常常听到很多“专家”谆谆告诫老百姓：中国的房价泡沫严重，表现在两个方面，一是房价收入比（房屋总价和家庭年总收入的比值）严重失衡，比国际惯例的6－8倍超出很多，有的一线城市甚至超过20倍。二是房价租售比（月租金和房屋总价比值）极不合理，国际惯例在1：120左右，而国内一线城市多在1：300以上，租金回报极低，因而没有投资价值，买房没有租房合算。

    果真如此吗？专家们言之凿凿，有理有据，可老百姓似乎不买专家的帐，任你如何算帐，还是千军万马争过购房桥。这样看来，要么是老百姓真的钱多的没地方花了，要么是老百姓不认可专家们的道理。别以为老百姓不懂经济学，最朴素也是最正确的经济学就在老百姓的生活决策里。专家们最大的误区，就是把正确的经济学理论用错了地方。

    以房价收入比理论来说，只以比值的大小来得出结论，不考虑中国的国情，未免会南橘北枳。首先统计中国的家庭总收入本身就是一个复杂的系统工程，工资性收入、非工资性收入、财产性收入、隐性收入等等，统计公布的收入往往只是工资性收入这部分。此外衡量中国人的购房能力，不能只看购房签约人的家庭总收入，还要考虑能够给予资助的家庭关系人的收入，一对年轻夫妇购房者后面可能会有两个家庭在提供支持。

    更重要的一个背景是：中国是世界上发展最快的经济体，近几十年间的高速发展带来的收入增长预期，能够支持承受更高的房价收入比。有的专家计算得出，按现在的房价，不吃不喝几十年才能买一套房，这犯了一个常识性错误：用静态的数据去预测变动的未来。事实上，如果买下一套30倍于当前年总收入的房子，还清全部房款决不真的需要30年。在你购房的那一刻，确定今后不变的是房价，而你的年收入在30年当中一定会成倍的增长。眼下看来每月的还款额让购房人吃饭都困难，十年后呢？或许只是收入中的一个零头。但如果现在没有买房，十年后即使收入大幅增加了，但很可能房价也同时增长了。

    再以房价租售比为例，除了考虑当下的租金和售价比值，还有很多因素同样影响重大：如租金未来的增长；购买房产的保值增值；房产在消费品属性之外的资产和金融属性，使得每月是租金支出还是还贷支出，未来的资产状况完全不同。

    尤为重要的，在中国租房居住和买房居住是两种不同的生活。不仅仅是中国人传统的买田置地、安居乐业观念影响使然，更是中国房屋租赁市场现状的必然结果。西方国家的房屋租赁市场成熟稳定，法律规范健全严格，契约精神深入人心，租约的周期也相对较长，租来的房子可以成为家。而中国没有房屋租赁法，法律对租约的保护不强，租期普遍较短，契约精神较差，房东为一些短期利益就可以撕毁租约，赔偿额很低。租过房子的人都知道，很难租到一套从开始就相信能稳定居住三五年以上的房子，常常奔波于不断的搬家中。在这样缺乏安定感、安全感的房子里，很难会有“家”的感觉，而只是一个短暂的住处。而“家”和“住处”的差异用多少租售比也难以弥补。只要中国的房屋租赁市场一天没有成熟健康，再高的租售比也挡不住人们对“家”的渴望和追求，这时去同甘当“房奴”的购房者谈租售比合理与否，不吝是号错了脉，开错了药。

    缺乏调研坐而论道，迎合情绪不求实际，这是少数专家和政府官员的做派，“国际惯例”常常成为他们的工具，却大多选择性使用，该接轨的加强管理规范的“国际惯例”避而不谈，对部门或个人利益有用的不管背景条件生搬硬套，这是房地产市场这些年波动起伏的主要原因之一。

    在未来的几十年里，中国的人口还会增加，城市人口会大大增加，生活水平会继续提高，居住条件会逐步改善，收入会稳步增长，城市成熟区的土地越来越少……如果这些假设是成立的，在这个变化过程中的房价，是现在锁定它，让房价变成静态，让收入变成动态；还是等待它和其他变量一起增长？有些“专家”的观点是等待将来房价下跌。“专家”只逞一时口舌之快，风险还是老百姓自己扛，看来老百姓确实需要念好自己的购房经！