Read more

试论金融理财对房地产市场走高的影响

 

姓名：韩建君

摘要：长期以来房地产市场不断走高，引来楼市虚高泡沫与房价合理的两派争论，我以为在房贷理财成为金融理财最重要部分的当今，开发房贷的杠杆撬动了房地产的供应市场，按揭贷款又撬动了房地产的需求市场，开放贷款放宽15%撬动率提高3.21倍；不可否认房贷理财已经成为中国应用最广泛、收益最大、对宏观经济影响最大的工具之一，按照近三年上海的房地产走势，房贷理财初始资金收益率高达29倍多。

 

    长期以来房地产市场不断走高，引来楼市虚高泡沫与价格合理的两派争论，从政府到民间，从专家到草根，几乎到...

Read more

    时至年终，房地产界接连出现三大热点：一是年终抢房，为的是房产优惠时限将到，加之房贷收紧，贷款难出现，形成了挤购房的狭道；二是房价上涨，泡沫论很有市场；三是取消银行给房贷中介返点，成房贷中介市场最大利空。突然间大家发现房贷成为了多方争抢的资源，而这一资源的价值和谁为这一资源买单成为议论的焦点。

    银行成为房贷资源的最大获利方理应买单是理由之一。从银行来讲因为其利润88.2%来自存贷差，而中国的银行不用担心存款，控制的是贷款，而贷款中房贷按揭是最优质的资产之一，加之房贷的市场量是有限的，不同的银行之间必然会争抢。在这一...

Read more

    财政部和国家税务总局日前下发通知，明确了二手房营业税征收细则，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。到底差到谁呢？请看下表：

 

...

名称	出售普通住房		出售非普通住房
原政策	小于2年按差额征税，大于2年（含）免营业税		小于2年按全额征税，大于2年（含）差额征收营业税。

Read more

    年底年初房地产市场经历了过山车，从贷款的角度就可见一斑，有两个重要事件引发业内外人事的高度关注：一是新增贷款居高不下。2009年全国新增贷款9.59亿元，同比多增4.69万亿元，这一势头并没有因为2010年的到来而减慢，元月份新增贷款量高达1.6万亿，如果按照全年8万亿预估，一个月就占全年的20%。结果社会哗然，觉得国家房地产宏观调控没有到位，没起作用；结果银行停止放款、提高首付等等传闻大量出现在媒体和网络上；另外一个是银行取消给房贷中介的返点，大有要取消房贷中介的势头，引起了社会各界的关注。

    其实，今年一月份的...

Read more

   对目前的房价是高还是低，我们可以从人口的角度看购买力，为了世博上海市政府组织庞大的力量在2009年11月底，共查实本市实有人口达到了2080万余人，目前上海户籍人口约为1396万余人，占实有人口比例为67%，流动人口的比例达到了三成以上。2009年上海一手房成交14.5万套，二手房成交27万套，合计31.5万套。按照上述2080万人口计算仅1.51%人购房，如果按照上海统计局的数据，上海2008年底有506.64万户家庭，仅有6.22%的家庭购房。也就是只要每年有1.51%的人员购房就会消化2009年庞大的住宅房源，而每年有1.51%的富裕人群出现似乎没有悬念。...

Read more

     国发10（2010）号文件一经报道，银行马上行动，连夜加班，在没有接到正式文件时就马上执行了新政，速度之快令人难于反应。其中主要有三个原因：

    1、社会各界充分看到了温总理领导下的国务院的决心；一季度GDP增11.9%，其中投资贡献6.9个百分点，消费贡献6.2个百分点，进出口贡献-1.2个百分点，消费贡献的增加是温总理下决心的定心丸；既然国务院下决心了，银行晚动不如早动，争取个好表现；

    2、利率提高，收益率提高。从基准利率5.94%打70%到110%，利润率增长57.14%...

Read more

  房贷新政在几乎在一夜间把购房的首付比例从20%提高到50%不等，造成大量原来已经付出首付款的客户，现在又因为贷款成数不足，或贷款批不出来，而造成购房者违约，首付款或定金无法收回，从中介反映案件大量出现，拾到首付款或定金的卖家日益增加，必然带来不稳定的因素，希望在考虑宏观调控的时候，也想想政策的合理过渡，减少购房者的损失，而我就遇到一些购房者没有经验，全家几十年的积蓄只够付20%，结果新政出来后，因个人资质不高，要提高首付，而首付款被上家侵占。

    希望有关部门要引起重视！

Read more

国务院国发（2010）13号文件是对未来几年的前瞻性指导，是非常正确的。但同时也应该认识到存在的风险，应尽可能逐步消除，这样才能保证经济的顺利发展和结构的顺利转型。对民营企业与民间资本的发展具有四个重大意义：

    1、从国务院法规的层面，对政府职能部门审批民营企业经营范围做了新的规定。对民营企业经营范围的认定标准具有重要法律意义。首先从法规层面来讲，对政府职能部门审批民营企业经营范围的传统模式作出了重新调整，即从原来的文件明文规定企业可以做什么就只能做什么，到现在“除法律法规明确禁止介入的领域外”（详见文件第一条）其他都鼓励民企进入，这一重大调整举措符合...

Read more