作者文章归档：涂义成

1999年进入房地产行业，深圳、东莞、珠海、南宁等城市房地产10年从业经历，先后在房地产代理机构、政府部门信息中心、房地产开发企业、IT企业、网络媒体等任销售人员、策划师、销售主管、销售经理、市场研究部经理、营销部经理、营销策划总监、总策划师、主编、总编辑、营销副总经理、常务副总经理等职。作为创始人之一参与了两家房地产代理公司和一家房地产网络资讯公司的组建和运营。

    服务过的企业有：深圳市住隆房地产经纪有限公司、深圳房地产信息网、南宁市安基飞达房地产策划咨询有限公司、南宁市冠联房地产策划代理有限公司、绿城人居网、广西昊然房地产开发有限公司、广西澳骏房地产投资有限公司、广西房地产信息网。

    在价值中国、商战名家、融资网开有个人专栏，同时任中华涂氏网广西分站站长、联络人。

    擅长于区域经济研究、企业战略研究、品牌文化研究、房地产全程营销策划、网络营销整合传播等。

    个人格言：安广厦，德天下，勤于市，智则达！

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顾客类型划分之应有原则

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不同的人有不同的"心理机制"，借用他的心理机制与之打交道有利于使双方关系达到预期的目标。推销是你的事而不是顾客的事，是你负责，由你组织工作进展并完成一项又一项的任务。你是主动方，顾客是被动方。那么，所办事务该如何完成得由你确定方案。在此，你首先得明确所办事务为何，在办事过程中会遇到什么问题，如何协调关系，事态一般是如何发展的。世上每一事物都有它的矛盾特殊性，你所办的事务是一种怎样的、与他事务不同、在内容与处理方式上根本不同的"另外一种东西"。在对自身这种行为有明确认知的前提下，你才能进行办事的方案构想。而&qu...

房子：男人争夺交配权的另一种力量

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--------看了价值中国网郎鸣镝所写的《中国人的房子、公羊的角》有感而发。

动物世界里，为了获取交配权，都会上演激动的乃至惨烈的场景，在异性（雌性）的认可下，同性（雄性）展开较量，最终由强者享有交配权，这是动物社会接受的规则，自然的法则。

狒狒每天的生存目的只有两个:食物和交配全。这两个权利的获得,都是通过相互撕咬,打斗确定的,获得这个权利以后,有地位的可以先吃,饱了以后,其他狒狒,才能收拾残局，对于交配权,那只能是狒狒头领才能享用。

人类社会争夺交配权同样也遵循着动物世界的自然法则：一是男人的武力（身体健壮、肌肉结实），二是男人...

国际优生活：一种生命的礼遇

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城市是一个供应所需的地方，当一个孩子走过一个城市时，他应该能看到一些事物让他知道这一生想要做些什么。----世界建筑大师路易斯·康（Louis Kahn）

选择一个城市，就选择了一种生活，选择了一个城市，就选择了一个城市的未来，我们与这个城市的梦想共同呼吸，我们为这个城市的发展和成就共同喝彩。我们是城市梦想的见证者和实现者，这座城市的发展，对于我们的工作、生活和居住无疑是一种生命的礼遇，为此，我们一生荣耀。

一个城市的梦想，从这里起飞

随着南宁城市化进程的加快，政府一直在不断探索城市的发展方向和定位。如果说民歌节是南宁向世界发出的声声呼唤，东盟博览会的...

恒大苹果园“涉外区域房地产发展沙龙”

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　　恒大苹果园由国家一级开发企业广西恒大企业集团有限公司投资开发建设，位于南宁市青秀区高尔夫风景区内，紧邻东盟商务区和领馆区，占地面积1100亩，建筑面积约160万平方米，总户数10000多户，项目建成后将有5万多人居住在此。项目内部的东方之梦和西方之梦风情商业街，汇集了东、西建筑和文化元素，使苹果生活富含国际元素，极大提升项目的价值。

　　广西房地产信息网与恒大集团就恒大苹果园的营销推广进行了紧密的合作，此次北京体验之旅和涉外区域房地产发展沙龙，网站安排了执行主编黄文才先生一路前行，进行跟踪报道。

时间：2007年8月25日20：00－22：00
地点：北京亮马河海岸酒吧

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南宁社区邻里商业发展漫谈

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　　2003至2004年，南宁商业地产进入快速发展时期，03年初，随着大连万达集团携资12亿进军南宁市朝阳商圈，打造约13万平方米的南宁万达商业广场，吸引了沃尔玛、百盛等国际知名主力店的进驻，平均售价4、5万元/平方米，其外街商铺售价最高达到了10万元/平方米，曾任大连万达集团南宁公司一位副总对笔者说，万达集团在全国各大城市运作的万达商业广场中南宁算是最成功的。紧接着，华星时代广场与北京王府井合作打造5.2万平方米的商业广场，以知名品牌主力店进驻带动商业地产这种新的商业模式给南宁传统商业带来很大的冲击，并且促进了南宁商业地产的发展。从此，南宁的大小商铺炙手可热，金朝阳、新朝阳商业广场、金...

管理的理念与感觉

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管理人员不是作业人员。作业人员只管付出劳动，管理人员则是对各项生产要素的指挥，使生产要素按照明确的方向运作，最终达到管理者计划获取的那个目标。

但是，这个目标并不是管理者本人之需，而是社会之需。管理者也是服务者，是为社会而服务（即管理）。在其中，社会是通过资本者来向管理者发出需求指令，资本者是管理者的现实服务对象。因为在当今，资本（而不是知识、智慧）还有很大条件组织社会资源，为社会提供服务。故资本是“牵头人”。那么，管理者就是为他服务的人。

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五维立体构建真正的整合营销

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在恰当的时机，用恰当的理由，把恰当的产品，供应给恰当的顾客，并且选择在恰当的地点进行。这就是我所谓的"五维立体"（人、事、物、时、空、各居一维）。任何一个销售事件，就是一个不同的五维立体。不同产品的销售，就是不同的五维立体，对不同的人的销售，是不同的五维立体，不同卖场发生的销售，也同样是不同的"立体"，一个销售，就是一个"立体"。营建各维，就是营建销售。真正的整合营销，应该是销售"五维"的营销。

某一销售过程的发生（包括...

营销磁场：道、魂、气、势、锋(1)

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营销是一个系统工程，涉及到管理、品牌、策划、推广、销售。企业、产品和服务如何深入人心，受到市场和消费者的认可，并让消费者使用我们的产品和服务，进而成为我们的忠诚客户。营销需要通过管理、品牌、策划、推广、销售等各个环节形成强有力的磁场，并利用反应堆的工作效应和磁场的吸引力，在市场上构建自己的辐射圈层，无形或有意识地构筑行业壁垒，以磁场之气和势反击竞争对手，映射消费者心理，影响消费者的购买行为。

营销磁场由管理、品牌、策划、推广、销售五大要素循环构成，即管理之道、品牌之魂、策划之气、推广之势、销售之锋。

管理之道

道可道，非常道。管理需要针对行业、企业、客户走自己的特色...

交易进展中的两条曲线

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我不是单指面对面的业务洽谈，也包括营销中的广告、促销和公关。不过后者属"大众传播"，前者属"小众传播"，两者本质上是一样的，都是在"谈交易"。记取这一点就是为了提醒自已不要太狭隘，一说交易就只会想到"人际功夫"，那就缺少"大将风度"了，气势不稳，进退不自如。

我发现交易进展中有两条曲线在"飘动"，一条是"物性"曲线，一条是"人性"曲线。前者是产品对人（客...

从渠道终端说地产直销

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终端就是说产品已经来到顾客面前了，经过很多环节之后才来到。这也不是企业喜欢那些中间环节，而是迫不得已，因为那才是最高效益。所有渠道都可选择，但适合最高效益原则的只有一条（当然是随时势而变，选择渠道具有动态性、相机性）。房地产的"流通渠道"就跟一般商品不同，渠道是指倚重什么资源达到市场（比如手机倚重代理商）。因为，不同的资源有不同的"下游"对象，就算是同一地域，不同主体就牵连着不同的"关系网"，渠道选择主要是指主体（资源）的选择而不指物流的程序，渠道就是"中间人"，就&qu...