“限购令”是指导人们如何投机

“加强版国十条”出台以后，“限购令”成为媒体和业界津津乐道的话题，甚至成为一些未购买者的希望。我的朋友谢逸枫先生把14个出台限购城市的“限购政策”进行了对比，发现12个城市采用了始于京11条的“北京版限购令”，也就是在北京市内新增限购1套，这个限购令并没有考虑买家曾经拥有多少套存量房（只有南京和深圳限购时考虑到存量房）。

我在接受中央人民广播电台、中央电视台、人民日报采访时明确表示，始于京11条的“北京版限购令”只对新购进行限购，不计存量，这种限购方式对调控不会有实质影响，反而有可能起到鼓励购买的作用，助长楼市泡沫。

为什么呢？

大家都应知道，限购本意在于抑制“富人资产配置性消费”、“多套投机套利消费”。这些买家的资金实力都很大，据本人了解，绝大多数拥有房产不少于3套（从查处的一些案子来看，以十套、百套数的贪污腐败者大有人在）。一些城市新增限额1套根本无法抑制他们的购买机会，大不了不在一个城市买好了。全国大中城市就有70个，一个城市1套也可名正言顺地购买70套，只不过多花几张机票而已。其实有些买家和投资者早就全国各地买房了，“不会把鸡蛋放在一个篮子里”。难怪有业内人说，“限购令”是在指导他们进行合理投机。

另外，新增限购1套还产生了两个副作用，一是让人感觉到房子是一个稀缺产品，否则无需限购，反而激发了购买欲望。另一个副作用更大，那就是让投机者充分把握住“唯一”的购房机会，因为现在不买，也许以后一套的机会都没有了。而这两个副作用，与“限购政策”出台的目的背道而驰，助长楼市泡沫。

从以下两个实证也印证了上面的假设。

其一，从最早实施限购的北京市来看，5月1日限购开始生效，虽然楼市在5-7月出现了回调，但进一步分析发现，也许并非限购发生了作用，恰恰是三套以上停贷，二套首付5成等按揭政策导致投机杠杆变小，投机需求基本消失，统计表明一次性付款比例突然增至5成以上，这是真正起到作用的调控政策。

另一个事实同样证明了“京版限购令”没有什么实质意义。“计入存量”限购的深圳和南京的销售面积环比大幅下降，而其它采取“京版限购令”的城市涨跌互现，变化幅度也不大。

从上面分析可知，如果真想让房地产市场健康发展，不至于再次出现“中央空调”，那么“中国版的限购令”将十分必要，也就是在中国大陆范围内，如果购买超过3套，就进行限制（类似于全国统一的央行征信系统，三套房贷款停止放贷一样）。

“中国版限购令”和“三套信贷”，双管齐下，那么楼市消费将会进入健康的轨道，房子将会回归到民生。

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