放，对促进投资会作用更大。因此，09年政府出台积极的财政政策来刺激升级换代需求的概率较高。最有可能的情况是降低二套房贷的首付比例，并给予一定幅度的利率优惠，同时也不排除会将第二套住房与所得税挂钩，更强效的刺激升级消费意愿。

    09年购房需求被部分释放，客观上会缓解开发商的资金压力，但并不是所有房企都能活着盼到这一天。08年是房地产市场入冬的第一年，一小部分体质最差的企业率先死去，更多的企业则是陷入亚健康，甚至濒危状态，而09年对于大多数企业来说，才成为真正见分晓的一年，这一年也将会是行业洗牌整理最充分的一年。

    持续的降息虽然可以减轻房企的财务压力，但却无法直接为其造血。政府虽然提出取消对银行信贷规模的限制，合理扩大信贷规模，但同时也强调要对房地产开发的信贷需求有保有压，择优支持。购房需求虽然有可能在09年被部分释放，但有限的需求势必会流向更具竞争优势的项目。因此，09年房企的两极分化将尤为突出，劣势企业很难摆脱被银行和购房者双重抛弃的命运，而优势企业会获得二者的共同青睐，并面临更大的机遇通过企业并购实现低成本扩张，同时，根据形势择机低价拿地，作战略储备。

    09年，在市场需求受政策激励出现恢复性增长的同时，市场的供应情况将会比较复杂。09年是国内市场政策性住房放量的一年，仅北京在09年2830万平方米的新建住房计划中，政策性住房就有1230万平方米，占比高达43％。在商品房市场中，虽然国土资源部出台了关于加快土地审批和供应的相关措施，但是考虑到相当一部分房企为避开市场低迷期而纷纷调整手中土地的开发时间表，因此，09年的商品房市场应不会出现显著放量。

    总的来看，09年的房地产市场应当是趋于稳定的，交易量会增加，商品房的交易价格会启稳（整体住宅市场的价格考虑到大量保障性住房入市带来的摊薄效应，可能会下降），市场的底部或将逐渐显现。当然，也同时存在着因政策激励加强，市场略有升温的可能，这样“底部”就会有可能开始构筑。