“歼敌一千、自损八百”，每一次发生在利益主角之间的博弈情节，也是经年累月的恶性竞争导演出的悲剧。持续在周期冗长、变数丛生的房地产领域的这场较量，购房者的耐心和对房价下跌的信心与日俱增。而开发商，正在经历着巨大的资金压力和市场低迷的艰难岁月，他们期待的政策效应随着时间推移慢慢淡化，但市场回暖的信号并未如期而至。有些开发商选择了“离去的智慧”——在买气散尽之前，率先降价处理房源，把实力投入到一个更有把握的机会，他们知道，晚了，也许将丧失再次翻盘的可能。 无量的价格如同“空中楼阁” 对于政府来说，房价关系国计民生，是社会心态与公众情绪的“晴雨表”。房价过高让公共资源分配失衡，两极分化愈演愈烈，在“两利相衡取其重”和“两害相衡取其轻”之间，政策表现出最大程度维护民众权益的决心，并凭借媒体的推动，使其社会主流舆论深植人心，并立刻引起消费市场急剧降温。 而开发商的反应就像驼鸟一样迟钝。过去的几个月中，多数楼盘仍未明显降价或仅采用部分折扣让利，仅少数楼盘价格有了较大的降幅。6月份全市商品房成交量为81.28万平方米，7月份继续呈现无量盘整的格局，全月住宅成交量仅85.5万平方米，日均成交238套，其中还有40%为动迁房和配套商品房。住宅市场成交量相比调控前日均成交900套以上，大幅萎缩了近75%，已经处于历史最低谷。而从成交量统计看，市中心区除了少数高端产品受人民币升值影响仍有海外热钱关照外，多数项目鲜有成交。这一事实像蜘蛛结网一样一圈一圈地织开去，从中心区向外蔓延。在7月下旬上市的34个新盘中，开盘当日成交为零的有14家占50%，成交少于3套有10家占30%。赢了价格输了量，无量的价格如同“空中楼阁”，缺乏基本面的支持而显得软弱无力。 调整姿态寻找平衡 最近业内谈论最多的话题就是自住购房的刚性需求，有调查显示，目前有意向购房的群体中三分之一为25~35岁的年轻人，他们追求高品质的生活环境，同时也有较高的月还款能力。这个结论裸露在事物的表层，直接呈现在人们感官之前，各种评论莫衷一是。但过程中却明显回避了一个重要事实——也就是经济学基本常识，有效需求必须满足“想要”，并且“有能力要”，拥有自己的住房又不能过分影响生活质量是个两难的抉择，也正是房价过高使得这部分人望而却步，客观上制约了需求的释放。 “相对平衡”是哲学的一个基本观点，作为一种科学理论，其影响不仅作用于旧世纪的历史过程，同时也在告诫现在的人们：“价格在特定的短时间内是动态的，变化的，与价值不平衡，但对长期的价格运动而言，价格与价值相接近，相平衡。”上海房价与本地承接能力之间的巨大反差，也只有度过痛苦的下跌期后，市场的真实性需求才会逐渐浮现出来，供求关系才有可能进入新一轮的相对平衡。 早降价早得利 还在大部分开发商频繁开会研究对策的时候，一些明智的开发商已经做出了顺应民意的决择。从7月底、8月初各区销售统计来分析，浦东地区的环球翡翠湾花园于8月7日开盘，以低于同地区未来域20%的价格推出，获得了100％的实销率；同样于7月底推出的汤臣豪园二期，由于多为紧凑型户型，且单价比周边楼盘低10%也得到了市场认可。闵行的九歌上郡7月将销售单价下调3500元后，取得房源全部售完的业绩。同样的情况在近期降价的达安春之声花园、万科假日风景均有反映。自住客和投资客的需求是不同的，一个地方的自住需求在某阶段是有限的。精明的开发商显然清楚地认识到了这点，对于长期关注准备购房的自住客，摸清需求率先降价还是起到很好作用的。 榜样的作用无穷大 如果说6月1日大华集团，掀起了降价的第一波，那么在随后到来的9月、10月份将会迎来降价的第二波的高峰。首先从政策层面讲：建设部官员近期关于不再出台新的房产政策的讲话给开发商、购房者交了个底，其次前期“捂盘”的项目在调整销售策略后将和新推房源同步在传统的销售旺季上市，市场供应量会因此激增。定价方面，在看不清市场走势时，小步慢跑和大步流星之间越来越多的开发商会选择后者，既然降了就一步到位，开发商同消费者之间的僵持局面将很快被开发商之间愈演愈烈的价格战所替代。急跌探底、寻求放量支撑已经成为市场各方的共同愿望。