作者文章归档:张宇良

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成都楼市未来走向(二)


 

第一章 09年成都楼市回望。
第二章 10年成都楼市供给量
 
第三章成都楼市的四大需求
 
1拆迁需求
 
拆迁需求,是近年来推动成都楼市向前发展的主要动力之一。2008年成都市旧城改造面积高达180多万平方米。 2009年又将增加至270万平方米。另外,从09年起的未来三年时间,四川省计划改造棚户区约2605万平方米。仅成都、重庆两市未来一段时间动拆迁规模就可能达到800万平方米,涉及36.7万户117万人的动拆迁安置。需要注意的是,旧城改造并无多大特异功能,关键是拆迁补贴相对优厚,这才是问题的关键。
就说拆迁补贴吧,补...

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成都楼市的未来走向(一)


   不做前戏,直奔主题!

 

第一章 09年成都楼市回望。

   2009年,成都市中心城区商品房成交面积达1550.28万平方米,同比增长131.22%,按均价6000元/平米的价格算,成交金额达到930亿元。其中住宅成交1454万平米,同比增长143%。尤其是09年12月,购房者搭乘政策顺风车的缘故,商品房成交面积单月达317.23万平方米,创造了成都楼市单月成交量的最高记录。

   承前启后,我们发现:2007年成都主城区商品住宅成交价格为5422元/平方米,到2008年,成都一手住宅成交均价约55...

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2010年楼市“稳”字当头


 

 
过去的2009年是一段激情燃烧的岁月!伴随全年9.7万亿的海量信贷和一系列救市组合拳,楼市硬是从“低谷”杀至09年年末的阶段性“顶点”,一线城市因为巨大的房价上行惯性,吹起了明显的泡沫。在外贸、内需艰难挣扎的大背景下,投资成为拉动这个年轻而庞大经济体的主要动力,而房地产行业起支柱性作用也是基础性地位的原因,使得其在解决就业和拉动经济增长方面,无可替代。
另外,中国国情特殊!这种大环境里的楼市严格来说,并不是什么市场化运作。而是典型的“政策市”。因为楼市的两大核心资源:土地、金融几乎...

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首付提高,遏制楼市泡沫蔓延


 

 
面对一线楼市已经吹起极为明显的泡沫,和泡沫迅速向二线楼市蔓延的风险,中央一改前日“微调、修正”的基调,于今日下发通知,要求提高二套房首付至四成,并要求严格执行。
中国国务院办公厅于10日通过中国官方媒体网站新华网,公开发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知指出,要加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,要严格二套住房购房贷款管理,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套()以上住房的家庭包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例...

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土地财政名副其实,保障房乏善可陈


    众所周知,国家这台大机器并不能直接创造价值,而是依靠武力和非武力的手段,在这个地面上收取“保护费”来生存,上得了台面的说法就是,供这台机器运转的巨额资金全部来自于财政收入,而财政收入的主体又是税收,这也就构成了财政的收入部分。有收入自然有支出,除了公款吃喝每年上万亿,加上浪费和掉入“黑洞”的一大部分,剩下的支出就应该是公共基础建设等等了。这其中尤其要注意的是保障性住房的社会难题。如今,回首09年,我们看看政府从土地上刮走多少财富,又拿了多少去反哺社会?

首先看刮走多少地皮?

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政策频发期,静观其变


09年,年底的经济工作会议前夕开始,中国楼市步入一个阶段性的政策频发期。一方面是因为临近年关,不论是公司、个人还是国家都需要一个总结和展望,另一方面也是因为楼市已经走到了一个十分危险的十字路口:一线城市泡沫明显,二线城市也面临泡沫的包裹,政府投鼠忌器、房企疯狂囤地的同时也心有余悸,购房者则成了最容易摇摆的群体,一会忙着搭乘政策末班车,一会停下来观望,真是应了“风声鹤唳草木皆兵”这句话。
那么为什么今年的年关,政策竟会如此频发?暂且不说今年的调控基调,今年的楼市局势什么时候能够真正明朗?笔者认为:
 
首先,政策频发是因为当前的经济形势不容乐观...

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房价是市长or市场说了算?


 

 
09年的上半年,楼市基本处于买方市场,房价由购房者说了算;09年下半年,楼市基本处于卖方市场,房价由开发商说了算;年关交接、宏观调控政策新旧交替、房价激烈反弹、楼市局势尚不十分明朗的情况下,成都市政府针对区域楼市的新政,是否意味着在2010年,房价由市长说了算?
这个新政是否意味着二线城市的“食肉者”,对于可能波及二线楼市的泡沫,已经在提前做部署,并且意欲防患于未然?另外,这个新政的影响究竟有几何?笔者认为:
 
将于今年21日正式实施的《成都市商品房预售方案管理暂行规定》《成都市商品房预售网上签约暂行规定》要求:...

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楼市泡沫将招致严厉惩罚


 

 
面对一线城市已经很明显的房价泡沫,面对刚性需求逐步被投资性和投机性需求挤出楼市,面对泡沫迅速向二线城市扩散的风险加大,自经济工作会议以后,中央调控政策密集出击,准确击中楼市要害。但造成楼市泡沫的海量信贷已经深入经济基本面,房企在2010年资金富余至少2万亿的态势中,泡沫的全面扩散和调控的严厉出击,将成为10年楼市博弈的最惊险部分。
纵观整个年轻的经济体,回顾房地产仅全面市场化十几年的过去,看清整个依旧可以叫做是“政策市”的行业,我们完全有理由相信,这种泡沫的扩散和膨胀,势必招来调控的严厉惩罚!
为了不给某些别有用心的媒体&ldq...

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楼市泡沫的三大推手


 

 
过去一年,伴随“以毒攻毒”救市组合拳的轮番出击,在全年10万亿海量信贷的催热下,在中国楼市的一线城市迅速掀起新一轮泡沫。其势之猛、之烈,毫不逊色于07年。当催生泡沫的基础性因素“信贷量”已经深入这个年轻的经济体,不得不说这已经是一场无法挽回的“救市副作用”损失。但,只要充分发挥中央调控的主观能动性,这场泡沫波及二线城市,进而对整体经济造成的负面影响将会减小很多。要治病,必须首先看清病根,那么这场已经和正在吹起的泡沫,究竟是什么原因造成的?
笔者综合宏观、微观环境,以及调控政策和楼市的...

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一线楼市泡沫明显,并迅速向二线扩散


 

 
10万亿的海量信贷,在充裕了社会流动性的同时,通胀也从量变逐步走向质变。
当通胀预期导致的投资和投机需求,逐渐将刚需、及改善性需求挤出市场,并逐渐成为楼市需求主力的时候,以房价上涨为标志的新一轮泡沫也就拉开序幕,并在2010年依旧积极的财政政策、适度宽松的货币政策催生下,房价泡沫将被迅速吹大。中国这个年轻的经济体,将不得不迎接一场不是07年却胜似07年的大泡沫。此泡沫被排名世界第二大? 抛开黄金这个由来已久的泡泡,中国房地产的泡沫恐怕要坐世界头把交椅吧?!
三亚、广州、深圳紧邻香港,楼市泡沫不仅“拜师”港、澳,而且一直走在全...

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