“广州房价跌没跌不重要，重要的是全国人民都知道广州的房价跌了20%！”一位业内人事痛心疾首地描述广州楼市。继王石在回答媒体采访时承认房价出现拐点之后，富力董事长李思廉也在接受记者采访时也坦承“广州楼价早已超出承受力。”这为明年的广州楼市定下了基调。

    万科与富力旗下的楼盘是本次广州楼价下调的主力，公开报价最高有74折。如果与周边同档楼盘国庆时的价格相比，平均也达20%～25% 。李思廉还说：“我们在房地产市场第一线，比媒体、政府有更深切的感受，我看广州房地产业十几年了，今年广州楼价涨得太多了。”

    王婆卖瓜，自卖自夸。不同的是这次王婆是夸自己的瓜不仅好吃，还要降价促销，要做到：平、靓、正。王婆都说现在的瓜太贵了，但总是有人不敢相信，不愿意相信，或者不肯承认。说万科、富力是上市公司，必须要向股东交一份漂亮的业绩报表才搞降价促销，进入一月份后价格自然会涨回来。如果这个说法成立的话，试问主宰广州市场的大发展商合生、中海、保利、雅居乐、越秀城建、碧桂园、锦绣香江、奥园、合景泰富、哪家不是上市公司？他们不用向股东交待吗？

    影响房价的因素很多：供求关系、金融政策、物价指数、消费者心态等都影响着房价的走势，即使是用力挺房价不跌的挺房派最喜欢用的供求关系来看，广州楼市也有较强的下调要求。

    对住房的需求是一个变量，而不是恒定不变的常量。不错，人人都需要住房；但为什么最需要住房的民工、和低收入阶层并不关心房价的变化？很简单，他们买不起，所以房价是5千还是5万对他来说都是一样的，真正关心房价的是有能力购房的少数人，这就是住房的真正消费者。三年前的住房需求就比现在少吗？未必。随着房价上涨而涌现出来的强劲需求，其实是房产增值带来的财富效应，这却正好不是所谓的“钢性需求”，而只是市场的“有效需求”。随着房价的上涨，买得起房的人越来越少，消费群体就变得越来越小，这使市场的有效需求下降，有效需求的下降直接导致了成交量的萎缩。同时，针对第二套房的金融政策提高首付和按揭利率，进一步减少了真实需求，降低了通过炒楼而获利的心里预期，财富效应的突然消失，触发了本轮的房价下调。

    单单从需求的角度看，降价是目前市场中的有效需求锐减而导致的。降价不是谁良心发现，也不是谁想力挺房价就能挺住的。降价确实会减少利润，但不降价会造成资金回笼不畅，资金链紧张；越早降价，风险越小，利润相对越大。

    广深两地房价下跌会不会触发全国的的房价下跌？很多业内人士对持观望或否定的态度，理由是各地房价和供求情况各有不同，所以有人认为这只是区域性或结构性的下跌。正如物价上涨被描述为结构性上涨一样；但是，经济学家指出，物价上涨从来都某一时期某些物价早涨比较明显，而其他产品相对滞后，从总体上看却是不同类型的生产资料和消费物价轮番上涨，从而引发全面的物价上涨。因此，房价下跌同样会表现为区域性或者阶段性下跌，今天是广深房价下跌，明天可能就是京沪，一番轮动之后，谁能说本轮的房价下跌不是全国性的？

    降与不降，对于消费者不是一个问题，因为房价如此之高，即使不降也没几个人买得起；但对于发展商而言，也许，就是生存还是毁灭的问题。

本文发表于《南方周末》2008年1月3日，有删节

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