关于房地产行业当前若干问题的思考

中国当代的商业房地产实际上始于一九九八年。由于行业的特殊性和复杂性，这个行业一开始就伴生着各种各样的问题。十年来，中国的房地产业发展神速，一方面为经济建设和人居环境做出了不可磨灭的贡献，一方面仍然长期存在着诸多问题。对此，相关各方面都需要冷静而客观地作出思考，方能真正找到彻底解决行业内问题的有效方法。

房价控制：房价问题一直是业内的焦点问题。控制房价是一把“双刃剑”，没有控制任其狂飙肯定不行，重拳连击过于苛严也会出问题。须认识到，房价曾经发生过的暴涨之本质原因是一个复杂的综合问题，并非只是开发商炒作的结果。

地价控制：在房价高涨的诸多因素中，位居首位的是地价的急升。在宏调已见成效、楼市明显萎缩之际，今年二季度中国主要城市的地价总体水平同比仍然上升了11.94％。单一的“竞价取地”方式（挂牌和拍卖）、地方政府的“土地财政”和“GDP第一”的思想、急于求成的“城市经营论”等，都是其背后的原因。

土地供应：地价与房价的高企还有一个因素是土地供应量降低。中国每年有过千万人口的自然增长和上千万农村人口进入城市，意味着房地产行业对于开发用地的持续需求。考虑到国家的经济安全，保有必要的耕地是必须的，同时须注重因地制宜决定土地政策、开垦荒地、推广科技农业，提高农作物单产以及改变人们的饮食习惯等，而不宜按传统的、低效的农业生产能力来锁定耕地保有面积。应努力促进土地使用的高效化。

“土地财政”：地方要发展，土地变现一直是最重要的财政收入来源，于是就有了地方政府的“土地财政”之说。显然，仅靠有限的土地来维持地方长久发展所需的资金供应是不妥当也不长久的，政府需要研究可以有效替代“土地财政”的财政措施。

整顿开发商：今天中国的开发商在整体上已经被“妖魔化”宣传了。我们应当承认，开发商当中既有优秀而正派的一群，又确有恶劣而腐败的一批。政府应通过有效的行业政策和策略来引导、教育及整顿开发商队伍。对开发商要区别对待、有保有压。

利益集团：由于房地产业市场大、政策影响因素多、资源取得的“灵活性”高，业内确实存在着一些房地产商与官员勾结，利用政策和权力形成“利益集团”的现象，对此必须加以严重关注和严格控制。

防止暴利：房地产业中确实有过暴利，但不说明房地产行业就意味着暴利。事实上，在九十年代上半期，全行业是微利的，而如今微利时代复又到来。防止行业中的暴利可以通过征收“暴利税”等综合方案来解决。

浮躁心态：开发商的社会形象之所以普遍不好，与其暴富之后的浮躁心态有关。但是，浮躁心态不仅限于开发商，而是在我们这个社会中普遍地存在着。浮躁心态正在造成巨大的社会损伤。政府应加强必要的引导和教育。

引导整合：中国开发商的数量多到惊人，在各地区引起了不合理的竞争。在行业调控中，政府应有相应的政策支持重组整合，一方面保护优秀的和负责任的中小企业，一方面支持和鼓励有实力的大型企业积极实施并购重组。

扶持中小：在房地产行业内，并非所有大型企业就是好的，也并非所有中小企业都是没有实力的。应注重利用政策来扶持一批在某方面或某些方面有竞争力的中小型企业，以其专长和灵活性来保持行业中持续的活力。

鼓励进步：我们今天所面对的行业内的许多问题，其实在十年前就已经有了，而不少问题一直未得到根本的解决。房地产行业的进步远不止是产品质量和规划设计方面的进步，很需要在政府的指导之下实现全面的进步。

产品质量：对于产品质量的监控，政府、开发商、市场都有责任。一些企业自身拥有质量管理方面的系统和要求，但不少企业对产品质量的监控却十分乏力。政府应加强指导建立和健全行业内的品质监控体系，毕竟房屋质量是事关百姓生活和城市形象的百年大计。

审美遗憾：在中国，“千城一面”已成为不争的现实。我们在大建设的过程中，为城市、为未来、为后代也为我们自己留下了太多的规划和设计方面的审美遗憾。须知建筑物一旦形成就很难拆除，并且由于拆迁成本的上升，愈往后将愈难拆除。

资源消耗：中国的建筑物平均单位面积能耗远高于国际平均水平，而我们每年的新增建筑量又大得惊人，此事应引起各级政府的高度重视。否则，中国的房地产业会严重地透支后代的资源、透支全球的资源，甚至由此引起更严重的国际政治关系问题。

推广新技术：当前，与房地产业相关的新技术层出不穷，但落到实处的却并不多，只有少数开发商在少数楼盘中采用少数的新技术，而关于节能和环保方面的新技术却事关国家的经济发展战略，必须强力推广之。

扶持成品房：精装修对各个方面都是好事，但是在全行业中却一直难以推进和普及，主要是因为相关政策不配套。例如，精装修提高了成本和售价，也就提高了相应的税费，从而影响了开发商和市场的积极性。政府应有相应的政策来鼓励精装修和成品房。

“九〇/七〇”：目前，中国大陆百姓的居室面积已超过了人均收入比大陆高得多的香港。巨大的人口数、家庭数与人均面积的乘积是一个可怕的数字。因而，推行“九〇/七〇”的政策是正确的。但是，执行的效果和方法应当改进。宜在城市和区域内求得平衡，而不应在单个的小区和项目中求平衡。

行业前景：如果说中国的经济成长还有三十年持续增长的好景，我们就有理由认为中国的房地产业也还有三十年的好景。有数十个正面理由足以支持这个推论。房地产业是支柱产业，这一点不容怀疑也不可否认。故应注意在行业调控时努力实现软着陆而防止急升急挫。

适时微调：调控是必需的，但政策的“持续性”和“适时性”更加重要，待出了问题甚至出了大问题再行调控为时已晚。有关政策部门需要注意调控的艺术，即对调控“时机”和“程度”的科学把握。有计划的调控工作应当长期持续而稳健地进行。

供求关系：中国与过去不同也与外国不同。在中国的房地产市场中有一些特殊的供求关系。其中，即有刚性的也有柔性的。政府应注重与开发商共同来讨论、设计、控制和利用正常的供求关系，以推进行业的健康发展。

积极拆迁：自从重庆那位“最牛钉子户”出现并受到舆论“声援”之后，不少地方政府机构常常在拆迁问题上不再作为。于是城市拆迁的工作时间变长了、成本提高了、困难更大了。有效的拆迁工作必须借助于地产政府的积极力量。

媒体唱稳：当仔细研究政策之后，我们发现各级政府其实并没有“打压”房地产的意图和政策行为，但有的媒体对房地产业抱有不恰当的看法，甚至“唱衰”房地产业。而此时，开发商的代表人物们更应该对这个行业谨慎地负起讲话和表态的责任。

销量回稳：当前市场的观望情绪甚浓，导致商品房销售量急剧下滑，这未必是好事。少数城市去年的楼价急升不应该导致全国性的城市住宅销量萎缩，这很可能为中长期带来不利于国家利益和行业发展的严重不良后果。

挤压泡沫：二〇〇七年几个特殊城市的楼价疯涨很不正常，其产生的价格泡沫必须被挤掉。挤掉这些城市楼价的泡沫有利于楼市回到理性发展状态。同时，还应当注意不宜挤过量，过量的挤压也会伤及行业和国家利益。

“一刀切”政策：中国的政策经常是“一刀切”，而中国又是一个各地区情况复杂的大国。“一刀切”常常是双刃剑，有可能让好的政策产生负面结果。应当注意政策的“因地制宜”和“因时制宜”，力避“一刀切”式的政策可能产生的负效果。

预防恶果：对于房地产行业政策执行不力或执行不当而可能产生的恶性后果，政府应当有所研究和关注。例如，有可能出现的楼市熄火、银行呆帐、就业危机和相关行业全面萎缩等等，都应当早有防范措施。

弱势群体：政府和各界都应关心弱势群体以及介乎于中等收入和低收入之间的所谓“夹心层消费者”。应当将“政策房”（廉租房、限价房和经济适用房）与商品房（中、高档房）完全分开。政府用“政策房”来解决弱势群体需求，而“商品房”则应完全顺应市场的竞争。

“限价房”问题：限价房更多应当是政府的责任。如果让开发商们去面对当前完全不可控的原材料涨价所引起的成本风险，必然会影响参与建设“限价房”的开发商的投资积极性。应考虑在“限价”上的适度灵活性。

走出国门：由于集中开发和竞争激烈，中国的不少开发商已具备走出国门、在国际市场上参与房地产行业竞争的高水准。国外的城市里有诸多机会，政府应引导一部分有条件的开发商率先走出国门去谋求新的发展。

在中国，最重要的经济推动力掌握在各级政府手中。相关的管理部门应注重学习调研，因地制宜，适时微调，力图创造一个既有利于民生发展又有利于行业进步的政策氛围出来。